Имеет ли право застройщик менять материалы?

Верховный суд Российской Федерации разъяснил важный вопрос для будущих новоселов в ходе рассмотрения спора между гражданкой и застройщиком, который использовал более дешевые материалы при строительстве квартиры, хотя в договоре были указаны более дорогие.

Вопрос в этом гражданском споре поставлен важный: если застройщик по своему усмотрению использует не те материалы, которые установлены договором, должен ли он нести за это ответственность? Как понять, ухудшилось при этом качество жилья или нет?

История началась с того, что жительница Чувашии заключила договор долевого участия с фирмой, которая обязалась построить и передать ей в собственность квартиру за 3 096 262 рубля. После сдачи квартиры женщина обнаружила, что электрические розетки плохо прикреплены к стене, а межкомнатные перегородки выполнены из пазогребневых плит, хотя по техническому описанию, являющемуся неотъемлемой частью договора, они должны были быть из кирпича.

Возмущенная собственница отправила претензию застройщику. Застройщик закрепил розетки, но отказался менять перегородки, так как по проектной декларации они должны были быть из пазогребневых плит. При этом документация получила положительное заключение государственной экспертизы.

Тогда гражданка попросила уменьшить стоимость квартиры и взыскать с застройщика 91 029 рублей разницы, 12 тысяч рублей за заключение специалиста, 33 346 742 рубля неустойки за неудовлетворение требований, 500 тысяч рублей компенсации морального вреда, 50% от присужденной суммы штрафа за неисполнение требований добровольно, а также услуги её представителя в суде.

Горсуд, опираясь на экспертное мнение, пришел к выводу о несоответствии материала для перегородок условиям договора. Суд не учел аргументы застройщика, который ссылался на положение 2.4 договора, разрешающее вносить «незначительные архитектурные и структурные изменения» без дополнительного уведомления, а также заменять строительные материалы на эквивалентные по качеству, при условии соблюдения требований проектной документации после завершения строительства.

В результате суд принял сторону собственницы, уменьшив стоимость объекта на сумму 91 029 рублей, а также взыскал компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей и штраф в размере 46 015 рублей. Застройщик не согласился с этим решением и подал апелляцию.

Верховный суд Чувашской Республики отменил это решение и полностью отказал в иске. Он исходил из того, что при использовании пазогребневых плит собственницей не было доказано ухудшение качества объекта долевого строительства, а значит, оснований для уменьшения цены квартиры нет. После этого гражданка обратилась в Верховный суд РФ.

ВС РФ изучил материалы дела и указал, что апелляция нарушила статью 56 Гражданского процессуального кодекса, возложив бремя доказывания на потребителя. Местный суд также не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не ухудшило качество перегородки. Поэтому ВС РФ отменил решение и направил дело на новое рассмотрение.

Доказывать качество объекта долевого строительства должен застройщик, так как договор является по сути куплей-продажей будущей вещи, и доказать надлежащее качество товара должен продавец.

Эксперты подчеркивают, что ВС правильно указал на нарушение апелляцией правила о распределении бремени доказывания. В соответствии со статьей 4 закона об участии в долевом строительстве, отношения по договору долевого участия регулируются также законом о защите прав потребителей. Это означает, что бремя доказывания причинения вреда лежит на застройщике.

Юристы напомнили, что еще в 2012 году ВС отметил в постановлении Пленума № 17, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, включая причинение вреда, лежит на изготовителе.

Доказывать надлежащее качество объекта долевого строительства должен застройщик, и не только потому, что он является профессиональным участником гражданского оборота, но и потому, что договор участия в долевом строительстве является по сути куплей-продажей будущей вещи. По таким договорам бремя доказывания надлежащего качества товара, на который установлен гарантийный срок, лежит на продавце.

Определение Верховного суда РФ N 31-КГ17-11.

Источник: https://rg.ru/2024/07/29/deshevyj-analog.html

Центр судебных экспертиз «Рособщемаш» проводит как внесудебные, так и судебные исследования. Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.