Какие обстоятельства необходимо устанавливать в спорах о сносе объектов недвижимости?
Суд отметил, что отсутствие разрешения на строительство не может быть единственным основанием для сноса и может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Один из экспертов подчеркнул, что Верховный Суд в очередной раз указал на необходимость рассматривать снос самовольного строительства как крайнюю меру, требующую тщательного определения всех значимых для дела обстоятельств. Другой эксперт отметил, что в рассматриваемом случае апелляционный суд сделал вывод о наличии признаков самовольной постройки на основе собственных умозаключений, не подкрепленных надлежащими доказательствами.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-55-К4, которым признал неправомерным решение суда апелляционной инстанции о сносе объектов самовольного строительства лишь на основе вывода о возведении строений без оформления разрешительной документации.
Карина Чепнян владеет земельным участком, отнесенным к категории земель населенных пунктов, предназначенным для «индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)». В результате осуществления муниципального земельного контроля на этом участке были обнаружены два объекта недвижимости: трехэтажный жилой дом, зарегистрированный в ЕГРН как двухэтажное жилое здание, и двухэтажное строение, находящееся на стадии строительства.
Администрация города Сочи подала иск в суд против Карины Чепнян с требованием признать эти объекты недвижимости самовольными постройками и потребовать их сноса. Она мотивировала свои требования отсутствием разрешения на строительство или уведомления о планируемом строительстве. 1 августа 2022 года Лазаревский районный суд г. Сочи отклонил иск. Суд, опираясь на заключение судебной строительно-технической экспертизы от 27 июня 2022 года, пришел к выводу, что построенные капитальные объекты расположены на земельном участке, принадлежащем ответчику, и не представляют угрозы для жизни и здоровья граждан, а также не нарушают прав третьих лиц. Поэтому отсутствие разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для сноса этих объектов.
Однако Краснодарский краевой суд отменил это решение и принял новое, удовлетворив исковые требования. Апелляционный суд отверг заключение эксперта, указав, что, согласно представленным в дело фотографиям, строение, зарегистрированное как двухэтажное жилое здание, на самом деле является трехэтажным домом. Критически оценив вывод эксперта о невозможности определить соответствие строящегося объекта строительным нормам и правилам, суд пришел к выводу, что спорные объекты капитального строительства являются самовольными постройками, возведенными без необходимой разрешительной документации, и ответчик не предпринимал мер по их легализации. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал выводы апелляционной инстанции.
Карина Чепнян подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Ссылаясь, в том числе, на п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Верховный Суд подчеркнул, что необходимость сноса самовольной постройки обусловлена не только отсутствием разрешения на строительство, но и наличием обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки из-за несоответствия требованиям безопасности и возможного нарушения прав третьих лиц.
В определении указано, что устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков. Поэтому снос объекта самовольного строительства, согласно принципу пропорциональности, является крайней мерой, и отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить бесспорным основанием для сноса постройки.
Верховный Суд отметил, что апелляционная инстанция, критически оценив заключение проведенной при рассмотрении спора в суде первой инстанции судебной экспертизы и отменяя принятое по делу решение суда, в основу которого судом первой инстанции было положено указанное заключение, принял по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, фактически ограничившись лишь доводами истца о возведении спорных объектов капитального строительства без оформления в установленном порядке разрешительной документации. ВС подчеркнул, что именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения. Данные требования распространяются и на суд апелляционной инстанции. Однако обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.
Верховный Суд напомнил, что при недостаточной ясности или неполноте заключения эксперта суд может назначить дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. При возникновении сомнений в правильности или обоснованности предыдущего заключения, а также при наличии противоречий в заключениях разных экспертов, суд может назначить повторную судебную экспертизу, поручив ее другому эксперту или экспертам (ч. 1, 2 ст. 87 ГПК).
В определении указано, что апелляционная инстанция, рассматривая спор о сносе объектов капитального строительства, не согласилась с некоторыми выводами судебной строительно-технической экспертизы. Более того, указав на неполноту заключения из-за невозможности эксперта без специальных знаний определить соответствие строящегося объекта строительным нормам и правилам, суд не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной или дополнительной судебную экспертизы, нарушив тем самым требования закона.
ВС установил, что апелляционный суд фактически не исследовал вопросы о возможных существенных нарушениях норм и правил при возведении двух спорных объектов капитального строительства, препятствующих их использованию, и о создании строениями угрозы жизни и здоровью граждан.
Кроме того, Суд отметил, что с 4 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не требуется получение разрешения на строительство. Для начала таких работ достаточно направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции в уполномоченный орган (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). При этом строительство объектов ИЖС, соответствующих параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, без получения разрешения и до направления уведомления, при условии соблюдения всех норм и правил, не является основанием для квалификации такого объекта как самовольной постройки (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 года).
Таким образом, Верховный Суд признал неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о признании самовольными постройками как созданного ответчиком до направления соответствующего уведомления о планируемом строительстве объекта незавершенного строительства, так и возведенного в 2015 г., то есть до введения в действие п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, жилого строения ввиду неполучения ответчиком разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, обязанность по получению которых для возведения такого типа объектов на момент рассмотрения спора законодателем была упразднена.
Гражданская коллегия разъяснила, что одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств по данному делу было выяснение, распространяются ли на возведенные ответчиком строения с учетом категории земли и вида разрешенного использования земельного участка положения ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости. Эти положения позволяют возводить объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса, и регистрировать право собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок. Между тем, как заметил ВС, данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без установления и правовой оценки. Суд кассационной инстанции, проверяя законность апелляционного определения, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными. Без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Карине Чепнян, в связи с чем отменил обжалуемые судебные акты, а дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Комментируя определение, адвокат отметил, что вместо назначения дополнительной или повторной экспертизы, которая могла бы устранить возможные недостатки проведенной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции, критически оценив выводы эксперта на основе фотографий, имеющихся в материалах дела, принял решение о сносе строений. Суд фактически ограничился выводом о возведении строений без оформления разрешительной документации, не исследовав вопросы соответствия строений применимым строительным нормам и правилам, а также, не оценив юридически значимое обстоятельство, распространяются ли на спорные строения положения ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости с учетом категории земли и вида разрешенного использования земельного участка.
Верховный Суд ранее неоднократно указывал на необходимость устранения недостатков экспертизы путем назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы (например, в Определении от 25 октября 2022 г. по делу № 19-КГ22-25-К5).
Верховный Суд снова обратил внимание судов на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, и, прежде чем принимать такое решение, необходимо правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства.
Юрист считает, что Коллегия Верховного Суда обоснованно указала, что суд апелляционной инстанции, не обладая специализированными знаниями в области строительства и градостроительства, самостоятельно пришел к выводу о наличии признаков самовольной постройки. Иными словами, суд, основываясь на собственных умозаключениях без их фактического обоснования надлежащими средствами доказывания, сделал противоположный вывод (нежели суд первой инстанции) о том, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки.
Эксперт отметил, что в Четвертом кассационном суде общей юрисдикции, рассматривающем данное дело, сложился внушительный объем практики, согласно которой установление или опровержение факта нарушений градостроительных норм и правил при строительстве требует специальных знаний и должен быть разрешен посредством проведения судебной экспертизы (например, определение от 24 июня 2021 г. по делу № 88-10359/2021, определение от 1 августа 2023 г. по делу № 88-24750/2023, определение от 1 августа 2023 г. по делу № 88-24350/2023 и другие). Однако в данном случае выводы Четвертого кассационного суда общей юрисдикции были отличными, и поэтому Верховный Суд исправил их.
Также он обратил внимание, что суды, принимая решение о сносе самовольной постройки, указанием на отсутствие разрешительной документации, не учитывая актуальные разъяснения, представленные в пунктах 3 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда № 44.
Центр судебных экспертиз «Рособщемаш» проводит как внесудебные, так и судебные исследования. Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
