Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», собственники недвижимости имеют пятилетний срок для подачи претензий застройщикам относительно качества строительных и отделочных работ. Несмотря на то, что застройщики могут включать в договоры положения об уменьшенном сроке гарантии, практика обычно поддерживает интересы дольщиков. Иногда такие споры доходят до Верховного суда и ему приходится объяснять, в каком случае гарантийный срок не может быть сокращен.
В договорах между дольщиками и застройщиками часто встречаются различные формулировки ограничений по срокам. По словам экспертов юридической практики в сфере недвижимости и строительства, застройщики нередко предусматривают в договоре отдельные гарантийные сроки для части работ или передаваемого покупателю недвижимости имущества.
Застройщик, будучи профессиональным участником рынка и пользуясь возможностью составить договор, как правило, указывает в свою пользу все, что не запрещено законом. При этом в рамках ограничения гарантийных сроков и такого «дробления» сроков в отношении имущества не всегда юристы учитывают корреспондирующую праву застройщика обязанность соблюдения норм закона о защите прав потребителя.
Включение застройщиками в договор долевого участия сокращенных, как правило годичных, гарантийных сроков на комплектацию квартиры: двери, сантехнику, окна и прочее — широко распространенная практика. По словам эксперта, суды, как правило, соглашаются с такими условиями. Это связано с тем, что закон о долевом участии не устанавливает минимального гарантийного срока на такое имущество.
Судебная практика может восполнить этот пробел в законодательстве, и Верховный суд недавно предпринял новую попытку это сделать.
Данил Антошин приобрел квартиру у ГК «ПИК» по договору участия в долевом строительстве. В 2017 году акт приема-передачи был подписан без каких-либо претензий. Спустя пять лет Антошин обнаружил скрытые недостатки в отделке, которые не были видны при первичном осмотре: они касались неровностей стен и полов. Независимая оценочная компания определила стоимость устранения дефектов в 661 828 рублей. По заключению оценщиков, недостатки возникли из-за низкого уровня квалификации рабочих, привлеченных застройщиком. Антошин направил претензию в «ПИК», однако компания отказалась ее удовлетворить.
После этого владелец недвижимости подал в суд на фирму, требуя снизить стоимость сделки с застройщиком на стоимость работ по устранению недостатков (дело № 88-15435/2023). Три инстанции отказали в иске, так как истек гарантийный срок на отделочные работы. Согласно договору между дольщиком и застройщиком, гарантия на напольные и настенные покрытия составляла один год. Истец обратился в суд через четыре года после приемки квартиры, и суды не нашли оснований для удовлетворения иска.
Коллегия ВС по гражданским делам удовлетворила жалобу Антошина после рассмотрения ее в марте. В определении судьи напомнили, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, должен быть установлен договором и составлять не менее пяти лет. Гарантийный период начинается с момента подписания акта приема-передачи или другого документа, подтверждающего передачу недвижимости.
Прописанный в договоре между Антошиным и «ПИК» годичный гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры: дверей, дверных ручек, сантехники, окон, напольных и настенных покрытий, труб и электропроводки — противоречит статье 7 части 5 Закона об участии в долевом строительстве.
Данное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему законом о защите прав потребителей, а следовательно, ущемляет права участника долевого строительства, в связи с чем считается ничтожным. ВС направил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ23-158-К2).
Повторно дело пока не рассмотрено.
По словам эксперта, Верховный суд фактически приравнял правовой режим комплектации квартиры к правовому режиму самой квартиры. Поскольку они имеют общий правовой статус, минимальный пятилетний гарантийный срок теперь должен применяться к дверям, сантехнике и окнам. С одной стороны, для покупателей квартир это выгодно, так как пятилетняя гарантия лучше годичной. С другой стороны, продление гарантии с одного года до пяти лет приведет к увеличению затрат для застройщика, что может привести к росту цен на квартиры.
Старший юрист по разрешению споров полагает, что определение Верховного Суда не приведет к кардинальному изменению судебной практики. По мнению эксперта, судьи гражданской коллегии лишь исправили ошибку судов нижестоящих инстанций, которые необоснованно разделили работы по строительству объекта долевого строительства и отделочные работы и тем самым позволили застройщику сократить гарантийный срок на последние в ущерб законным интересам потребителя.
Решение Верховного Суда нацелено на устранение неверного толкования законодательства, обеспечивая эффективную юридическую защиту дольщиков как потребителей.
Позиция ВС соответствует складывающейся практике по спорам между застройщиками и участниками долевого строительства в рамках гарантийных обязательств. Эксперт объясняет, что, привлекая к ответственности застройщиков, суды руководствуются тем, что действующее законодательство не исключает возможность обнаружения строительных недостатков в процессе эксплуатации объекта в период гарантийного срока, вне зависимости от их характера. Хотя эксперт называет такой подход спорным. Таким образом нивелируется значение передаточного акта как документа, который должен подтверждать отсутствие претензий к качеству принятого объекта. К тому же собственнику предоставляется право в пределах гарантийного срока предъявлять требования застройщику в отношении любых недостатков, о которых он мог даже не знать в момент приемки.
Единственное исключение, в котором судебная практика позволяет застройщикам отойти от установленного в законе гарантийного срока в отношении объекта долевого строительства, — это гарантийный срок на отделочные материалы и иное имущество, входящее в комплектацию квартиры, но не на работы по их установке, что и подтвердил Верховный суд.
Источник: https://pravo.ru/story/252526/
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
