Центр экспертиз «Рособщемаш» проводит обследование зданий и сооружений.

Технические обследования зданий проводятся в следующих случаях:

1. Сроки эксплуатации зданий и сооружений

Характеристики любой конструкции со временем снижаются (это называется износом строительной конструкции). Износ бывает моральным и физическим.

Моральный износ — отклонении основных эксплуатационных показателей, определяющих функциональное назначение здания. Современные требования, предъявляемые к жилым и общественным зданиям, отражены в нормах строительного проектирования. Отклонения от норм могут рассматриваться как признаки морального износа, подразделяющиеся на три группы: недостатки планирования, несоответствие планировки, несоответствие конструкций действующим нормативам, отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства.

Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественного необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки.

Моральный износ второй формы определяет моральное старение зданий или их элементов по отношению к существующим на момент оценки нормативными объемно-планировочными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями.

Сущность морального износа зданий заключается в том, что основные фонды, будучи физически пригодными к использованию, обесцениваются в результате того, что появляются новые, более дешевые или более совершенные (например, комфортные) с точки зрения потребительских качеств. Если, например, в зданиях застройки до 1940 года потребительские запросы касались преимущественно утилитарных качеств (наличие водопровода, канализации и пр.), то современные требования к жилищу в большей степени относятся к комфортности жилища, его функциональной целесообразности (наличие встроенной мебели, изолированность комнат и санитарных узлов, оборудование мусоропроводов и пр.).

Моральный износ характеризуется несоответствием архитектурно-планировочного решения здания современным нормативным требованиям.

Применительно к жилым зданиям современные экономисты относят форму морального износа строительных объектов, связанную с утратой этими зданиями части своей стоимости под влиянием технического прогресса и повышения производительности труда.

Физический износ – постепенная утрата технико-экономических первоначальных качеств (прочности, надежности) в результате воздействия естественных факторов.

Выражается в % и определяется по методике ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и определяется как соотношение фактической стоимости работ, устраняющих дефекты к их восстановительной стоимости, оцененной по нормативным документам.

2. Обнаружение дефектов и повреждений

Будучи владельцем недвижимости многие собственники обнаруживают, что на строительных конструкциях возникают трещины, неровности, каверны и поры, обнажения арматуры, раковины, пустоты, дефекты рабочих сварных швов, дефекты стыков, сколы, выколы и выпучивания, трещины, деформации, некачественные сварные и заклепочные соединения, винтообразность элементов, трещины при высыхании в деревянных конструкциях.

Чаще всего не имеющий профильного образования человек производит устранение выявленных повреждений своими силами, не вникая в причины образования повреждений, что может привести к тяжелым последствиям как в отношении надежности и безопасности здания или сооружения, так и к увеличению затрат на приведение здания к безопасному состоянию.

Дефектами называют отклонения формы, качества, размеров от установленных техническими правилами, условиями и нормами и полученные в процессе изготовления, перевозки или монтажа. Дефекты подразделяются:

• на внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

• невидимые при визуальном осмотре;

• легко- и трудноустранимые;

• не развивающиеся во времени под воздействием среды и нагрузок;

• не оказывающие влияния на прочность конструкции в целом.

Внешние дефекты, как правило, относятся к числу сравнительно легко устранимых, тогда как внутренние могут потребовать выполнения специальных работ. Каждый дефект характеризуется причинами, его вызвавшими, размерами, объемом повреждений и признаками возможного развития.

Отклонения состояния конструкций от первоначального, полученные в процессе эксплуатации, называют повреждениями. К ним можно отнести: искажение формы, изменение характеристик материала, соединений, прогибы, перемещения, уменьшение сечения из-за коррозии, биохимических воздействий.

Повреждения могут возникать вследствие силовых воздействий (трещины, разрывы, потеря устойчивости, расстройство соединений), механических (прогибы, вмятины, вырезы, искривления, истирания), физических (хрупкие трещины при низких температурах, разрушение при высоких температурах, коробление и т.п.), химических (коррозия материала, возникающая от влажности среды и от агрессивности жидкостей и газов, специфических для различных отраслей производства) и атмосферных воздействий (намокание и выветривание кладки стен, разрушение карнизов, разрушение кровельного ковра, замораживание и оттаивание каменных элементов конструкций).

Повреждения от силовых воздействий чаще всего проявляются в результате перегрузки элементов конструкций, а также от динамических и вибрационных воздействий, возникающих от оборудования, установленного с нарушением технологических норм проектирования.

Повреждения от механических воздействий возникают в результате неправильной транспортировки, складирования и монтажа конструкций, подвески к конструкциям тяжелых деталей при ремонте оборудования; нарушения правил технической эксплуатации зданий.

Повреждения от физических воздействий возникают в результате близкого расположения элементов конструкций к источникам тепловыделения и влияния отрицательных температур на углеродистые стали с повышенным содержанием фосфора и серы.

Повреждения от химических воздействий проявляются в различных видах коррозии стальных, бетонных и железобетонных конструкций и являются одним из существенных факторов преждевременного износа строительных конструкций.

Повреждения от атмосферных воздействий возникают в результате перегрузки покрытий снегом и значительными отложениями производственной пыли вблизи источников их выделений, а также намокания стен из-за малого выноса карнизов.

Дефекты и повреждения, возникающие во время эксплуатации, постоянно накапливаясь, развиваются со временем все более интенсивно и в итоге могут повлиять на несущую способность строительных конструкций и привести к авариям и катастрофам.

3. Необходимость изменения планировочных решений, проведения реконструкции здания или сооружения.

В случае необходимости модификации помещений здания, изменения их планировки либо изменения площади здания необходимо проводить реконструкцию здания. Это сложный и ответственный процесс, так как он связан с внесением изменений в уже спроектированную конструкцию, и неправильные действия могут привести к неблагоприятным последствиям, вплоть до аварийных ситуаций. Поэтому перед проведением реконструкционных работ необходимо провести обследование всех инженерных и технических параметров здания, в каждом случае применяя индивидуальный подход в зависимости от целей реконструкции.

Необходимость в реконструкции сооружений возникает в следующих ситуациях:

— Увеличение полезной площади здания путем перестройки внутренних помещений.

— Установка нового оборудования, которое может повлечь дополнительные нагрузки на инженерные конструкции.

— Возведение дополнительных этажей, пристройка новых корпусов и т.д.

— Обновление износившихся фасадов и укрепление внешних стен.

— Общая реконструкция несущих элементов здания

Обследование специалистами здания для дальнейшего проведения работ по реконструкции начинаются с исследования основы всего здания, т.е. фундамента, т.к. самые серьезные проблемы в эксплуатации здания, такие как, трещины в стенах и последующие обрушения зависят от состояния основания здания. Необходимость в реконструкции фундамента возникает, в основном, в связи с просадкой грунта либо ухудшением его несущей способности либо с дефектами в кладке фундамента. Если расчетные нагрузки общих конструкций здания после реконструкции предполагаются выше, чем рассчитанная нагрузка на фундамент, также следует провести работы по его восстановлению. К работам по укреплению фундамента следует приступать с большой осторожностью, чтобы не ухудшить состояние всего сооружения в целом. Для уплотнения грунта и восстановление его несущих способностей применяют такие специальные термические и механические методы, как цементизация, битумизация, смолизация, термическая обработка или силикатизация.

Далее определяется общая прочность конструкций здания, а также проводится их детальное обследование. Обследование стен и определение их несущих способностей проводится при образовании трещин, повреждениях в несущих конструкциях, просадке здания. Здесь следует учитывать различные факторы, которые могут повлиять на возникновение всех перечисленных повреждений. К ним относятся неправильная эксплуатация верхних перекрытий, необоснованное увеличение нагрузки на инженерные конструкции, допущенные просчеты при постройке здания, когда используются строительные материалы, не рассчитанные для сохранения длительной несущей способности и т.д. Для устранения этих недостатков в ходе реконструкции важно снизить общее давление на несущие части стен и общей конструкции здания, включая фундамент. Следует укреплять стены различными способами, такими как включение в основу здания металлоконструкций или уплотнения стен путем укладки дополнительного слоя из кирпичей либо пеноблоков.

Важным элементом обследования здания, предназначенного для реконструкции, является обследование фасадов, которые отвечают не только за внешний вид здания, но и входят в общий состав инженерных конструкций здания, отвечающих за его устойчивость и эффективную эксплуатацию. Обследование фасадов позволит выявить дефекты отдельных элементов, определить такие параметры как деформация стен и узлов крепления, состояние отделочных слоев фасада, состояние подвесных конструкций, а также качества теплоизоляционной системы. При реконструкции фасадов в основном применяют использование подвесных вентилируемых фасадов. Подобное решение помогает устранить проблемы не только инженерного характера, так как подобные фасады эффективно поддерживают эксплуатационное состояние здания, но и в эстетическом плане, поскольку использование различных новейших технологий и современных материалов преображают внешний вид здания, скрывая устаревшие стены и имеющиеся на них дефекты.

При реконструкции здания также важно провести обследование крыш и кровли, а также состояние несущих кровельных конструкций и наличие гидроизоляции от внешних стен.

Результаты обследования оформляются заключением, в котором детально изложены данные о состоянии всего здания в целом, расчеты общей нагрузки здания и отдельной для различных элементов инженерных конструкций, методы реконструкции здания в зависимости от ее целей, способы устранения имеющихся недостатков для проведения дальнейшей эффективной и грамотной реконструкции.

4. По предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного контроля.

Нормативно-техническая документация, регламентирующая проведение обследований зданий и сооружений

Проведение обследований зданий и сооружений систематизировано нормативно-технической документацией, отражающей весь опыт работы специалистов-изыскателей за прошедшие годы. Благодаря этим документам обеспечивается качество выполняемых работ, полнота и достоверность получаемых результатов.

На сегодняшний день основными нормативно-техническими документами, которыми руководствуются специалисты являются:

— ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;

— СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Задачи обследования

Задача обеспечения сохранности конструкций построенных зданий и сооружений ставилась и решалась издревле. С самого начала их возведения постоянно возникали непредвиденные ситуации: низкое качество материалов, ошибки в возведении, различные стихийные бедствия, приводящие к разрушению зданий, после которых проводились работы по их восстановлению и укреплению. Аварийные ситуации часто возникали также в результате ошибок проектирования.

В процессе эксплуатации и реконструкции объектов изменяются объемно-планировочные решения, возникает необходимость восстановления или усиления строительных конструкций, обеспечения антикоррозионной защиты, соответствующей изменяющимся условиям эксплуатации.

Основными задачами наших специалистов при проведении обследования являются:

— определение фактического технического состояния здания (сооружения) и его элементов:

а) эксплуатируемых зданий в случае их усиления при увеличении воспринимаемых нагрузок (модернизация, надстройка и т.п.);

б) эксплуатируемых зданий при реконструкции, даже если реконструкция не сопровождается увеличением нагрузок;

в) по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;

г) по предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора;

д) при возобновлении прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации;

е) при деформации грунтовых оснований;

ж) при контроле и оценке состояния конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся объектов;

з) при определении пригодности производственных и общественных зданий для нормальной эксплуатации, а для жилых зданий – для проживания в них;

и) эксплуатируемых зданий и сооружений при периодической оценке их технического состояния;

к) если в процессе эксплуатации или строительства будут выявлены значительные поврежденрия и дефекты;

л) если конструкции зданий подвергались воздействиям, не предусмотренным при проектировании (перегрузкам, высоким температурам, техногенным авариям, стихийным бедствиями и т.д.)

— оценка фактических показателей качества строительных конструкций (прочности, сопротивления теплопередачи и др.) с учетом изменений, происходящих во времени;

— определение состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции;

— сбор информации и подготовка документации для дальнейшего проектирования по реконструкции и капитальному ремонту.