Как взыскать неустойку за затянувшееся строительство?
Покупка квартиры у застройщика сопряжена с определенными рисками, в частности — возможным задержанием срока сдачи объекта в эксплуатацию. Ни один застройщик не может дать абсолютной гарантии, что дом будет готов точно в установленный срок. Поэтому важно заранее понимать, какие шаги можно предпринять, если сроки сдачи затягиваются.
Различие между двумя понятиями: «срок сдачи в эксплуатацию» и «срок подписания акта приема-передачи».
- срок сдачи в эксплуатацию — дата, к которой строение должно быть полностью готово к заселению, подключено ко всем инженерным коммуникациям;
- срок подписания акта приема-передачи — момент, когда покупатель официально получает ключи от квартиры, подтверждает свои права на жилье и может незамедлительно въехать в квартиру.
В большинстве договоров с застройщиками указывается именно дата подписания акта приема-передачи. При этом сроки часто обозначены не конкретными датами, а кварталами — например, «сдача в I квартале 2026 года». Это означает, что дом должен быть готов к заселению не позднее 31 марта 2026 года.
Если застройщик задерживает передачу квартиры даже на один день, дольщик имеет законное право взыскать неустойку. Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ, размер компенсации составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Если дольщик столкнулся с задержкой, он может направить застройщику письменную претензию. Если застройщик игнорирует обращение или отказывает в удовлетворении претензии, ее следует передать в мировой или районный суд.
В случае судебного разбирательства помимо неустойки можно взыскать:
- компенсацию морального вреда;
- штраф за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования;
- расходы на аренду жилья в период задержки;
- проценты по ипотечному кредиту;
- расходы на услуги юриста.
Важно отметить, что с 2020 года из-за пандемии и тяжелой экономической ситуации в стране был введен мораторий на выплату неустоек дольщикам. Законодатель посчитал, что девелоперам будет сложнее сдавать объекты в срок, а обилие исков со стороны дольщиков несет риск массовых банкротств. Этот мораторий несколько раз продлевался, но с 31 декабря 2025 года он официально завершился.
В период действия моратория единственным доступным способом защиты для дольщиков было одностороннее расторжение договора и возврат уплаченных средств. Теперь они могут взыскивать неустойку, если застройщик затягивает сроки сдачи объекта.
Однако сейчас подход к взысканию неустойки несколько изменился. Девелоперы получили отсрочку на погашение штрафных санкций до конца 2026 года при условии, что задолженность возникла или была заявлена до 1 января 2026 года.
По новым периодам просрочки, считающимся с 1 января 2026 года, неустойка начисляется в полном объеме.
Во время действия моратория дольщики практически не имели иного способа защиты, кроме одностороннего расторжения договора долевого участия. Сегодня ситуация кардинально изменилась: застройщики теперь обязаны строго соблюдать сроки сдачи объектов, иначе рискуют столкнуться с судебными исками и значительными финансовыми последствиями.
Чтобы претендовать на неустойку из-за задержки сроков строительства, дольщику необходимо направить официальную претензию. Если ответа нет или застройщик отказывает, претензия передается в суд.
Если жилье приобреталось в ипотеку, процесс может усложниться — особенно если с момента оформления ипотечного соглашения прошло более 3 лет. В этом случае банк требует подтверждения, что заемные средства были действительно направлены на приобретение жилья. А без акта приема-передачи квартиры это подтвердить невозможно.
В таком случае дольщику предстоит подготовить пакет документов для банка:
- уведомление застройщика о переносе сроков сдачи объекта;
- допсоглашение (если документ был подписан дольщиком);
- письмо из Росреестра о переносе сроков;
- публикации в СМИ о задержке на строительном объекте.
Чтобы не столкнуться с проблемами, рекомендуется заранее обратиться в банк и уточнить, какие конкретно документы потребуются.
Если вам требуется проведение строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
