Как выявить и исправить ошибки в сведениях ЕГРН при проектировании?
Проверка сведений о земельных участках и объектах капитального строительства, содержащихся в ЕГРН, является важным моментом, который определяет возможность реализации проектного замысла, соблюдения плановых сроков и общий успех реализации проекта.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой (семантические сведения) и графической (графические сведения) формах.
Такие сведения содержатся в выписках из ЕГРН на земельный участок или объект капитального строительства, они позволяют ознакомиться с основными характеристиками и показателями объекта недвижимости, проверить его юридическую чистоту, убедиться в отсутствии ограничений и запретов.
За поддержание актуальности сведений в ЕГРН отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (Росреестр).
Ошибки в данных ЕГРН могут возникать по разным причинам, таким как:
- неточности и ошибки, допущенные в документах, направляемых в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН;
- ошибки персонала при внесении сведений в ЕГРН;
- сбои в работе системы.
Государственный кадастровый учет (ГКУ) представляет собой важную процедуру, в ходе которой сведения об объектах недвижимого имущества вносятся в ЕГРН. Данными, полученными в ходе осуществления ГКУ, пользуются правообладатели недвижимости, а также иные заинтересованные лица, в том числе при разработке проектной документации.
В связи с этим, ошибки или неполнота сведений о земельных участках и объектах капитального строительства в ЕГРН способны повлечь за собой:
- ошибкам в проектной и иной выпускаемой организацией документации;
- нарушение плановых сроков при проведении архитектурно-строительного проектирования;
- получению замечаний или отрицательных экспертных заключений;
- отказу контрольно-надзорных органов при согласовании документации и выдаче разрешений на строительство объекта капитального строительства или ввод их в эксплуатацию;
- различные судебные споры в отношении объектов недвижимости.
Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 61) установлено разделение ошибок в сведениях ЕГРН на реестровые и технические, а также установлен Порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН.
Что такое реестровая ошибка в ЕГРН?
Реестровая ошибка — воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карта-плане территории или акте обследования. Она возникает из-за ошибки, допущенной лицом, проводившим кадастровые работы, либо из-за ошибки в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами или органами в порядке информационного взаимодействия.
Рассмотрим некоторые виды реестровых ошибок:
- нестыковка или несовпадение границ земельных участков;
- пересечение и наложение границ смежных земельных участков;
- отсутствие данных о координатах границ земельных участков и их местоположении;
- неправильно указание сведений о персональных данных правообладателя, реквизитов правоустанавливающих документов;
- неверные технические характеристики объектов недвижимости.
Часто реестровая ошибка допускается кадастровым инженером при межевании земельного участка или при определении площади объекта капитального строительства. В итоге границы одного участка могут пересекать границы другого, а площадь объекта капитального строительства может не соответствовать его фактической площади.
Реестровые ошибки исправляются следующим образом:
- осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении ГКУ;
- внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
- внесения в ЕГРН сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.
Реестровая ошибка в данных ЕГРН должна быть исправлена на основании решения государственного регистратора прав в течение 5 рабочих дней со дня получения документов.
Что такое техническая ошибка в ЕГРН?
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка и т.д.) — это ошибка, допущенная при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых они были внесены в ЕГРН.
Чаще всего технические ошибки встречаются в части указания адреса и площади земельного участка.
Форма заявления об устранении технической ошибки утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 г. № П/0310 (Приложение № 2). Заявление можно подать в электронном виде через личный кабинет без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
Техническая ошибка в сведениях ЕГРН исправляется на основании решения государственного регистратора прав в течение 3 рабочих дней.
Если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы владельцев или третьих лиц, которые опирались на соответствующие записи в ЕГРН, такое исправление осуществляется исключительно по решению суда.
Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение 3 рабочих дней с даты внесения изменений в ЕГРН в форме и порядке, установленных органом нормативно-правового регулирования.
Порядок выявления и исправления ошибок в ЕГРН
На стадии сбора исходных данных для разработки проектной документации требуется тщательно проверять информацию (сведения) о земельных участках и объектах капитального строительства, отраженную в сведениях ЕГРН. При выявлении ошибок или недостоверных сведений в ЕГРН, следует предпринять следующие действия:
- составить реестр ошибок, содержащихся в сведениях об объектах недвижимости;
- определить, на каком этапе была допущена ошибка и установить является ошибка технической или реестровой;
- провести консультации с представителями территориального Управления Росреестра или Кадастровой палаты для определения порядка исправления выявленной технической или реестровой ошибки;
- проработать алгоритм или составить план исправления выявленной ошибки, при необходимости привлечь кадастрового инженера;
- осуществлять контроль на каждом этапе проведения работ вплоть до получения выписки из ЕГРН с корректными данными.
Для обеспечения качества и соблюдения запланированных сроков проектных работ, важно не только оперативно выявить ошибку, но и своевременно принять соответствующие меры по ее исправлению, чтобы передать в ЕГРН корректные сведения об объектах недвижимости.
Если вам требуется проведение строительно-технической или землеустроительной судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
