Верховный суд защитил арендатора, которому не разрешали использовать построенный объект

Для ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости необходимо получить разрешение от местных властей. Иногда они отказывают по формальным основаниям, как в случае, когда фирма не смогла получить разрешение из-за истекшего договора аренды. Но Верховный суд пресек такой формальный подход, считая, что отсутствие действующего договора аренды не является достаточным основанием для отказа в выдаче разрешения на использование объекта. Экономколлегия считает, что это не свидетельствует о наличии нарушений при строительстве и не должно быть препятствием для получения разрешения.

Компания «Транспортный газ», позднее переименованная в «Интелпроект», летом 2013 года заключила договор аренды с администрацией Богородского района Московской области на участок площадью 5000 квадратных метров. Этот участок был задействован для строительства объектов придорожного сервиса, которые собирался возвести арендатор. В мае следующего года власти выдали компании разрешение на строительство заправочной станции.

В 2018 году строительство объекта было завершено на 74%, и арендатор оформил на него право собственности. После этого был подписан новый договор аренды того же участка земли для завершения строительства заправочной станции. Работы были завершены в срок, установленный разрешением на строительство, однако договор аренды истек. Главгосстройнадзор Московской области подтвердил, что объект соответствует проектной документации. В ответ компания «Транспортный газ» предложила администрации заключить новый договор аренды, однако власти отказались сдавать участок без торгов.

Проблемы с запуском возведенного комплекса

Летом 2022 года организация обратилась в Министерство жилищной политики с просьбой о выдаче разрешения на ввод комплекса в эксплуатацию. Однако чиновники отказали компании, объяснив, что договор аренды земли истек.

Компания обжаловала отказ министерства в суде (дело № А41-96091/2022) с требованием о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако три инстанции отказали, ссылаясь на статью 55 Градостроительного кодекса, согласно которой, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно представить правоустанавливающие документы на участок, например договор аренды. Так как срок действия сделки «Транспортного газа» и администрации истек, у компании не было нужных документов. А значит, власти по закону отказались выдавать разрешение.

Истекший срок аренды — это не повод отказывать

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов, признав отказ министерства незаконным. Однако в части же обязания властей выдать фирме документ дело направили на новое рассмотрение в первую инстанцию. 

Экономколлегия уточнила, что истечение срока действия договора аренды земли не означает отсутствие правоустанавливающих документов на участок. На этом основании нельзя отказать в выдаче разрешения.

В ГрК, не установлен конкретный срок для обращения за разрешением. Однако необходимо ввести объект в эксплуатацию в разумные сроки для достижения поставленных целей, для которой арендовали участок.

Арендатор, имея разрешение на строительство на арендованном участке, успешно завершил комплекс работ, подтвержденных Главгосстройнадзором. Истекший срок договора не означает нарушения правил разрешения на строительство, как подчеркнул ВС, и не является признаком самовольного строительства. Эти обстоятельства не могут стать причиной отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Мнение юристов

Верховный суд выразил четкую позицию относительно законности выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания договора аренды земельного участка. Эта позиция должна положительно повлиять на судебную практику. Судебные органы теперь имеют ясное руководство о том, как разрешать подобные споры между застройщиками и государственными органами. По мнению юриста, отказы в выдаче разрешений будут происходить реже.

В случаях, когда отсутствуют другие нарушения, такие как отсутствие необходимых документов, например по планировке и разрешения на строительство, позиция ВС позволит застройщикам избежать строгого формального подхода при получении разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Суды будут внимательнее оценивать добросовестность застройщика и других участников процедуры. Кроме того, будут учитывать разумность временного разрыва между истечением срока аренды и подачей заявления на получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Уже были случаи, когда суды не считали истечение срока действия договора аренды причиной для отказа в выдаче разрешения. Например, в постановлении АС Поволжского округа по делу № А12-38295/2021 и акте АС Западно-Сибирского округа по делу № А46-12451/2020. Там указывается, что отсутствие правоустанавливающих документов на землю не равно истечению срока их действия на момент подачи обращения с заявлением о выдаче разрешения. Также в другом решении суд признал, что истечение срока действия документов не мешает оформлению разрешения. Аналогичная позиция встречалась в постановлении АС Московского округа в деле № А41-45620/2023.

Публичные органы часто ведут себя недобросовестно, слишком формально толкуя действующее законодательство. 

В большинстве случаев уполномоченные на выдачу разрешений органы придерживаются позиции, что на момент подачи заявления о выдаче документа должен иметься действующий договор аренды.  

Формальный подход госорганов в случаях, когда нет действующего договора аренды и других нарушений при строительстве крайне вреден, поскольку в случае отсутствия необходимых документов, госорганы могут потребовать снос зданий, что приведет к потере значительных средств и невозможности эффективного использования участка.

Из-за отсутствия установленного срока для обращения за получением разрешения в строительном кодексе, застройщики сталкивались с трудностями, так как после истечения срока договора аренды им отказывали во вводе объекта в эксплуатацию. Власти также не заключали новые договоры аренды из-за отсутствия разрешения на эксплуатацию объекта и соответствующих правоустанавливающих документов.

Законодательный пробел создавал замкнутый круг, позволяя региональным органам публичной власти контролировать судьбу построенных зданий. Тем не менее практики по подобным спорам не много.

Такие случаи не являются типичными из-за обстоятельств. Эксперт отмечает, что чаще всего государственные органы законно отказывают застройщикам в разрешении на эксплуатацию из-за нарушения условий арендного договора или градостроительных норм и правил. Такая позиция есть в постановлении АС Дальневосточного округа по делу № А51-15855/2022.

Источник: https://pravo.ru/story/251402/

Если у вас возникли вопросы по проведению строительно-технической экспертизы, а также соответствию обязательным нормам проектной, рабочей и исполнительной документации, выполненных работ — АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.