Экспертиза должна носить не формальный характер, а определять рыночную стоимость объекта недвижимости

Суть дела

Управляющий подал иск в судебные органы, чтобы оспорить заключенный между Должником и Ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения, ссылаясь на то, что цена объекта была умышленно занижена сторонами сделки.

Позиции судов

• Суд первой инстанции заявление удовлетворил, взыскал 1,2 млн руб.

Суды исходили из того, что договор заключен в годичный период подозрительности, который предшествовал началу процедуры банкротства Должника, при неравноценном встречном исполнении со стороны Ответчика.

Вывод судов о значительном расхождении цены в договоре с реальной стоимостью имущества было подкреплено отчетом эксперта.

• Суд апелляционной инстанции изменил определение, уменьшив сумму до 520 тысяч рублей, приняв во внимание заключение судебной экспертизы.
• Кассационная инстанция отменила постановление апелляционного суда и оставила в силе решение суда первой инстанции.

Позиция ВС

В процессе судебного разбирательства, истец неоднократно указывал на критические ошибки в экспертном заключении, которые привели к существенному завышению рыночной стоимости. В частности, отмечалось, что в качестве объектов для сравнения эксперт использовал недвижимость, которая фактически не соответствовала нужным критериям.

Заключение эксперта не имело заранее установленной силы и должно было рассматриваться наравне с другими представленными в деле доказательствами.

Эксперт решил в данном случае применить для оценки сравнительный и доходный подходы, отказавшись от затратного.

При оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности судам следовало установить причины, по которым эксперт не выбрал для сравнения малогабаритные помещения на цокольных этажах жилых домов, учитывая, что метод рыночных сравнений, основанный на анализе реальных сделок и предложений на рынке недвижимости, является наиболее достоверным.

Истец выразил мнение, что конкурсный управляющий действует недобросовестно, оспаривая сделку, заключенную накануне банкротства по признаку неравноценности, и одновременно продавая аналогичное имущество по той же цене.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение от 03.04.2024 по делу А43-32982/2018 (301-ЭС22-10719 (7))

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценочной экспертизы или рецензии на экспертизу, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.