Решение проблемы соразмерности участка при выкупе
Проблема соразмерности земельного участка под зданием волнует юристов, землепользователей и представителей государственных органов. Заявители обычно стремятся получить крупный значимый актив, в то время как власти защищают общественные интересы, стараясь предотвратить чрезмерное выбытие столь ценного объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности. Как достичь баланса в такой ситуации?
Суть проблемы
Земельное законодательство Российской Федерации предоставляет собственникам зданий и сооружений исключительное право на приобретение земельного участка под зданием в собственность или аренду (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ). Это означает, что никто, кроме собственника объекта, не может претендовать на участок, расположенный под ним. Процесс предоставления должен осуществляться на основании договора с уполномоченным органом без проведения торгов. В этом и заключается реализация одного из основных принципов земельного законодательства – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости (пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).
Тем не менее, даже обладая таким исключительным правом, возникает вопрос о границах (площадях) земельного участка, который должен быть предоставлен в частную собственность или аренду. При этом предварительное формирование и постановка участка на государственный кадастровый учет не гарантируют его выкуп в существующих границах.
Действующее законодательство не содержит четкого алгоритма для расчета предоставляемой площади. Земельный кодекс лишь констатирует наличие соответствующего исключительного права, в то время как специализированного законодательства на эту тему нет.
Главенство судебной практики
Поскольку нормы закона не содержат специальных правил для определения соразмерной площади земельного участка при его выкупе, все подходы к этому вопросу формируются на протяжении многих лет на уровне судебной практики.
Необходимость соответствия площади земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, была отмечена еще в постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 01.03.2011 № 13535/10. Суд подчеркнул, что при приобретении земельного участка, на котором находится объект, следует рассматривать вопрос о соразмерности его площади. Позже Верховный Суд РФ, раскрывая данное понятие, в ряде своих решений указал, что площадь предоставляемого земельного участка должна определяться исходя из его функционального использования и следовать цели эксплуатации расположенных на нем объектов (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2025 № 309-ЭС15-11394).
Важно отметить, что судебная практика в своих актах не в первый раз дает развитие действующему законодательству. Так, например, в свое время именно суды определили, что выкуп земли невозможен под объектами незавершенного строительства (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, 3 (2024), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2024), а еще под полуразрушенными (разрушенными) объектами, не пригодными для эксплуатации по целевому назначению (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2019 № А34-8769/2017).
Подходы судов
Хотя перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка из публичной собственности в частную строго регламентирован и является закрытым, обычно уполномоченные органы ссылаются на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. Они указывают, что заявление подал человек, который, согласно земельному законодательству, не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. При этом в отказе отсутствует какая-либо дополнительная аргументация и обоснование несоразмерности площади. Этого достаточно, поскольку, согласно подходам судебной практике, именно на собственнике объекта недвижимости лежит бремя доказывания данной соразмерности (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.07.2024 № Ф05-14199/2024 по делу № А41-74597/2023).
Понятие соразмерность не является понятием юридическим и в контексте рассматриваемой проблематики подразумевает наличие соответствия между площадью здания, сооружения, их функциональным назначением и площадью земельного участка.
Определенной сложившейся пропорции в судебной практике не выведено, поэтому процедуры выкупа в судебном порядке всегда подразумевают непредсказуемость и риски для заинтересованной стороны. При этом в качестве обоснования необходимости дополнительной площади для эксплуатации приводятся различные аргументы, такие как исторически сложившиеся границы землепользования, наличие сформированного земельного участка в государственном кадастре недвижимости, соответствие его размера установленным нормам и правилам, методическим рекомендациям и т.д. Как следствие, в большинстве судебных дел ключевым при принятии решения являются выводы судебной экспертизы.
С одной стороны, стремление землепользователя выкупить земельный участок, площадь которого в 753 раза превышает площадь расположенной в его границах постройки, выглядит чрезмерным (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5). С другой стороны, определенная специфика использования земельного участка и ведения бизнес-процессов в ряде случаев диктует необходимость наличия актива именно в данных границах. Это касается территорий санаториев, баз отдыха, спортивных объектов, а также открытых производственных и складских площадок.
К сожалению, в деле № А41-8985/2023 заявителю не удалось обосновать с учетом исторически сложившейся планировки (в частности, сложившихся проездов, замощений, подпорных стенок, озеленения) площадь земельного участка, предоставленного под объекты санатория, где судебными инстанциями констатирована несоразмерность площади земли по отношению к площади застроенной территории (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.02.2024 по делу № А41-8985/2023). Однако в рамках дела № А46-2109/2021 на основании судебной экспертизы с учетом технологического процесса деятельности, осуществляемой на территории земельного участка, испрашиваемого заявителем, удалось обосновать необходимость выкупа площади более 16 тыс. кв. м. для обслуживания и эксплуатации рельсового пути протяженностью 692 погонных метра (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.07.2023 по делу № А46-2109/2021).
Недостатки действующего регулирования в этой области, а также неоднозначные и иногда противоречивые подходы судебной практики создают нестабильность в гражданском обороте и делают процедуры непредсказуемыми, что не позволяет сразу рассчитать бизнес-модель проекта.
Что дальше?
Недавно законопроект, который предлагает определенную методику расчета соразмерности площади выкупаемого у государства участка, прошел первое чтение.
Новеллы предполагают формирование земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, в соответствии с нормативами, установленными градостроительными регламентами. Если соответствующий регламент не установлен, площадь застройки от общего размера участка должна составлять не менее 10% – под объектом коммерческого использования и 5% – для ИЖС (Законопроект № 803202-8). Если эти нововведения будут приняты, это обеспечит определенную стабильность и прозрачность в вопросах выкупа участков под зданиями, сооружениями из публичной собственности.
Однако ряд правовых ситуаций требует дополнительного анализа и доработки. Это касается участков с особыми видами разрешенного использования, такими как санатории, базы отдыха, спортивные комплексы, а также открытые производственные и складские площадки. То есть речь идет о территориях, где, исходя из специфики их использования, необходимы нестандартные подходы, учитывающие исторически сложившееся землепользование, локационную привязку объектов (включая нестационарные), а также оценка и анализ реализуемых технологических процессов.
Источник: https://pravo.ru/opinion/258269/
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической или землеустроительной судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.