Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?
Оперштаб Российской гильдии риелторов (РГР) составил памятку для потребителей о том, как защититься от продавцов, заключающих фиктивные сделки под влиянием телефонных мошенников или просто недобросовестных лиц. Также в памятке учтены рекомендации юристов, медиков и госрегистраторов.
Типичный портрет «ведомого» собственника: старше 60 лет, врач, учитель, ученый, чиновник на пенсии и т.п. Часто одинокий, детей нет или они далеко. Продает единственную квартиру с большой скидкой, быстро соглашается на сделку. Договор заключается в простой письменной форме и подается на регистрацию через МФЦ.
При этом мошенники избегают цепочек сделок, где участвуют несколько человек, а вырученные деньги сразу идут на покупку другого объекта. Им проще работать с одной жертвой. Как еще можно снизить риски при покупке квартиры на вторичном рынке?
Оцените поведение и мотивацию продавца
Задавайте вопросы, требующие развернутого ответа: «Почему вы решили продать эту квартиру?», «Куда планируете переезжать?», «Что вам нравится или не нравится в условиях этой сделки?». Внимательно слушайте ответы: если они логичны и последовательны — это хороший знак. Если же продавец путается, не помнит детали, это настораживает. Некоторая нервозность в поведении — норма, а вот подавленность, неконтролируемая агрессия или, наоборот, неестественная эйфория служат тревожным сигналом.
Поговорите с соседями: правда ли, что эта пожилая женщина или мужчина действительно уезжает к детям в другой город? «Жертвы» часто действуют по заранее придуманной легенде. Когда вы задаете неожиданный вопрос, например, о работе управляющей компании, им нужно время на консультацию. Или они дают заученные, не относящиеся к делу ответы — это тоже признак манипуляции.
Зафиксируйте осознанность продавца
В РГР подготовили анкету, которую разослали в региональные ассоциации риелторов. Она помогает оценить, насколько продавец понимает условия сделки. Лучше, чтобы он заполнял ее от руки: психологи считают, что письмо от руки придает ответам большую осознанность. Кроме того, заполненный бланк может служить доказательством вменяемости продавца на момент заключения договора.
Проверка документов
При личной встрече с продавцом запросите оригиналы паспорта, свидетельства о браке или разводе, правоустанавливающих документов (договоры приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д.), а также нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку. Кроме того, попросите предоставить расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой указаны основные характеристики объекта и права на него.
Выписка должна быть расширенной и не старше 3-5 дней. Внимательно изучите разделы «Правообладатели», «Обременения» (ипотека, арест, аренда), «История перехода прав».
Особое внимание обратите на пункт «Сведения о правопритязаниях», на отметки о наличии судебного спора и т.д. Стоит насторожиться, если жилье за короткий срок несколько раз меняло собственников или было недавно подарено (типичный признак подставной сделки). Если договор подписывает не собственник, а лицо по доверенности, обязательно проверьте ее подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также можно заказать в Росреестре общедоступную выписку из ЕГРН о переходе прав на конкретный объект и сравнить ее с информацией, предоставленной продавцом.
Кстати, мошенники часто представляются по телефону сотрудниками Росреестра или силовиками. Они предлагают продать имущество и перечислить деньги на специальный счет, чтобы защититься от тех, кто якобы оформил поддельные документы на ваше имя, или убеждают срочно подписать заявление, чтобы не потерять квартиру, при этом требуя назвать персональные данные. Если вам поступил такой звонок, сообщите в полицию.
Запросите у собственника результаты психолого-психиатрического освидетельствования
Этот документ подтверждает не только сделкоспособность продавца, но и вашу осмотрительность как покупателя. Например, в прошлом году жители Свердловской области на 34% чаще, чем в 2024 году, обращались за такой услугой по инициативе покупателей недвижимости. В областной клинической психиатрической больнице советуют проводить освидетельствование непосредственно накануне сделки, а лучше день в день в государственной клинике, поскольку суды им больше доверяют.
Освидетельствование проводится совместно высококвалифицированными судебно-психиатрическими экспертами и медицинскими психологами. По результатам оформляется протокол, который хранится в больнице, а заказчику выдается подробная справка.
Ежегодно в центре выполняют до 170 судебно-психиатрических экспертиз по спорам, где сделку пытаются признать недействительной. При этом растет число случаев, когда истцы утверждают, что находились под влиянием мошенников. В 2023 году таких случаев было 7, в 2024 — 19, а в 2025 — уже 26.
Заключите договор купли-продажи у нотариуса
Да, это будет дороже, но надежнее. По закону нотариус не только проверяет документы, но и обязан установить дееспособность сторон, убедиться, что сделка совершается добровольно, без обмана и угроз. Иногда достаточно предварительной беседы, чтобы человек пришел в себя.
Расчеты
Лучше использовать аккредитив, когда покупатель кладет деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после выполнения условий договора: освобождения помещения, подписания акта приема-передачи и т. д. Банковская ячейка — просто аренда места в хранилище.
Красные флаги
Рекомендуется попытаться найти телефон кого-то из родственников или друзей пожилого продавца и позвонить им. Однако учтите, что этих людей могут изображать мошенники. Например, во время одного из освидетельствований психолог спросила «дочь» продавца, на какой улице будет жить ее мать после продажи квартиры. «На Бориса ПастЕрнака», — ответила женщина. Невежество оставило ее без улова.
В другом случае квартиру продавали супруги. Им придумали идеальный сценарий: мол, живем в одной квартире, эту долго сдавали — стены и мебель износились, теперь хотим купить под арендаторов что-то посвежее. Но психолог задал вопрос: «Налоги-то вы заплатите с этой сделки?» Жена не невольно проговорилась: «Нам все равно, лишь бы побыстрее все закончить».
Эти случаи произошли в Московском регионе, но они не уникальны. В Уральской палате недвижимости уже несколько лет действует закрытый канал связи с МВД и ФСБ для оперативного обмена информацией, благодаря ему удалось предотвратить восемь преступлений.
Источник: https://rg.ru/2026/01/20/reg-urfo/prodavec-na-doverii.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической, почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.