Что такое ВРИ земельного участка, где узнать и как изменить?

Что такое вид разрешенного использования земель?

Каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет допустимые виды деятельности на этой территории. Например, если земля предназначена для садоводства, на ней нельзя держать скот. На некоторых участках запрещено строить дома, разводить пчел или открывать предприятия.

Нарушение целевого использования земли может привести к штрафам, а в худшем случае — к изъятию недвижимости государством. Кроме того, нарушителя могут обязать возместить ущерб, причиненный почвенному слою, если выяснится, что он был нанесен.

Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка?

Земельный кодекс определяет семь категорий земель, каждая из которых имеет свои виды разрешенного использования. Такие категории как:

• земли сельхозназначения;
• промышленные земли;
• земли населенных пунктов;
• земли запаса;
• земли, относящиеся к водному фонду;
• земли лесного фонда;
• особо охраняемые территории.

Граждане могут стать владельцами земли только двух из этих категорий: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Если вы планируете построить частный дом, лучше выбрать участок на землях населенных пунктов с ВРИ для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На таких землях:

• можно проживать;
• имеются необходимые коммуникации, такие как электричество, водоснабжение и канализация;
• в построенном доме можно оформить прописку.

Земли населенных пунктов также могут использоваться для малоэтажной или многоэтажной застройки, размещения инфраструктурных объектов, таких как медицинские учреждения, школы и детские сады, а также для строительства рынков, магазинов, гостиниц и заведений общепита.

Чем крупнее населенный пункт, тем больше видов разрешенного использования земельных участков в нем может быть предусмотрено.

Виды разрешенного использования земель сельхозназначения

Основной разрешенный вид деятельности на землях сельскохозяйственного назначения – это сельскохозяйственное использование, так как их главная особенность – плодородный слой почвы.

Однако это не значит, что на таком участке можно заниматься любыми видами сельского хозяйства. ВРИ сельскохозяйственного использования включает 20 подвидов, таких как:

• растениеводство,
• рыболовство,
• овощеводство,
• сенокошение,
• свиноводство,
• птицеводство
• садоводство и другие.

Важно отметить, что недавно было разрешено строить частные дома на землях сельскохозяйственного назначения с ВРИ «для ведения садоводства» и «для ведения личного подсобного хозяйства». При покупке участка необходимо уточнять ВРИ, чтобы избежать ограничений в будущем. Например, на землях с ВРИ «под огородничество» можно возводить только хозяйственные постройки или летние домики без права постоянного проживания.

Основной, условно-разрешенный и вспомогательный ВРИ участка

На одном земельном участке могут быть установлены несколько видов разрешенного использования (ВРИ):

1. Основной ВРИ – определяется в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета. Например, для садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) основной ВРИ может быть садоводство.
2. Условно-разрешенный ВРИ – это цели, для которых участок может быть использован при соблюдении определенных условий. Это позволяет расширить варианты использования земли. Например, если помимо ухода за фруктовыми деревьями владелец участка решит разводить кур, то в перечне условно-разрешенных ВРИ должно быть указано «птицеводство». Таким образом, курятник можно построить только в тех местах, где это разрешено градостроительными нормативами. Определить условно-разрешенный ВРИ самостоятельно нельзя, для этого необходимо разрешение местных властей.
3. Вспомогательный ВРИ – это дополнительное использование, которое дополняет основной или условно-разрешенный ВРИ. Его нельзя установить вместо основного и невозможно сделать его единственным. Например, в СНТ с основным ВРИ «садоводство» вспомогательным ВРИ будет «строительство жилого дома».

Участки в СНТ предназначены прежде всего для сельскохозяйственных работ, и строительство домов на них не является обязательным.

Важно отметить, что один участок может иметь несколько ВРИ: основные, условно-разрешенные и вспомогательные.

Как узнать ВРИ земельного участка?

Существует несколько способов узнать ВРИ земельного участка:

1. Изучить публичную кадастровую карту. Для этого нужно ввести в строку поиска кадастровый номер участка или его адрес, и информация отобразится сразу.

2. Если нужен документ о ВРИ, то следует оформить в Росреестре. Это можно сделать несколькими способами:

• Онлайн через портал госуслуг. На сайте госуслуг нужно выбрать сервис «Предоставление сведений из ЕГРН». Имя владельца участка будет указано в выписке только в случае, если вы сами являетесь собственником или собственник дал специальное согласие. В остальных случаях документ будет без персональных данных собственника, но ВРИ участка будет указан. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости формируется в течение одной минуты после оплаты (290 рублей).
• В МФЦ. Для этого потребуются паспорт и документы на землю, а также доверенность, если документы подает представитель владельца участка. Выписка будет готова в течение 3-5 дней. Для получения выписки нужно предоставить паспорт и чек об оплате. Стоимость услуги составляет 460 рублей.
• Попробовать запросить сведения о ВРИ участка через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. На странице ведомства такая функция предусмотрена, но сейчас она временно не работает. Сайт Росреестра при попытке оформить этот документ автоматически перенаправляет на госуслуги.

В каком случае земельному участку может потребоваться новый ВРИ?

Изменение ВРИ земельного участка может потребоваться в следующих случаях:

• Если вы планируете использовать землю не по назначению, указанному в документах. Например, изначально предполагалось выращивание картофеля, но позже вы решили заняться разведением рыбы. В таком случае вам, вероятно, потребуется создание пруда, что потребует изменения ВРИ.
• Для уменьшения размера налога. В некоторых случаях изменение ВРИ может привести к снижению кадастровой стоимости участка, что уменьшит налог. Например, кадастровая стоимость садового участка ниже, чем у земли под строительство жилого дома. Однако следует помнить, что иногда при смене ВРИ стоимость земли может и увеличиться.

Как поменять ВРИ земельного участка?

Назначение земельного участка определяется двумя основными документами:

• категория установлена в генплане;
• ВРИ — в правилах землепользования и застройки.

Конечно, гораздо проще поменять ВРИ в рамках одной категории земли. Перевод земель из одной категории в другую — более сложная процедура. Для этого придется вносить изменения в генплан муниципалитета. На это требуется гораздо больше времени. Разработка этих документов происходит по заказу и решению муниципалитета. Затем, в соответствии с новым генеральным планом, разрабатываются правила землепользования и застройки.

Как изменить основной или вспомогательный ВРИ участка в рамках одной категории?

Чтобы изменить основной или вспомогательный вид разрешенного использования (ВРИ) участка в рамках одной категории, необходимо выбрать другой разрешенный ВРИ из перечня ПЗЗ. Для этого нужно:

• найти генплан на сайте своего города или района (обычно размещены на сайтах муниципалитетов);
• определить, в какой территориальной зоне находится участок (обозначается кодами, например, Ж-1, Ж-2);
• найти эту зону в ПЗЗ, где для нее будут указаны градостроительные регламенты, в том числе и то, какие ВРИ можно использовать.
• обратиться в Росреестр (обычно через МФЦ), чтобы для внесения нового ВРИ в ЕГРН. Дополнительные разрешения и согласования не требуются.

Для изменения основного или вспомогательного вида разрешенного использования (ВРИ) участка можно подать заявление в Росреестр напрямую через личный кабинет на сайте ведомства или обратившись в многофункциональный центр. Для этого потребуются следующие документы:

• паспорт заявителя
• документ о правах на участок.

Например, на портале госуслуг можно выполнить следующие шаги:

• Вбить в строке поиска «нести изменения в кадастр недвижимости».
• Выбрать «Подать заявление»
• Выбрать опцию «Внести сведения в ЕГРН».
• Указать форму собственности на объект.
• Указать наличие усиленной квалифицированной электронной подписи или нового загранпаспорта и телефона с NFC. Если их нет, система сообщает, что нужно идти в МФЦ. При наличии — продолжить заполнение заявления.

Как изменить ВРИ на условно-разрешенный или не предусмотренный ПЗЗ?

Замена вида разрешенного использования (ВРИ) на условно-разрешенный или не предусмотренный правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) более сложна и требует внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ. То же самое необходимо и при смене категории земель.

Например, чтобы провести газ в СНТ, товарищество должно располагаться на землях «населенного пункта», а не «сельскохозяйственного назначения».

• Сначала нужно подать заявление в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности региона о включении земельного участка в черту населенных пунктов.
• Следующим этапом будет принятие решения о внесении изменений в генплан. Расходы на его разработку придется покрыть заявителю, если правительством на это не заложены средства в бюджет. Этап согласования генплана включает публичные слушания.
• По результатам обсуждений оформляется протокол и заключение.
• После того как границы населенного пункта будут внесены в кадастровый учет, произойдет изменение категории в ЕГРН, и можно будет заказать кадастровую выписку с новой категорией.
• Затем нужно подать заявление в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности региона на изменение ПЗЗ.
• Проект документа выносится на обсуждение на публичных слушаниях. Если проект будет утвержден, собственнику останется подать декларацию в Росреестр для утверждения вида разрешенного использования участка.

Источник: https://rg.ru/2024/07/20/vri-zemelnogo-uchastka-chto-eto-gde-uznat-kak-izmenit.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения землеустроительной экспертизы, АНО ЦСЭ  «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.