Суды заставили владельца квартиры в МКД снести козырек и остекление балкона
Владелец квартиры в многоквартирном доме решил остеклить свой балкон и установить над ним козырек (Определение Конституционного Суда РФ от 10 апреля 2025 г. № 910-О). Эту модернизацию он частично легализовал, получив согласие сначала от городского управления архитектуры, а затем на общем собрании собственников (участвовали 93% голосов, согласились с балконом и козырьком более 2/3 всех голосов). Однако это не уберегло его от претензий соседки сверху, и суд, по ее иску, обязал снести как козырек и остекление, поскольку:
- козырек присоединяется к общей стене дома, следовательно, на использование этой стены требовалось разрешение других собственников;
- козырек и остекление изменяют архитектурный облик здания (включая фасад дома);
- из-за присоединенного козырька фактически уменьшилась площадь фасада дома, то есть уменьшилось общедомовое имущество;
- такое уменьшение рассматривается как реконструкция, для которой необходимо согласие 100% собственников помещений в МКД, чего ответчик не добился.
Потерпев неудачу в судах общей юрисдикции, владелец спорного балкона обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ. По его мнению, статья 247 Гражданского кодекса РФ и часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ противоречат положениям Конституции РФ о неприкосновенности жилища и гарантиях права собственности в той мере, в какой «они обязывают собственника жилого помещения в МКД получать согласие всех собственников помещений этого дома на остекление балкона».
Тем не менее, Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу, так как разбираться в нюансах конкретного дела суд не будет (была ли там реконструкция, сопряженная с присоединением общего имущества, нет ли, и на каком именно этапе улучшения балкона). Кроме того, сами оспариваемые нормы не могут считаться нарушающими конституционные права.
Конституционный Суд РФ подчеркнул, что:
- применение положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ при определении порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме имеет определенные нормативные основания;
- если в жилищном законодательстве нет релевантных конкретному вопросу норм права, то приоритет отдается положениям гражданского или иного отраслевого законодательства, прямо применимым к этим отношениям, а в отсутствие же и в нем соответствующих норм должны применяться положения жилищного законодательства в порядке аналогии закона;
- однако летом 2023 года в ГК РФ была добавлена статья 259.3, положения которой являются специальными по отношению, в частности, к статье 247 ГК РФ (пункт 6 статьи 259.1 ГК РФ) и, следовательно, подлежат применению к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме в случае, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством;
- часть 3 статьи 36 ЖК РФ, устанавливающая запрет на уменьшение общего имущества многоквартирного дома без согласия всех сособственников, не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан. Основой особого правового режима для общего имущества в многоквартирном доме (право общей долевой собственности собственников помещений с особым регулированием) являются объективные предпосылки — технические и экономические характеристики, определяющие ограничение оборотоспособности этого имущества и обусловленные свойствами самого многоквартирного дома.
Источник: https://www.garant.ru/news/1814802/
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
