Как проверить дачу перед покупкой?
Приобретение загородной недвижимости представляет собой более сложный процесс по сравнению с покупкой квартиры в многоквартирном доме. При выборе дачи важно провести строительную экспертизу, уточнить границы участка, проверить законность построек и наличие ограничений на объект.
Делимся советами о том, на что обратить внимание при покупке загородного дома, чтобы избежать финансовых потерь.
1. Проведите строительную экспертизу
Если вам понравился дом, и вы всерьез рассматриваете его покупку, перед сделкой стоит провести строительную экспертизу. Специалисты оценят фундамент, крышу, инженерные системы и другие важные элементы. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в процессе эксплуатации дома и не купить «кота в мешке».
Если вы решили провести проверку самостоятельно, обратите внимание на состояние фундамента, осмотрите его на наличие трещин и отклонений от уровня. Также не будет лишним измерить уровень стен, пола и потолка, чтоб не было критических отклонений, внимательно проверить углы, а также примыкания окон и дверей на наличие плесени. Если дом деревянный, стоит проверить нижние венцы на наличие гнили и осмотреть крышу на предмет повреждений кровельного материала.
В случае, если вы обнаружите незначительные недостатки, это может стать поводом для торга и снижения цены. Однако если выявленные проблемы окажутся критичными и неисправимыми, лучше отказаться от покупки такого дома.
2. Проверьте границы участка и план межевания
Следующим шагом рекомендуется проверить границы участка, сопоставив их с правоустанавливающими документами. Границы земельных участков формировались в разное время и по различным правилам, поэтому может случиться так, что данные в ЕГРН не совпадают с фактическими границами на местности. Поэтому перед покупкой дачи стоит обратиться к кадастровому инженеру, который сможет на месте показать, как проходят фактические границы участка.
Если обнаружатся какие-либо несоответствия, инженер подскажет, как привести границы участка и межевание в порядок. До устранения этих вопросов выходить на сделку нельзя.
3. Проверьте состояние участка и коммуникации
Перед тем как выходить на сделку, стоит внимательно осмотреть рельеф местности, а также оценить склонность участка к подтоплению или эрозии почвы. Если вы планируете заниматься садоводством или огородничеством, важно убедиться, что земля подходит для этих целей.
Далее необходимо проверить коммуникации: проводку, розетки и освещение. Оцените качество воды, давление в системе и надежность трубопроводов. Убедитесь, что канализация работает без засоров и протечек. Не забудьте также проверить газовое оборудование. Важно убедиться, что на каждую систему (электричество, водоснабжение, канализация, газ) имеются соответствующие документы: если это центральные сети — должен быть договор с поставщиками; если локальные (например, скважина или септик) — нужны акты, подтверждающие законность установки; по газу также обязательны документы и согласования.
4. Проверьте на наличие обременений и ограничений
Следующим шагом проверьте, существуют ли ограничения на земельном участке, предусмотренные статьями 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ, а также наличие других пересечений с ЗОУИТ (зонами с особыми условиями использования территорий).
Такие ограничения могут препятствовать использованию в полной мере приобретаемого земельного участка. Для проверки необходимо запросить у собственника градостроительный план участка или самостоятельно воспользоваться сервисом «Градостроительная проработка» на портале Национальной системы пространственных данных nspd.gov.ru.
Также стоит проверить наличие обременений на дом или участок, таких как ипотека, запрет на регистрационные действия и другие. Эти сведения можно получить из выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Для этого нужно запросить полную выписку из ЕГРН.
5. Проверьте документы на объект и справки о задолженностях
Одним из ключевых пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости является проверка документов, с чем возможны трудности, особенно если пакет документов неполный. Прежде чем совершать покупку, рекомендуется проверить:
- личность продавца (паспорт);
- согласие супруга (или супруги) на продажу дачи;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения или наследования);
- кадастровые документы (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт участка и строения, межевание (с 1 марта 2025 года межевание обязательно);
- технические документы (технический паспорт БТИ, проектная документация дома, градостроительный план земельного участка);
- документы на коммуникации (договоры подключения к электричеству, водоснабжению, газу и канализации);
- разрешение на строительство (если дом был построен недавно).
В обязательном порядке при подготовке пакета документов нужно запросить справки об отсутствии задолженности по членским взносам, электроэнергии, а также зафиксировать в договоре показания приборов учета, чтобы избежать спорных ситуаций.
6. Проверьте личность продавца
Важно тщательно проверять личность продавца загородной недвижимости. Из открытых источников можно выяснить, не является ли продавец банкротом, не возбуждено ли против него исполнительное производство, не участвует ли он в высокорискованных сделках как предприниматель, нет ли судебных дел с имущественными требованиями, а также наличие налоговой или другой задолженности и много другой информации.
С согласия и при помощи продавца можно выяснить, является ли продаваемая недвижимость совместно нажитой, использовались ли при расчетах средства материнского капитала, а также оценить уровень закредитованности продавца и многое другое. Если дом с земельным участком был приобретен менее 3 лет назад, следует проверить аналогичные сведения о предыдущем собственнике. Также важно убедиться, что продавец не находится под влиянием мошенников: можно попросить контакты и поговорить с его близкими родственниками (если они есть), чтобы удостовериться в отсутствии психологического контроля над продавцом.
7. Пообщайтесь с соседями и правлением СНТ
При покупке дачи или дома рекомендуется пообщаться с соседями. Обычно они могут поделиться информацией о скрытых проблемах с периодическим подтоплением территории, перебоях с электричеством или высоком уровне грунтовых вод.
Если дача находится в СНТ, постарайтесь узнать, кто является председателем, и, если возможно, поговорите с ним. Спросите о том, как охраняется территория, кто ваши будущие соседи, и расспросите его о самом продавце. Это поможет получить более полное представление о даче и окружающей местности.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/681b66909a7947c22789c7ea
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической, землеустроительной, а также психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.