Что должен учесть суд при рассмотрении дела о признании жилого дома самовольной постройкой
Верховный указал, что использование не по целевому назначению недвижимости, возведенной в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не служит основанием для признания ее самовольной постройкой
Специалист отметил, что ВС вновь порекомендовал судам рассматривать вопрос о сносе самовольной постройки не формально, а устанавливать существенность нарушений при её возведении и учитывать выводы судебного эксперта. Другой специалист подчеркнул, что для легализации постройки необходимо доказать её соответствие строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности, в том числе пожарной.
Верховный Суд России выпустил Определение по делу № 18-КГ24-93-К4, в котором разъяснил особенности рассмотрения судом дела о признании двух домов самовольными постройками и их сносе.
В 2002 году Людмила Шведова оформила в собственность жилой дом в Анапе, который в дальнейшем был реконструирован. В 2008 году она выкупила у администрации города земельный участок площадью 680 кв. для индивидуального жилищного строительства с размещением объектов коммерческого назначения в указанных в кадастровом плане границах. О том, что Людмила Шведова стала собственником такого участка, свидетельствовала запись в ЕГРН.
В 2014 году она построила еще один дом на приобретенном участке рядом с уже имевшимся жильем. В 2015 году Людмила Шведова подарила Юрию Шарипову 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Администрация города подала в суд иск к гражданам Шведовой и Шарипову, требуя признать два их дома самовольными постройками и обязать их снести. По мнению Администрации, граждане нарушили требования градостроительного законодательства, поскольку построили спорные дома без получения разрешения на строительство (реконструкцию) на участке, расположенном в зоне общественно-жилой плотной застройки исторического центра, выделенной для обеспечения правовых условий формирования территории общественно-жилой застройки в исторической части города.
Администрация просила суд признать дома самовольными постройками и обязать Шведову и Шарипова снести их за свой счет в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения в установленный срок, Администрация просила взыскать с граждан судебную неустойку в размере 30 тыс. руб. ежедневно до момента полного исполнения решения суда.
В рамках судебной строительно-технической экспертизы было выявлено, что возведенная Шведовой в 2014 г. постройка по функциональному назначению является индивидуальным жилым домом, первый и второй этажи которого используются для временного размещения и обеспечения временного проживания граждан. Другой спорный объект также является индивидуальным жилым домом. Оба объекта недвижимости как на момент введения их в гражданский оборот, так и на момент проведения экспертизы отвечают требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарных норм инсоляции и освещения, не оказывают негативного воздействия на окружающую среду, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
В то же время в заключении отмечалось, что исследуемые объекты не соответствуют требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки в части отступов от границ со смежными участками. По мнению эксперта, выявленные несоответствия являются технически несущественными, допускающими использование участков без установления срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Эксперт также указал на возможность устранения выявленных несоответствий путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний.
После рассмотрения дела суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска Администрации, сославшись на то, что допущенные при строительстве домов нарушения не являлись существенными и не создавали угрозы жизни и здоровью граждан, а отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для сноса строений, поскольку снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Кроме того, суд указал на пропуск Администрацией срока исковой давности.
Однако апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск Администрации, признав дома самовольными постройками. Ответчиков обязали снести дома за свой счет в течение 30 дней со дня вступления апелляционного определения в законную силу. В случае неисполнения этого требования с них взыскивалась судебная неустойка в размере 1000 рублей за каждый день просрочки. Кассационный суд поддержал выводы апелляции, сочтя, что реконструкция первого дома и строительство второго дома были осуществлены без соответствующих разрешений и с нарушением градостроительных регламентов. Апелляция также отметила, что Шведова не принимала мер для получения разрешений на реконструкцию и строительство.
Изучив кассационную жалобу Шведовой и Шарипова, ВС со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» напомнил, что возведение постройки без необходимого разрешения на строительство является одним из признаков самовольной постройки. Однако снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, и устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно нарушению, не создавая дисбаланс между публичными и частными интересами и не приводя к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Как разъяснил Верховный Суд, снос самовольной постройки обусловлен не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и установлением фактов, которые могут препятствовать использованию такой постройки из-за ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил, правил землепользования и застройки, а также возможности нарушения прав третьих лиц. Эти обстоятельства являются юридически значимыми в делах, связанных с самовольной постройкой, и подлежат установлению и определению в качестве таковых судом.
В данном случае, отметил Верховный Суд, суд апелляционной инстанции формально подошел к рассмотрению спора, не установив существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, сославшись лишь на отсутствие у ответчиков разрешения на строительство и реконструкцию спорных объектов. По общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных, строительных норм и правил служит основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду нужно оценить его существенность. Например, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (в частности, возведение объекта ИЖС, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
В определении указано, что незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах участка), которое не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. В данном деле апелляция не указала, в чем заключается существенность выявленного строительно-технической экспертизой нарушения, она также не дала оценки выводам эксперта о возможности устранить такое нарушение путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний.
Кроме того, суд не привел мотивы и доказательства в поддержку своего вывода о том, что технические характеристики домов не позволяют отнести их к индивидуальным жилым домам и указывают на их использование для краткосрочного проживания, что является нарушением требований статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Верховный Суд отметил, что апелляционный суд не учел, что использование объекта не по целевому назначению, возведенного в соответствии с разрешением на использование земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Участок, на котором возведена спорная недвижимость, имеет вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство с размещением объектов коммерческого назначения. В свою очередь кассация не исправила такие нарушения.
В связи с этим Верховный Суд отменил решения апелляционного и кассационного судов и вернул дело на новое апелляционное рассмотрение.
Верховный Суд сформировал определенный подход к самовольным постройкам за последние четыре года. В частности, Постановление Пленума ВС № 44 от 2023 года обозначило позиции по самовольным постройкам достаточно полно. Для легализации постройки необходимо доказать ее соответствие строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности, в том числе пожарной. В рассматриваемом случае у эксперта не возникло претензий к результату строительства, однако апелляционный суд удовлетворил требование истца о сносе. При этом указанный экспертом дефект в виде отступа строения от границы участка является устранимым. Таким образом, заявленное истцом требование как минимум несоразмерно существу нарушения. Более того, если чье право и нарушено, так это соседей ответчиков по участку. Отсюда возникает вопрос: в чем заключается в этой части нарушенное право администрации города для подачи такого иска? При наличии нарушений в виде высотности здания Администрация должна заявлять требования о приведении данного объекта в соответствие, а не о сносе, поскольку требование о сносе будет также несоразмерным, ведь ч. 2 ст. 222 ГК содержит именно такую конструкцию «снос либо приведение в соответствие».
Юрист считает, что комментируемым определением Верховного Суда вновь дано общее руководство судам рассматривать вопрос о сносе самовольной постройки не формально, а устанавливать существенность нарушений при возведении объекта и учитывать выводы судебного эксперта. Он отметил, что часто суды ссылаются лишь на отсутствие разрешения на строительство или уведомления о строительстве даже при наличии заключения судебной экспертизы, подтверждающего отсутствие признаков самовольного строительства.
Эксперт посчитал интересной изложенную в определении позицию о необходимости судам оценить выводы эксперта об устранении нарушений в части нарушений минимальных отступов от границ участка путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний. Он считает, что таким указанием суд справедливо подчеркнул важность установления нарушения прав третьих лиц при возведении объекта – в данном случае собственников соседних участков. Представляется верным, что возведение жилого дома в нарушение минимальных отступов от границ участка не нарушает прав третьих лиц и не может рассматриваться как основание для признания объекта самовольно постройкой, поскольку соседние землевладельцы вправе согласовать сокращение нормативных расстояний
.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
