ВС не разрешил отказывать в легализации здания из-за долгостроя
Отсутствие разрешения на ввод здания в эксплуатацию не всегда означает, что право собственности на сооружение невозможно признать. Если постройка возведена на законно предоставленном участке, отвечает градостроительным требованиям и не представляет опасности для граждан, то такой объект может быть легализован.
Высшая судебная инстанция рассмотрела спор, связанный со строительством пермским бизнесменом административного здания для бытового обслуживания населения — подобные сооружения можно использовать под сервисные организации и мастерские. Ещё в 2008 году на публичном земельном участке площадью более 1800 квадратных метров он приступил к строительству объекта, который долгое время числился как незавершенный. Заявитель оформил право собственности на него в 2013 году, а в 2017 году заключил с администрацией города новый договор аренды участка уже для завершения строительства.
Строительные работы продвигались небыстро: их завершение неоднократно переносилось из-за болезни предпринимателя, ареста его собственности и необходимости привести документы в соответствие с меняющимися градостроительными регламентами. Срок аренды участка был продлен до августа 2021 года, и незадолго до его истечения бизнесмен получил разрешение на реконструкцию здания. Тем не менее, ввести объект в эксплуатацию ему не удалось: департамент градостроительства дважды отказал ему в выдаче соответствующего разрешения, указав на окончание срока аренды и наличие недоделок в строительстве.
После этого предприниматель подал иск в суд, требуя признать за ним право собственности на здание согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Он утверждал, что сооружение фактически достроено, отвечает требованиям безопасности и возведено на законно предоставленном участке. Проведенная по делу экспертиза это подтвердила: строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме, здание отвечает градостроительным и пожарным требованиям, угрозы жизни и здоровью граждан оно не несет.
Изначально Арбитражный суд Пермского края и апелляционная инстанция поддержали позицию предпринимателя, отметив, что сохранение спорного здания не нарушает интересов третьих лиц. Однако впоследствии окружной суд отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение, усмотрев признаки недобросовестности в действиях предпринимателя — длительном сроке строительства, обращении за разрешением после окончания аренды и наличии дефектов. Эта оценка легла в основу последующих отказов в иске в трех судебных инстанциях.
Позиция Верховного суда
Верховный суд подчеркнул, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не всегда влечет отказ в признании права собственности. Если сооружение безопасно, возведено на предоставленном участке и отсутствуют признаки злого умысла, то этого недостатка недостаточно отказа в иске. Высшая инстанция при этом сослалась на постановления Пленума № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также постановление Пленума № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Следовательно, согласно разъяснениям, содержащимся в ранее принятых пунктах постановлений Пленумов, и с учетом обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела, неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как единственный признак самовольности постройки при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.
Верховный суд также отметил, что отказ в признании права собственности на добросовестно возведенный объект исключительно на основании формальных нарушений создает неопределенность относительно его дальнейшей судьбы. Такая неопределенность противоречит целям законодательства о самовольных постройках. По мнению коллегии ВС, обстоятельства, на которые ссылались суды нижестоящих инстанций, не могут рассматриваться как доказательства недобросовестности предпринимателя. Ни обращение за разрешением после окончания срока аренды, ни наличие недоделок, таких как незавершенное остекление или благоустройство, не являются злоупотреблением правом.
При таких обстоятельствах возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при наличии недоделок (незавершенные фасадные работы по остеклению здания и благоустройство участка) и после истечения срока действия договора аренды участка по смыслу приведенных разъяснений не могут свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы легализовать спорную постройку.
Верховный суд особо отметил, что окончание срока аренды участка само по себе не указывает на отсутствие у застройщика прав на землю. Следовательно, это не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод сооружения в эксплуатацию, поскольку это не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю.
Высшая судебная инстанция поддержала выводы суда первой и апелляционной инстанции, которые при первоначальном рассмотрении установили, что здание возведено на законном участке, отвечает всем установленным нормам и не представляет угрозы для граждан.
Учитывая, что спорный объект построен истцом на земельном участке, предоставленном для строительства, соответствует установленным требованиям, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды первой и апелляционной инстанций при первичном рассмотрении дела правомерно удовлетворили иск предпринимателя и признали за ним право собственности на спорное здание.
Верховный суд отменил принятые решения после повторного рассмотрения дела, восстановив в силе первоначальные решения суда первой инстанции и апелляции.
(№ 309-ЭС25-1917 и А50-4878/2022)
Источник: https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20250829/311110171.html
Если вам требуется оценка имущества, а также проведение строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.