Можно ли отменить решение о сносе самовольной постройки, перепродав ее?
ВС РФ в процессе рассмотрения конкретного дела разъяснил ключевой момент: если судебное решение о сносе самовольной постройки вступило в законную силу, то перепродать этот объект нельзя. Поскольку даже в случае перепродажи новый собственник будет обязан исполнить решение суда, то есть снести объект.
Судебные акты не могут противоречить друг другу. Это означает, что нельзя легализовать самовольную постройку в одном судебном решении и снести ее в рамках другого процесса.
Московская компания самовольно провела реконструкцию в нескольких своих зданиях, возвела надстройки на технических этажах. После вынесения решения суда по требованию чиновников о сносе надстроек и приведению зданий в первоначальный, компания продала объекты другой фирме. Новый владелец обратился в суд с просьбой легализовать самовольные строения.
Мнения нижестоящих инстанций разошлись, но Верховный суд поставил точку в этом споре. Высокий суд указал, что ранее принятый судебный акт уже определил судьбу спорного объекта. При этом закон запрещает совершать любые сделки с такими объектами — ни продать, ни подарить самовольную постройку нельзя. Если такое все же произошло, это является нарушением. Новый собственник не может рассчитывать на снисхождение.
Резюмируя правовую позицию Верховного суда, важно отметить, что в данном случае исключено не только недобросовестное поведение собственников зданий в части регистрации перехода права собственности, но и в первую очередь не допущена конкуренция судебных актов, когда одновременно существуют вступившие в законную силу противоречивые судебные акты относительно одного и того же предмета спора. То есть, нельзя в одном споре признать (и в последующем зарегистрировать) право собственности на объект, который признан в другом споре самовольно построенным и подлежащим сносу.
Одна из нижестоящих инстанций — та, что встала на сторону покупателя — не учла аффилированность нового и старого собственника. У обеих фирм один бенефициар, крупный банк. Данное обстоятельство может свидетельствовать о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении указанных аффилированных обществ.
Другими словами, есть причины подозревать, что в данном случае покупатель не является жертвой обстоятельств. Однако, вопрос о добросовестности или недобросовестности покупателя в такой ситуации является второстепенным.
В российской судебной практике нередко возникают ситуации, когда собственники объектов недвижимости неожиданно для себя становятся ответчиками по искам о признании принадлежащих им объектов недвижимости самовольными и об их сносе.
Часто это происходит из-за того, что продавец умолчал о признаках самовольности таких объектов. Но даже если новый владелец действительно не знал о признаках самовольно возведенного объекта – это не имеет правового значения для цели судебной защиты, поскольку такие обстоятельства не входят в предмет спора и предмет доказывания, а значит, не будут учитываться и приняты во внимание судами при рассмотрении спора.
Таким образом, согласно законодательству РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, как и третьи лица, которые приобрели такие объекты в последующем. Поэтому даже если покупателя самовольной постройки признают добросовестным, это не будет основанием безусловной автоматической легализации такого строения.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС25-3877.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
