Возможно ли оспорить договоры, связанные с недвижимостью?
В различных обстоятельствах жизни, включая сценарии, связанные с недвижимостью, люди обращаются в суд для защиты своих прав, которые, по их мнению, были нарушены. Эксперты рассказали о ситуациях, в которых с большой долей вероятности удастся одержать победу в суде и оспорить брачный договор, договор купли-продажи и дарения, а когда сделать это будет невозможно.
Сделка отменяется
Когда дело касается договора купли-продажи недвижимости, в отличие от брачного договора, не всегда необходимо обращаться к нотариусу. Именно это создает больше возможностей для того, чтобы в будущем такой договор был оспорен в суде.
Если нотариус видит, что одна из сторон не понимает происходящее, запугана или обманута, он может отказать в удостоверении сделки. Однако, если договор был заключен без участия нотариуса, то случаи дальнейшего оспаривания не так уж редки, и чаще всего суды стоят на стороне того, кто подает иск.
Важно помнить, что даже простая письменная форма договора может иметь серьезные последствия и привести к потере имущества.
Признать ничтожной
Суд может признать сделку ничтожной. Это возможно сделать по одному из следующих оснований:
1. Одной из ее сторон сделки был человек, признанный недееспособным;
Когда сделка происходит под надзором нотариуса, то он проверяет этот факт перед тем, как удостоверить сделку. Однако, если документ был составлен в простой письменной форме, то будет трудно определить недееспособность стороны.
2. Одной из сторон сделки был человек, не способный понимать значение своих действий или руководить ими;
Опять же, когда нотариус присутствует, он обеспечивает контроль над этим, но если соглашение было заключено в простой письменной форме, то такая ситуация может возникнуть.
Впоследствии, представив в суд заключение судебно-психиатрической экспертизы, можно доказать, что один из участников сделки страдает психическим расстройством и был неспособен осознавать смысл своих действий и управлять ими.
3. Сделка заключена под влиянием существенного заблуждения;
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в случае, если фактическая площадь жилья значительно меньше, чем указано в договоре. Или, например, квартира была приобретена в многоквартирном доме, который позже был признан самовольной постройкой.
4. Сделка заключена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
Такое может происходить, когда доверенное лицо заключает сделки купли-продажи недвижимости по цене ниже, чем было договорено с доверителем, на крайне невыгодных для него условиях, предложив цену ниже рыночной стоимости.
Еще один вариант – одна из сторон сделки использовала плохое знание русского языка у покупателя или продавца и ввела его в заблуждение.
5. Сделка совершена без необходимого по закону согласия третьего лица
Чаще всего это происходит, когда один из супругов совершает сделку без необходимого согласия другого супруга, если имущество приобреталось во время брака.
В таких случаях супруг, не давший согласия, имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и с большой долей вероятности выиграет дело.
Я оспариваю!
Договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен по следующим причинам:
- Если нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если ребенок проживал в квартире на момент приватизации, но не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он имеет право обратиться в суд для оспаривания сделки по продаже.
- Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире. Это относится к людям, находящимся в местах лишения свободы, на службе в вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п. Впоследствии они могут подать в суд и оспорить договор купли-продажи.
- Нарушены права законных наследников. Если один из наследников самостоятельно продал квартиру, остальные наследники впоследствии могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.
Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Отсчитывать его нужно от даты заключения, которая указана в договоре купли-продажи недвижимости. По оспоримым сделкам срок меньше – один год. Считать его нужно с момента, как истец должен был узнать или фактически узнал о нарушении своих прав (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
В случае, если покупатель не знал о недействительной или оспоримой сделке, он считается добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК РФ). И если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, то жилье возвращать не придется.
В целях обмана
Подобно брачному договору, договор купли-продажи недвижимости часто оспаривается кредиторами, которые в суде доказывают, что он был заключен в целях вывода активов.
В таких ситуациях суды внимательно анализируют условия сделки, особое внимание уделяя цене договора: если она значительно отличается от рыночной стоимости и сделка была заключена в течение года до банкротства, то суд может аннулировать сделку.
Суд также исследует отношения между покупателем и продавцом и может отклонить сделку, если они, например, находятся в близких родственных отношениях.
Невозможно оспорить договор купли-продажи недвижимости из-за отсутствия государственной регистрации передачи права собственности на покупателя. После подписания договора, но до регистрации, покупатель уже юридически считается владельцем недвижимости, хотя не имеет права совершать сделки с ней.
Возвращай подарок!
Юристы предупреждают, что обычно крайне сложно оспорить договор дарения в суде. Обычно это может сделать лишь даритель и только строго ограниченному списку оснований.
Это может произойти, если:
- после заключения договора у дарителя изменились имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни;
- если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, его семьи или близких родственников, или умышленно причинил телесные повреждения;
- если одаряемый некорректно обращается с подаренной вещью, которая имеет для дарителя большую эмоциональную ценность, и создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Оспорить договор дарения третьему лицу, например, родственнику дарителя, практически невозможно, за исключением редких случаев, например:
- если супруг дарителя не дал согласия на дарение квартиры, которая является совместной собственностью пары;
- даритель недееспособен или страдает от определенных заболеваний, которые не позволяют ему полностью осознавать суть сделки.
В последней ситуации такой риск снимается в том случае, если договор дарения был удостоверен нотариусом, который фиксирует тот факт, что человек осознавал свои действия.
Однако стоит заметить, оспорить договор дарения что не удастся, например, в случае, если пожилой человек подарил свое имущество людям, которые, по мнению родственников, не ухаживали за ним и вообще не заслужили такого подарка. Для суда это не будет достаточным основанием.
Как и в случае с брачным договором и договором купли-продажи недвижимости, кредиторы могут оспаривать договор дарения. Они могут утверждать перед судом, что дарение было лишь мнимым и целью его заключения было скрыть имущество от кредиторов.
Например, дарение может быть притворным, прикрывающим реальную сделку купли-продажи квартиры, когда даритель получил деньги, но при этом скрыл их от кредиторов.
В таких ситуациях суд обычно поддерживает кредитора и возвращает имущество обратно в конкурсную массу, сообщают юристы.
Супружеская борьба
Брачный договор не просто оформляется в письменной форме, но также должен быть удостоверен нотариусом. Это подтверждает, что супруги подписали документ добровольно и находясь в здравом уме. В связи с этим, в будущем доказать его недействительность, например, из-за того, что он был заключен лицом, лишенным дееспособности, или в следствии обмана, вряд ли удастся.
Неравное положение
Юристы утверждают, что на практике основной причиной для этого является нарушение имущественных прав одного из супругов, что приводит к его крайне невыгодному положению в соответствии с пунктом 3 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации.
Однако, как правило, такие ситуации обнаруживаются еще на этапе заключения брачного договора у нотариуса. Например, если стороны включают в договор условие о передаче всей собственности только одному из них, то нотариус, скорее всего, откажет, поскольку такая формулировка не соответствует закону.
Иногда бывает так, что в брачном договоре одному из супругов остается недвижимость, а другому — доля в бизнесе. На момент заключения договора это может показаться справедливым, но со временем и в случае исчезновения бизнеса ситуация может измениться и один из супругов останется без активов.
По мнению юриста, подобные проблемы могут возникнуть, если в договоре указан один перечень имущества, но впоследствии недвижимость, которая должна быть передана одному из супругов, продается, в результате чего супруги оказываются в неравном положении.
Можно подать иск в суд с целью оспорить брачный договор, если возникнут соответствующие обстоятельства. Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента их исполнения. Для определения начала срока действия договора необходимо точно установить момент его вступления в силу. Некоторые документы могут содержать условия, указывающие, что договор начинает действовать после расторжения брака в суде, в таком случае срок исковой давности начнет течь с этого момента.
Согласно разъяснению Верховного суда РФ, существенное нарушение имущественных прав одного из супругов может произойти, если одна сторона получает все имущество, а другая — ничего. При этом брачный договор может быть признан недействительным, если такое неравенство в распределении имущества не компенсируется иным способом, например, за счет взятия на себя общих долгов.
Единственное жилье
Возникает сложная ситуация, когда в браке был приобретен только один объект недвижимости, который по условиям брачного договора остается целиком в собственности у мужа или жены.
Такой раздел имущества может привести к неравенству между супругами, поскольку один из них получает все имущество, нажитое в браке, оставляя другого в неблагоприятном положении. Но, с другой стороны, такое решение может быть обусловлено тем, что только один объект имущества был в их совместной собственности.
Проживания несовершеннолетнего ребенка с одним из супругов после развода и отсутствия у него другой недвижимости, является убедительным аргументом для суда в пользу признания брачного договора недействительным.
Юристы отмечают, что недостойное поведение одного из супругов, такое как измена в браке, не может послужить основанием для оспаривания брачного договора.
Несмотря на включение условия об особом распределении имущества в брачный договор, суд всегда проведет проверку соглашения на соответствие интересам обеих сторон.
Право кредитора
Юристы говорят, что на практике брачный договор чаще оспаривают не супруги, а третьи лица прежде всего, кредиторы. В основном, споры возникают при банкротстве одного из супругов.
Например, перед объявлением себя банкротом, человек заключает с супругом брачный договор, согласно которому вся недвижимость будет принадлежать только одному из них. Затем следует развод и передача всего имущества.
В некоторых случаях супруги делят имущество, применяя более нестандартные методы, например, когда одному из них достается всё недвижимое имущество, а другому — картина неизвестного художника или другой несуществующий предмет искусства.
Федеральная нотариальная палата предупреждает, что в этом случае существует высокий риск того, что брачный договор в дальнейшем будет признан недействительным, и скрыть имущество от кредиторов с помощью таких схем не удастся.
Договор будет признан недействительным, если он был заключен в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве, поскольку он нарушает права кредиторов и в целом направлен на вывод активов из конкурсной массы.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества и его раздела, проведения финансовой экспертизы, экспертизы банкротства, а также психологической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
