Покупателям порекомендовали проводить расследование перед приобретением квартиры

В России участились ситуации, когда продавец жилья пытается через суд вернуть его обратно, а потом не возвращает деньги. Юристы объяснили, как проводить проверку перед заключением сделки, чтобы минимизировать часть рисков.

Российская гильдия риэлторов сообщила, что за последний год количество судебных споров, в которых после приобретения жилья продавец требует его вернуть, а затем не возвращает деньги, увеличилось на 15–20%. Больше всего из всех участников сделки страдают покупатели. Чтобы максимальном обезопасить себя, покупателю теперь необходимо проводить настоящее расследование перед сделкой. Юристы перечислили правила его проведения.

Осторожные покупатели тщательно оценивают выбираемые варианты и стараются избегать сделок с продавцами из «группы риска». Такую позицию можно понять с учетом складывающейся судебной практики.

Подробная статистика по таким инцидентам отсутствует, поэтому достоверно оценить динамику их роста непросто. Эксперт предполагает, что в связи с ростом мошенничества и все более изощренными способами обмана, число случаев с продажей квартир в таких преступлениях будет неизбежно расти.

За год число подобных судебных разбирательств возросло на 15–20%. Суд обязывает покупателя вернуть квартиру, а продавца — полученные за нее деньги, однако последний часто заявляет, что деньги переданы мошенникам или инициирует процедуру банкротства.

О росте числа таких случаев писали многие СМИ. Председатель комитета по конституционному законодательству согласился с мнением, что такая ситуация может быть мошеннической схемой.

На вопрос, действительно ли пенсионеры чаще всего выступают истцами в подобных разбирательствах, специалист указывает, что надежных сведений для формирования обобщенного профиля нет, хотя в СМИ чаще всего появляется информация именно о таких случаях.

В то же время эксперты, занимающиеся гражданскими делами об оспаривании сделок, которые в том числе проводят освидетельствование перед их заключением, и судебные экспертизы говорят, что профиль «ведомого продавца» начал меняться — жертвами аферистов становятся не только пожилые люди, но и те, кому меньше 50 лет.

Суды «интуитивно понимают», что в сделке с участием пожилых людей может присутствовать заблуждение или обман, поэтому тщательно проверяют обстоятельства для подтверждения законности сделки. Однако установить факт заблуждения непросто, так как участники «искажают реальность» в своих интересах. Поэтому судебный подход сводится к тому, что отмена сделки допускается только при абсолютной уверенности в наличии обмана или заблуждения, а ошибки несущественного характера игнорируются.

Как избежать рисков?

Стоит отметить, что риск признания сделки недействительной существует даже без действий мошенников. Для минимизации рисков необходимо отказаться от любых манипуляций с завышением или занижением номинальной стоимости в договоре, тщательно проверить сферу деятельности продавца недвижимости, его профессиональную деятельность, наличие судов и долгов.

Иногда признаки хорошей подготовленности дела могут означать мнимость заблуждения или обмана. Те пожилые люди, которые действительно пострадали от действий мошенников, нередко остаются без судебной защиты. Они не знают, что говорить, как правильно описать ситуацию, какие аргументы привести и какие документы предоставить. Их легко распознать в зале суда по растерянному виду и сбивчивой речи. Часто они не нанимают юриста самостоятельно.

В мотивировочной части в решении о возврате недвижимости суды ссылаются на разные статьи Гражданского кодекса (177, 178 и 179), то есть невозможно сделать вывод о причинах принятия такого решения. На данный момент все специалисты, работающие на рынке недвижимости, и участвующие в рассмотрении гражданских дел в суде, с нетерпением ждут, что Верховный суд выпустит обзор судебной практики по этой категории дел, сделает ее обобщение, тогда можно будет понять общую консолидированную правовую позицию судов в таких делах.

Надежных методов для 100% защиты от риска не существует. Например, получение справки из психоневрологического диспансера или медицинские проверки не дают гарантий. Риелторы во взаимодействии с правоохранительными органами и психологами вырабатывают рекомендации по вопросам, которые следует задать продавцу, чтобы по его реакции и ответам можно было определить, что сделка «может быть скомпрометирована». Однако создать универсальный план действий непросто, так как каждая ситуация уникальна.

Рекомендуется обращать внимание на детали и задавать вопросы, на которые у мошенников и их жертвы нет заранее заготовленного ответа. Это может привести к раскрытию схемы. К примеру, вопрос о том, какой налог обязан уплатить продавец после сделки. Если он не знает ответа, такое равнодушие может указывать на то, что собственник считает сделку ненастоящей и жилье ему обещали вернуть.

В случае, когда собственник продает недвижимость самостоятельно, без риэлтора, но объявление о продаже выглядит грамотно составленным, стоит поинтересоваться, помогал ли ему кто-то в этом, и если да, то как этот человек связан с продавцом.

Слишком спокойное поведение продавца, полное отсутствие какого-либо естественного для таких ситуаций волнения, как и излишняя нервозность — тоже могут быть косвенными признаками возможного воздействия на него.

Важно отметить, что подобные сигналы нужно оценивать в комплексе с другими обстоятельствами и условиями. Фактически приобретение жилья на вторичном рынке порой подразумевает необходимость полноценного расследования, чтобы избежать рисков возможного последующего оспаривания сделки.

Источник: https://www.rbc.ru/society/16/11/2025/69182ae69a79478529d9a4d1

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки наследованного имущества, а также почерковедческой или психологической судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.