Эксперты предупреждают, что в России набирает популярности новая мошенническая схема, в которой участвуют пожилые владельцы квартир. Фактически любой покупатель рискует лишиться и денег, и жилья.
Суть мошеннической схемы
В судах все чаще появляются дела, где пожилые продавцы недвижимости успешно добиваются отмены сделки по продаже. Они утверждают, что их ввели в заблуждение.
Ситуация обычно развивается почти по одинаковому сценарию: квартира продана, новый хозяин оформил право собственности, но спустя некоторое время бывший владелец подает иск в суд. Он заявляет, что подписал договор под давлением, не осознавал своих действий, а иногда и вовсе считает, что стал жертвой аферистов. Суд признает сделку недействительной, недвижимость возвращают пенсионеру, а покупатель остается без квартиры и без денег.
Разумеется, по закону покупатель вправе требовать от продавца возврата своих средств. Однако через несколько месяцев продавец инициирует процедуру личного банкротства — и долг перед покупателем просто исчезает. И вроде как все по закону.
Почему такая схема вдруг стала возможной?
Такие аферы именно от людей пожилого возраста проворачиваются проще всего, ведь таким продавцам легче сослаться на возрастные заболевания, забывчивость, непонимание происходящего. А обанкротиться пенсионеру сегодня и вовсе не составляет особого труда.
Гражданский кодекс допускает признание сделки недействительной, если гражданин в момент ее заключения не мог понимать значение своих действий.
Закон формально охраняет тех, кто действительно стал жертвой обмана или находился в состоянии, исключающем осознанное волеизъявление. После признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция: жилье возвращается прежнему хозяину, а средства должны быть возвращены покупателю. Но на практике деньги уже потрачены, а продавец, объявив себя банкротом, просто списывает долг, поскольку у него нет имущества. С юридической точки зрения все корректно, однако по факту покупатель лишается и квартиры, и вложенных денег.
Таких случаев по всей стране уже насчитываются сотни. Прецеденты есть в Самаре, Бийске, Казани, Санкт-Петербурге и множестве других российских городов.
Как не потерять квартиру?
Плохая новость заключается в том, что нет абсолютной гарантии, что спустя месяцы или даже годы собственнику квартиры не придет иск. Однако риски можно минимизировать. Главное — удостовериться, что продавец полностью понимает суть сделки. Справки из диспансеров, нотариальное удостоверение, видеозапись процесса сделки и фиксация добровольности — все это может послужить доказательством того, что человек действовал осознанно.
Избегайте серых схем и заниженных цен в договоре. Если суд решит, что покупатель сам способствовал нечестной сделке, он лишится статуса добросовестного приобретателя. Лучше проводить расчеты безналичным способом и сохранять подтверждение обо всех переводах. В некоторых случаях добросовестный покупатель может рассчитывать на компенсацию от государства, если квартира будет истребована судебным решением. Правда, это потребует времени и отдельного судебного разбирательства.
Основной акцент следует сделать на тщательной проверке продавца — не формальной, а глубокой: изучите историю собственности, документы из ЕГРН, проверьте наличие долгов и ограничений, узнайте о дееспособности, а при малейших сомнениях настаивайте на нотариальном оформлении. Кстати, из известных на сегодняшний день случаев с этой схемой нет ни одной сделки, которую заверил нотариус.
Если сделка оформляется в простой письменной форме, то никто не проверяет ее юридическую чистоту или дееспособности участников. И за такую сделку никто не отвечает.
При удостоверении сделки нотариус несет за нее полную имущественную ответственность. В каждом случае проводится правовая экспертиза: направляются запросы в МВД, ЗАГС, ЕГРН и другие реестры. Обязательно проверяется отсутствие ограничений прав (маткапитал, банкротство и т. д.), обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению купли-продажи. Кроме того, нотариус удостоверяется в дееспособности сторон, в понимании ими смысла сделки и ее последствий, не находятся ли участники сделки под давлением. Для дополнительной безопасности по желанию участников можно организовать видеофиксацию сделки. У нотариальных договоров закреплена повышенная доказательственная сила, и оспорить их крайне сложно.
Можно ли привлечь к ответственности «стариков-разбойников»?
К ответственности недобросовестного продавца можно привлечь только при доказанном умысле.
Если суд признал, что человек не осознавал своих действий, уголовного состава нет. Однако если выяснится, что за схемой стояли родственники или посредники, которые заранее планировали оспорить сделку и вывести средства, можно говорить о мошенничестве и фиктивном банкротстве. Правда, доказать это непросто: потребуется полный пакет документов, переписка, аудио- и видеоматериалы, подтверждающие, что продавец осознавал свои действия. Без них любая жалоба в полицию превращается в формальность.
Правовая позиция Конституционного суда подчеркивает необходимость балансировать интересы потерпевшего и добросовестного приобретателя. В частности, не все действия, даже формально подпадающие под признаки хищения, автоматически свидетельствуют о том, что сделка шла по воле собственника. Если владелец подтверждает свое намерение отчуждать имущество своими действиями, включая передачу или подписание документов, то признание этих действий недействительными по уголовным основаниям не должно автоматически приводить к истребованию недвижимости у добросовестных покупателей.
Риелторы также подчеркивают этот момент. Ведь в настоящее время закон встает на сторону жертв мошенничества, но интересы добросовестного покупателя оказываются незащищенными.
Если аферисты вынудили кого-то оформить кредит в банке и перечислить средства на «безопасные счета», должнику все равно приходится погашать займы. Но в сфере недвижимости действует совершенно иная практика: граждане приобретают жилье, берут ипотеку. Но поскольку сделка заключена с ведомым продавцом, добросовестные покупатели обязаны сразу отдать квартиру. И затем повторно судиться с продавцом за свои деньги. В лучшем случае вернуть свои средства получится. А в худшем? Выходит, что вся ответственность возлагается исключительно на покупателя, и он оказывается беззащитным, в том числе, перед преднамеренными махинациями со стороны продавца.
Источник: https://aif.ru/society/law/deneg-net-kvartiry-tozhe-kak-pensionery-obmanyvayut-pokupateley-zhilya
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.