Как по закону получить мини-долю в квартире вопреки воле владельца?

Верховный Суд РФ пересматривал спор двух собственниц одной квартиры. Проблема заключалась в том, что доля одной из спорщиц была совсем маленькой.

Это достаточно сложный и актуальный вопрос для многих, поскольку в России немало граждан являются собственниками не целых квартир, а их частей – долей. И количество такой долевой недвижимости постоянно увеличивается. Несмотря на то, что точных статистических данных нет — процесс очень динамичный. Причин для этого много: разводы и раздел имущества, необходимость оформлять доли детей по ипотечному кредиту, раздел наследственного имущества. Однако не всегда собственники могут договориться.

В рассматриваемом Верховным Судом случае две женщины были совладельцами квартиры: у одной в собственности — большая часть двухкомнатной квартиры, а у второй — чуть более двух квадратных метров. Владелица маленькой доли никогда не проживала в спорной квартире, она работала и жила в другом регионе, где владела двумя квартирами. Однако продать совладелице спорной квартиры свою долю категорически отказывалась. В итоге хозяйка большей части обратилась в суд с просьбой принудительно забрать эти метры, оформить на нее, а ответчице выплатить компенсацию.

В суде собственница большей доли рассказала, что неоднократно просила ответчицу продать ей эти два метра. Но та даже не стала отвечать. Кроме того, ответчица никогда не жила в квартире, да и не могла бы: помещения, равном ее доле, там нет.

В ходе процесса была проведена специальная строительно-техническая экспертиза, в рамках которой эксперты пришли к выводу, что разделить квартиру между собственниками согласно их долям, а также определить порядок пользования общим имуществом для двух собственников, «не представляется возможным».

Однако, несмотря на результат экспертизы, суд отказал собственнице большей доли в просьбе принудительно забрать эти метры. Суд пояснил, что у него нет оснований полагать, что собственница мини-доли не имеет существенного интереса в использовании своего имущества. То, что у нее есть в собственности еще две квартиры, — значения не имеет. Также суд добавил, что выплата денежной компенсации хозяйке мини-доли против ее воли невозможна.

Попытки владелицы большей доли оспорить это решение были безуспешными: апелляция и кассация поддержали решение коллег. Тогда истец обратилась в Верховный суд. Высокая инстанция, изучив материалы дела, пришла к выводу, что решения всех трех нижестоящих судов «приняты с существенным нарушением норм права».

Верховный суд начал разъяснения с статьи 252 Гражданского кодекса РФ, посвященной долевой собственности. В ней закреплено, что долевое имущество может быть разделено по согласованию собственников. А также — о том, что один из собственников имеет право требовать выделения своей доли. Если же собственники не могут договориться сами, они могут обратиться в суд.

При этом, если выделить долю не получается, то ее собственник имеет право получить компенсации за свою часть от других собственников. Выплата вместо выделения доли в натуре возможна лишь с согласия собственника доли. В то же время, если доля незначительна и ее реально нельзя выделить, а собственник отказывается принять деньги вместо своей доли, то суд может обязать остальных хозяев выплатить ему компенсацию.

Верховный суд подчеркнул, что законодатель, предусматривающий возможность принудительной компенсации за долю, которую нельзя выделить, исходил из того, что подобные случаи являются исключением из правил. И разбираться в каждом таком случае надо индивидуально. Такой подход применяется для восстановления нарушенных прав остальных собственников, которые не могут пользоваться собственностью в полной мере. В этой же статье Гражданского кодекса уточняется, что, получив компенсацию, собственник малой доли теряет право собственности на нее.

Отдельно Верховный суд ответил на вопрос коллег: «Что такое «существенный интерес» в использовании своего имущества собственником незначительной доли?». Он отметил, что нуждаемость в каждом случае должна оцениваться индивидуально, учитывая возраст, профессию, состояние здоровья, наличие детей и нетрудоспособных членов семьи, а также прочих параметров. Об этом подробно говорилось на Пленуме ВС и ВАС (1 июля 1996 года). Однако ни одну из перечисленных правовых норм нижестоящие суды не учли. В результате это привело к нарушению права собственника большей доли. Местные суды не приняли во внимание, что хозяйка малой доли владеет еще двумя другими квартирами и проживает в другом регионе.

В итоге Верховный суд отменил все решения и поручил полностью пересмотреть дело.

Определение Верховного суда N 127-КГ24-16-К4.

Источник: https://rg.ru/2026/08/17/neosporimaia-kompensaciia.html

Если вам требуется строительно-техническая судебная экспертиза, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.