Когда могут снести самовольную постройку?
Верховный суд России объяснил, какое поведение застройщика можно считать недобросовестным.
ВС постановил, что для признания застройщика недобросовестным в делах о самовольных постройках, необходимо доказать, что он намеренно нарушал закон. Это решение было принято после подробного рассмотрения конкретного дела.
Эксперты подчеркивают, что вопрос о недобросовестности действий застройщика имеет особое значение, поскольку такие действия, при наличии юридических доказательств, могут стать основанием для сноса незаконной постройки.
В Краснодаре возник спор касаемо законности строительства 14-этажного здания. Хотя дом уже возведен, местные власти не давали разрешения на его строительство и теперь отказываются его узаконить. Нижестоящие суды пришли к выводу, что застройщик действовал недобросовестно, полагая, что как профессионал на рынке, он должен был сначала оформить необходимые документы, а затем приступать к строительству. Юристы отмечают, что именно такой подход и был расширенным толкованием.
Это определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда является ярким примером исправления существенных ошибок, допущенных судами нижестоящих инстанций. Иными словами, оно не является революционным и формирующим новую практику правоприменения, а, скорее, наоборот, закрепляет устойчивую практику по вопросам, которые, казалось бы, были хорошо изучены.
В целом, продолжает эксперт, Верховным судом уже на протяжении многих лет формируется практика взвешенного рассмотрения споров о сносе самовольных построек и признании права собственности на них. Верховный суд постоянно подчеркивает необходимость конструктивного правоприменения в подобных делах и разъясняет, что нельзя впадать в крайности и формализм. С одной стороны, отсутствие разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для сноса самовольной постройки. С другой стороны, даже заключение судебной экспертизы о безопасности самовольного строения и его соответствии градостроительным нормам не является достаточным основанием для его сохранения.
Год назад пленум Верховного суда Российской Федерации принял постановление «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». В этом документе подчеркивается, что судебное признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может быть использован в случае, если истец не проявлял явного и преднамеренного недобросовестного поведения.
Иными словами, если истец не пытался изначально всех обмануть, у него есть шансы. Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований и разрешений, и лицо, создавшее такую постройку, предприняло все необходимые шаги для их получения, то иск о признании права собственности на самовольную постройку должен быть удовлетворен.
При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, который создал самовольную постройку (например, если он запрашивал разрешение на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд имеет право отказать в признании права собственности на такую постройку.
При этом, как отмечает Константин Ткаченко, суду необходимо установить совокупность условий, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку. В общей сложности должно быть выполнено три условия. Первое: лицо должно владеть земельным участком и иметь право на строительство на нем. Второе: на момент обращения в суд постройка должна соответствовать установленным требованиям. Третье: сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозы для жизни и здоровья граждан.
В этом деле суды уже установили, что застройщик является владельцем земельного участка с подходящей категорией и видом использования, а постройка соответствует нормативным и техническим требованиям и не нарушает права третьих лиц. Таким образом, все условия были выполнены, и суды отказали в сносе многоэтажного здания. Однако и признавать ее не стали, ссылаясь на недобросовестность застройщика.
Кроме того, суды отметили, что застройщик является профессиональным участником рынка и должен быть осведомлен о правилах, а также указали на факты, например, что застройщик привлекался к административной ответственности. Тем не менее, Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Коллегия справедливо подчеркнула, что в подобных случаях судебная оценка должна сосредоточиться на обстоятельствах, указывающих на то, что застройщик обращался за разрешением на строительство лишь для вида, действуя в обход закона. Таким образом, коллегия ограничила предмет исследования и не допустила широкого толкования понятия недобросовестности. Считаем это правильным подходом, так как он поможет снизить количество судебных ошибок, связанных с чрезмерно свободным и субъективным трактованием добросовестности застройщика.
Кроме того, в постановлении Верховного суда было отмечено противоречие, которое возникло в ходе рассмотрения этого дела. С одной стороны, нижестоящие инстанции подтвердили, что постройка соответствует всем требованиям для признания права собственности на нее, но при этом не признали ее законность.
Особенно стоит отметить позитивный и конструктивный подход Верховного суда к сути проблемы. Действительно, непонятно, как суды предыдущих инстанций представляли будущее этого 14-этажного здания, когда его нельзя ни снести, ни признать право собственности или ввести в эксплуатацию. По всей видимости, суды не учли, что в существующем положении дел этот огромный дом просто бы превратился в заброшенный объект, и причиной этого стали бы выводы судов о якобы недобросовестности застройщика.
Данное определение коллегии Верховного суда России содержит важные и позитивные выводы для застройщиков. Самый важный — о недопустимости расширительной трактовки и субъективной оценки добросовестности; второй — о недопустимости существования противоречащих друг другу судебных актов; и третий — что при рассмотрении дел о сносе построек необходимо учитывать фактические обстоятельства и искать баланс между публичными и частными интересами.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
