Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации изучила дело 76-летней жительницы Новгородской области, которая под влиянием мошенников продала единственное жилье. Осознав, что осталась без жилья, пенсионерка обратилась в полицию и в суд с просьбой признать сделку недействительной.
Истица пояснила, что незнакомцы по телефону убедили ее в необходимости переоформить недвижимость, для чего нужно было продать квартиру, а деньги передать курьеру. При этом пострадавшая была уверена, что деньги будут переданы покупателю, а она сможет продолжать жить в своей квартире на законных основаниях.
Фактически, она и продолжала проживать в проданной квартире и оплачивать коммунальные услуги.
Мнения судов
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска пенсионерки. В обосновании решения суд сослался на результаты комплексной амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела. Эксперты пришли к выводу, что на момент совершения мошеннических действий пострадавшая не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики.
Кроме того, эксперты указали, что она не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности, о чем свидетельствует сохранность воспоминаний, определенная целенаправленность ее действий, отсутствие в ее поведении признаков бреда, галлюцинаций, помрачения сознания, указали эксперты.
Однако апелляционный суд назначил стационарную комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая пришла к другим выводам.
Согласно выводу комиссии, что пострадавшую отличает неуверенность в себе, частые проявления волнения, выраженная робость. Также она характеризуется медлительностью, снижением скорости мыслительных процессов, а в период сделки и в настоящее время страдает психическим расстройством — органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга.
В определении указано, что в период заключения сделки купли-продажи квартиры у истца отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к легковесности и незрелости суждений, доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, нарушения критических способностей и невозможность прогнозирования последствий своих действий.
По мнению экспертов, пенсионерка не могла в полной мере осознавать значение своих действий и руководить ими, искренне веря, что «спасает» свою недвижимость.
Апелляционный суд, опираясь на выводы комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, признал сделку купли-продажи недействительной и применил последствия ее недействительности: с истца в пользу покупателя была взыскана стоимость жилого помещения.
Интересно, что известная певица Лариса Долина, также участвовавшая в спорах по недвижимости, отказалась проходить такую экспертизу.
Суд также указал, что на момент заключения сделки истцу было 73 года, она жила одна, не имела близких родственников в России и, следовательно, имела искаженное представление о сути сделки и заблуждалась относительно значения своих действий.
Покупатель квартиры обжаловал это решение в высшей судебной инстанции.
Позиция Верховного Суда РФ
Согласно разъяснениям высшей судебной инстанции, заблуждение при заключении сделки предполагает, что одна из сторон действует на основе неправильных, не соответствующих действительности представлений о ее нюансах и обстоятельствах, стремясь к иному результату, чем тот, который фактически наступает.
Верховный Суд еще раз подчеркивает необходимость избегать формального подхода и по такой категории дел учитывать особенности положения участника сделки, состояние его здоровья, влияние оспариваемого договора на дальнейшую жизнь.
Кроме того, суд указывает, что при разрешении иска о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, следует учитывать условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) второй стороны сделки (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).
В данной ситуации покупатель возглавляет агентство недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости. По мнению высшей судебной инстанции, это означает, что ответчик был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной, а значит, он мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения.
Верховный Суд отмечает, что пенсионерка явно имела искаженное представление о последствиях сделки и не понимала, что лишается права собственности на свою единственную жилую недвижимость.
Кроме того, ВС подчеркивает, что продажа квартиры по цене, значительно ниже рыночной, свидетельствует об отсутствии у истца намерения ее отчуждать.
Он одобрил решение апелляции о проведении более расширенной экспертизы по делу, поскольку она помогла установить истинную картину особенностей психологического состояния пострадавшей от мошенников пожилой женщин.
Возражения покупателя против назначения стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы были признаны немотивированными.
Как отметил ВС, апелляционный суд провел ее для объективного и всестороннего рассмотрения дела.
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отказала в удовлетворении жалобы директора агентства недвижимости (дело № 84-КГ26-1-КЗ).
Источник: https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20260326/311712159.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения психологической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.