ВС объяснил, как вынудить собственника продать долю в квартире

Иногда собственниками одной квартиры становятся чужие друг другу люди — небольшая доля жилья может перейти к постороннему человеку в дар или по наследству.

Возможно ли обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Да, такая возможность существует, и об этом напомнил Верховный суд. Он разъяснил, при каких условиях владелец большей доли жилья может принудительно выкупить небольшую долю у других собственников.

Если собственникам нужно разделить доли в квартире, у них есть два варианта: либо договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества, либо обратиться в суд. Обе возможности прописаны в статье 252 Гражданского кодекса. В некоторых случаях выделить долю невозможно, например, когда она слишком мала. В таком случае собственник имеет право получить денежную компенсацию от других владельцев, если, конечно, он согласен. Однако бывают ситуации, когда собственника могут вынудить принять деньги, даже если он не желает продавать свою долю.

В данном случае муж, жена и их дочь проживали в трехкомнатной квартире площадью 66,4 кв. м. Изначально квартира была приватизирована в равных долях между мужем и его матерью, но позже мать решила продать свою долю. В результате половина квартиры перешла постороннему гражданину, который затем подарил треть своей доли двум другим гражданкам.

Как только половина квартиры оказалась в руках посторонних людей, супруги решили приобрести их долю, но не смогли договориться о цене. В итоге семья обратилась в суд. Семья попросила признать доли двух посторонних незначительными, прекратить их право собственности и выплатить им рыночную стоимость этих долей.

Районный суд им отказал. В апелляции, напротив, пришли к выводу, что требования обоснованы, и удовлетворили иск. Суд отметил, что доля каждого из посторонних собственников является незначительной, и предоставить им отдельное жилое помещение, пропорциональное их доле, невозможно. Также стороны не смогли договориться о праве пользования квартирой. При этом посторонние собственники, в отличие от семьи, не зарегистрированы в квартире, живут в другом месте и имеют другую жилплощадь в собственности. Посторонние собственники попытались оспорить это решение в ВС, но он поддержал апелляцию.

Верховный суд напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, в которой указано, при каких условиях можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, должны быть одновременно соблюдены еще два условия.

Во-первых, должна отсутствовать возможность выделить долю, а во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна ли собственнику доля или нет, необходимо решать в каждом конкретном случае, обратил внимание Верховный суд. Важно учитывать возраст лица, его состояние здоровья, профессию, наличие детей и другие обстоятельства. Высокий суд сослался на пункт 36 Пленума Верховного суда и Высшего арбитражного суда (1 июля 1996 г. N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

Эксперты объяснили, как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника.

Вот их инструкция. В суд необходимо предоставить информацию о наличии у этого человека другой недвижимости (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН) и указать, что он никогда не проживал в данной квартире. Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы на содержание жилья. Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади, количества комнат и возможности выделить изолированное помещение.

Иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» собственника настолько мала, что ее нельзя выделить в отдельное помещение, или нельзя выделить долю так, чтобы на ней можно было бы жить.

Определение Верховного суда N 5-КГ17-51

Источник: https://rg.ru/2024/12/23/cena-dogovornaia.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки стоимости имущества, а также строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.