Риски при покупке жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетним
Верховный суд РФ изучил крайне острую и актуальную проблему в рамках спора между продавцом и покупателем квартиры в одном из уральских городов. И объяснил, почему покупателям следует проявлять особую внимательность, если среди собственников приобретаемого жилья значатся несовершеннолетние. Подобного жилья в нашей стране много. Согласно действующему законодательству, при покупке жилья в большинстве случаев необходимо выделять доли всем членам семьи, включая детей.
Формально граждане осведомлены, что на подобную сделку требуется только согласие органов опеки, однако на практике у покупателя или риелтора не всегда достаточно знаний и опыта, чтобы оценить все возможные риски.
К примеру, суды могут признать сделку по продаже недвижимости недействительной, если продавец, который обязан был приобрести на вырученные средства новое жилье для детей, не выполнил данное условие. Именно такое дело и было рассмотрено Верховным судом. Одновременно с этим он разъяснил, каким образом гражданин может обезопасить себя при совершении такой покупки.
Судебная коллегия Верховного суда по гражданским делам рассмотрела дело, в котором органы опеки оспорили сделку купли-продажи квартиры.
Эта история началась с того, что гражданка решила продать квартиру, где были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, каждому из которых принадлежала 1/3 доли. Для совершения сделки она получила согласие на продажу от органов опеки. В документе было указано, что продажа возможна при условии одновременной покупки другого жилья, где детям также будут выделены по 1/3 доли.
Кроме того, мать обязалась уведомить опеку о покупке в течение месяца после продажи квартиры. При этом в разрешении не было сказано каким образом должен происходить расчет с несовершеннолетними.
Покупательница полностью оплатила стоимость квартиры и въехала в нее. Однако продавец не выполнила ключевое условие, указанное в разрешении опеки: не приобрела новое жилье для детей, тем самым нарушив их договоренность.
Узнав о нарушении, отдел опеки инициировал судебный процесс с требованием признать сделку недействительной на основании статьи 168 ГК РФ. Эта статья о сделке, противоречащей закону.
Покупательница, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно. Она указала, что в нем не отсутствовали конкретные указания о порядке расчетов с несовершеннолетними продавцами, и не сказано, на какой банковский счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, покупательница сослалась на то, что при выдаче разрешения органы опеки не выяснили мнение отца детей, а ее как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Иск органов опеки рассматривал Саткинский городской суд Челябинской области. Городской суд удовлетворил требования, признав договор купли-продажи недействительным на основании статьи 167 ГК РФ («Недействительность сделки»). В результате квартиру вернули в собственность прежней владелице и ее детям, а в пользу покупательницы взыскали компенсацию в размере 1,05 млн рублей.
Однако в апелляции решение не устояло — Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и покупательнице квартиры.
Судьи указали: то, что бывшая хозяйка недвижимости не купила жилье детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция вообще не ссылалась.
Опека не согласилась с таким решением и отправилась оспаривать его в вышестоящую инстанцию. В таком виде спор и дошел до Верховного суда РФ, где его внимательно изучили и заявили следующее: они не согласны с отказом опеке. Судебная коллегия по гражданским спорам ВС отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд.
В определении по делу Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 (сделка, противоречащая закону) и статью 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана).
Таким образом, областной суд должен пересмотреть свой отказ органам опеки и встать на сторону несовершеннолетних детей, которые после этой сделки оказались без прав на свои квадратные метры.
Определение Верховного суда РФ N 48-КГ18-1.
Источник: https://rg.ru/2025/12/03/kvartira-s-rebenkom-nedorogo.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества, а также почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
