Процесс строительства здания промышленного назначения
Строительство здания промышленного назначения — сложный и многоступенчатый процесс. Если площадь объекта превышает 1500 м², задача усложняется, так как потребуются дополнительные экспертизы и заключения.
Но давайте разберемся по порядку.
Одним из самых сложных этапов является составление характеристики объекта, поскольку именно в процессе обобщения ваших пожеланий как заказчика и технических/юридических требований (в зависимости от целей эксплуатации) определяются ключевые особенности и свойства здания. На этом этапе важно определить предполагаемую площадь будущего завода, и, если выбор ориентирован на крупное производство, как правило, она превысит 1500 м2.
Следующий логический шаг — выбор и приобретение земельного участка. Здесь необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования (ВРИ). Если он не соответствует формулировке «производственная деятельность», изменить его возможно, но этим стоит озадачиться до начала строительства.
Затем следует получить исходно-разрешительную документацию, включая правоустанавливающие, разрешающие и ограничительные документы. Полный перечень необходимых документов определяет компания-генпроектировщик в зависимости от региональных требований и специфики объекта.
Не менее важно четко и конкретно сформулировать техническое задание (ТЗ), тщательно продумав и указав все нюансы с учетом профиля производства.
На этом этапе также, в соответствии со ст. 52.1 ГрК РФ, необходимо получить технические условия (ТУ) от ресурсоснабжающих организаций для обеспечения объекта необходимыми мощностями и дальнейшего его подключения к магистральным инженерным сетям.
Для продолжения работы над объектом обязательны этапы, выполняемые специализированными компаниями, входящими в профильные саморегулируемые организации (СРО) — это инженерные изыскания и проектирование.
Изыскания направлены на изучение земельного участка, выбранного для строительства, включая определение возможных изменений при взаимодействии объекта с природной средой.
Этап проектирования — большая глава реализации проекта, состоящая из стадий «П» и «Р», включающие в себя разработку проектной и рабочей документации, соответственно, а при объекте площадью более 1500 м2 обремененные дополнительной экспертизой. Стадия «П» описывает суть проекта и обосновывает его целесообразность, в то время как на стадии «Р» осуществляется детальная проработка технологии строительства и строительно-монтажных работ.
Минимальный состав разделов проектной документации и требования к ним определяются Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Важно отметить, что стадия «П» при строительстве промышленного здания площадью более 1500 м² значительно отличается от аналогичного этапа для объектов меньшего размера из-за необходимости получения экспертного заключения. Экспертиза может проводиться как негосударственными, так и государственными учреждениями. Требования к проведению государственной экспертизы определяются Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», при этом учитываются такие факторы, как вид производства, особенности земельного участка, региональные нормативные требования и др.
Когда проектные заключения получены, а экспертиза проведена, остается всего несколько шагов до начала строительно-монтажных работ, но эти шаги очень важны: получение разрешения на строительство (РНС) и заключение договора на строительство.
Для получения РСН необходима стадия «П» и набор документов:
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) —документ, в котором указаны строительные характеристики: разрешенные виды землепользования и параметры строительства, а также требования к назначению, параметрам и размещению объекта относительно земельного участка;
- Согласования с соответствующими ведомствами, если имеются обременения;
- Технические условия (ТУ) и договоры с ресурсоснабжающими организациями;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- Выписка из реестра саморегулируемой организации (СРО) проектировщиков или документы, подтверждающие членство генподрядчика в профильном СРО;
- Положительное заключение экспертизы;
- Дополнительные документы в соответствии с региональными требованиями.
- Что касается заключения договора на строительство, важно обратить внимание на следующие моменты:
а) При выборе контрагента для заключения договора генподряда важно провести анализ показателей компании и проверить наличие опыта в строительстве промышленных объектов. Наличие профильного кейса имеет большое значение, поскольку возведение завода «под ключ» значительно сложнее, чем строительство жилого дома. Также одним из основных требований к генподрядчику является членство в саморегулируемой организации (СРО) строителей.
б) Если в проекте используются заемные средства, внимательно изучите кредитные условия и строго следуйте им, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
в) Сформируйте службу строительного контроля. Эту функцию может выполнять и сам генподрядчик, однако важно, чтобы в исполнительной документации не стояла подпись одного и того же лица как за генподрядчика, так и за стройконтроль: это две разные роли, требующие двух специалистов, каждый из которых должен быть зарегистрирован в реестре специалистов НОСТРОЙ.
Если генподрядчик — сторонняя компания, а ваши партнерские отношения еще не налажены, и ваша компания не занимается строительством, рекомендуем привлечь стороннего специалиста, состоящего в СРО для осуществления строительного контроля. Хоть это и приведет к дополнительным расходам, но они оправданы, так как отсутствует взаимная заинтересованность между теми, кто выполняет работы, и теми, кто контролирует процесс и результат.
г) В условиях договора отдельно укажите, каким образом и в каком порядке будут вноситься изменения в условия. В процессе длительного строительства корректировки и уточнения могут возникать по различным причинам, и, к сожалению, они неизбежны и могут быть довольно затратными.
д) Укажите в качестве одного из условий ежемесячное подписание актов выполненных работ (форма КС-2) и справок о стоимости выполненных работ (форма КС-3) с обязательной визой строительного контроля.
Итак, переходим к самому процессу строительства, в котором, помимо текущих аспектов реализации проекта, есть определенные нюансы, на которых стоит обратить особое внимание.
Во-первых, важно обратить внимание на исполнительную документацию (ИД), которую в полном объеме должен вести генподрядчик под контролем службы строительного контроля. Эти документы играют важную роль на таких этапах, как эксплуатация и реконструкция объекта, а также необходимы для проверок в ИФНС. Поэтому крайне важно правильно вести и хранить исполнительную документацию.
Во-вторых, если площадь объекта превышает 1500 м², он попадает под контроль Инспекции ГАСН. Это означает, что все необходимые документы (исполнительная документация, приказы на ответственных и другие) должны всегда быть актуальными, корректными и храниться на объекте. Инспектор ГАСН периодически проводит проверки, чтобы убедиться в факте выполнения работ, их соответствии проектной документации, качестве материалов, безопасности и правильности оформления сопроводительных документов.
Завершение активной фазы строительства можно считать момент подписания акта приемки завершенного строительного объекта (форма КС-11), после чего, как правило, начинается гарантийный срок.
Следующий, не менее важный этап — получение заключения о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС). Это один из ключевых документов в строительной отрасли, без которого невозможно ввести объект в эксплуатацию. В случае, как в нашем, когда предусмотрен строительный надзор, его выдает орган государственного строительного надзора (ГСН). Это заключение служит гарантией того, что все предусмотренные законодательством проверки успешно пройдены, и, следовательно, эксплуатация здания безопасна для жизни и здоровья граждан.
И, наконец, последний шаг — получение Разрешения на ввод в эксплуатацию. Вся информация о новом объекте передается в Комитет, который выдал Разрешение на строительство (РНС), и именно он предоставляет выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Безусловно, строительство промышленных объектов производственного назначения площадью более 1500 м² представляет собой многоуровневый процесс со сложными подготовительными процедурами, обязательными этапами согласования и проверками документации на всех стадиях, а также контролем за проведением строительно-монтажных работ. Описанные в нашей статье шаги — это лишь верхушка айсберга, но мы постарались обратить ваше внимание на важные и не всегда очевидные моменты, так как именно благодаря тщательной проработке каждого этапа объект строится в четком соответствии со сроками и объемами работ
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
