Верховный Суд призвал суды тщательнее исследовать доводы сторон при оценке заключения эксперта как доказательства
Он выявил, что суды не приняли во внимание аргументацию ответчика, который неоднократно указывал на наличие серьезных ошибок в заключении эксперта, приведших к значительному завышению рыночной стоимости помещения, в споре о признании сделки по продаже недвижимости должника недействительной.
Одна из экспертов отметила, что корректная оценка экспертного заключения играет значительную роль, так же, как и анализ последующих событий, таких как продажа аналогичного помещения конкурсным управляющим по сопоставимой цене. Другой эксперт подчеркнул, что заявитель систематически оспаривал результаты проведенной экспертизы на протяжении всего рассмотрения дела, представляя свои аргументы через рецензию и подавая ходатайство о проведении повторной экспертизы. Третий эксперт отметил, что на практике существует проблема, заключающаяся в том, что суды часто принимают экспертное заключение как единственное достоверное доказательство, игнорируя другие доказательства, представленные сторонами в обоснование своих доводов.
3 апреля Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС22-10719 (7) по делу № А43-32982/2018 об отмене постановлений судов, которые в споре о признании недействительной предбанкротной сделки по продаже недвижимости должника придали заключению эксперта заранее установленную силу, уклонившись от проверки других возражений ответчика.
26 октября 2017 года АО «Жилстройресурс» и Ольга Пешехонова заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома. Сумма сделки составила 750 тысяч рублей. 28 июля 2020 года застройщик был признан банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В ходе конкурсного производства управляющий оспорил упомянутый договор купли-продажи, указывая на занижение цены сделки ее сторонами.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 11 ноября 2022 года контракт купли-продажи, являющийся предметом спора, был признан недействительным. Были применены следующие последствия недействительности сделки: Ольга Пешехонова была обязана выплатить 1,2 миллиона рублей в пользу общества «Жилстройресурс», а ее право требования к обществу на сумму 750 тысяч рублей было восстановлено. В ходе апелляционного процесса были внесены изменения в части применения последствий недействительности сделки: 520 тысяч рублей были взысканы с Ольги Пешехоновой и внесены в конкурсную массу общества. Однако решение апелляционной инстанции было отменено судом округа, и определение первой инстанции осталось в силе.
Суды признали договор недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, так как он был заключен в течение года, предшествующего началу процедуры банкротства общества, и в ситуации, когда встречное исполнение со стороны Ольги Пешехоновой было неравноценным. В заключении судов о значительном расхождении между ценой договора и реальной стоимостью недвижимости опиралось исключительно на экспертное заключение от 7 июля 2022 года. Согласно этому заключению, рыночная стоимость продаваемого объекта составляла 1,2 миллиона рублей.
Рассматривая кассационную жалобу Ольги Пешехоновой, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отметила, что:
- экспертное заключение, представленное в материалах дела, не обладало заранее установленной обязательной силой;
- данное заключение подлежало оценке наряду с другими доказательствами, представленными в деле (в соответствии с частями 4 и 5 статьи 71 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации);
- в конкретном рассматриваемом случае эксперт посчитал допустимым использовать сравнительный и доходный подходы в процессе оценки, отказавшись от затратного подхода.
Сравнительный подход к оценке предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами (объектами-аналогами) для определения его стоимости. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (стандарт ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297). Аналогичные объекты должны обладать сходными экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками, влияющими на стоимость. Для недвижимости аналогичные объекты должны принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимы по ценообразующим факторам. Чем больше сходств между объектом оценки и аналогами, тем меньше корректировок потребуется внести в цены аналогов, и тем выше значимость сравнительного подхода.
При рассмотрении дела Ольга Пешехонова утверждала, что в заключении эксперта были допущены критические ошибки, из-за которых рыночная стоимость была существенно завышена. В частности, она указала на то, что в качестве аналогов были выбраны неподходящие объекты.
Заключение эксперта содержало информацию о том, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 29,9 кв. м, расположенного на цокольном этаже многоквартирного дома ниже уровня земли, эксперт использовал в качестве аналогов три объекта:
- нежилое помещение площадью 91,3 кв. м на втором этаже торгово-офисного центра;
- два нежилых помещения площадью 60 и 135 кв. м на первом этаже крупного жилого комплекса.
Однако, как разъяснил ВС, указанные объекты по таким характеристикам, как уровень пола относительно уровня земли, площадь, назначение здания, в котором находятся аналоги, существенно отличаются от характеристик оцениваемого помещения. Тем не менее, эксперт подтвердил наличие активного рынка продажи офисных помещений в Нижнем Новгороде с большим количеством предложений.
Верховный Суд счел, что с учетом изложенного, при оценке заключения эксперта как доказательства на предмет соответствия содержащихся в нем сведений действительности (ч. 3 ст. 71 АПК) судам следовало проверить, по каким причинам для сравнения экспертом не были отобраны небольшие по площади помещения, находящиеся на цокольных этажах МКД, имея в виду, что метод сравнения с рыночными ценами, основанный на фактических сделках и предложениях, является наиболее надежным для оценки стоимости недвижимости.
Верховный суд отметил, что доходный подход к оценке недвижимости по своей природе носит более вероятностный характер, чем сравнительный подход. Однако в рамках доходного подхода эксперт выбрал три аналогичных объекта, которые существенно отличаются от объекта оценки. Два из них расположены на «красной линии», что дает арендаторам явное преимущество, в то время как приобретенное ответчиком помещение находится во внутреннем дворе. Третий аналог расположен на первом этаже, а не в цокольном, как помещение, купленное Ольгой Пешехоновой.
Судебная коллегия приняла во внимание, что заявитель в подтверждение довода о недостоверности величины рыночной стоимости недвижимости, определенной экспертом, ссылалась на сделку, заключенную конкурсным управляющим обществом. Она представила протокол о результатах торгов, согласно которому в процедуре конкурсного производства управляющий обществом в 2022 г. реализовал за 850 тыс. руб. нежилое помещение, максимально приближенное по характеристикам к объекту, приобретенному ею, – помещение, расположенное в соседнем жилом доме такого же вида, застройщиком которого также являлось общество, имеющее немного большую площадь. Подобная цена продажи, сформированная в ходе торгов, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 гг., свидетельствовала, по мнению заявителя, о равноценности предоставлений по оспариваемому договору.
Верховный суд выявил, что Ольга Пешехонова подозревала конкурсного управляющего в недобросовестных действиях. Управляющий оспаривал сделку, заключенную перед банкротством, из-за ее неравноценности, но при этом реализовал аналогичный объект по той же цене. В нарушение требований ст. 71, 168, 170 и 271 АПК РФ суды первой и апелляционной инстанций, по сути, уклонились от исследования указанных обстоятельств, ограничились немотивированным выводом о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными, чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом. Верховный суд посчитал, что суды допустили существенные нарушения норм права, отменил их решения и направил спор на новое рассмотрение.
Юрист отметила, что в очередном деле Верховный суд России снова рассмотрел актуальный вопрос оценки экспертных заключений.
«Изучив судебные решения по этому делу, я заметила, что суд довольно формально подошел к оценке экспертного заключения. Было много общих фраз о том, что эксперта предупредили об уголовной ответственности, заключение соответствует закону и что ответчик просто не согласен с выводами эксперта. При этом большая часть доводов ответчика из рецензии суд проигнорировал. В то же время ВС учел эти доводы, изучил экспертное заключение и выявил несоответствия и ошибки, которые упустили предыдущие три судебные инстанции», — считает она.
Юрист поделилась, что хоть она и не знакома с экспертизой по делу, но все же склонна согласиться с определением ВС, поскольку правильная оценка заключения эксперта играет немаловажную роль, как и оценка последующих событий в виде продажи конкурсным управляющим похожего помещения по сопоставимой цене. По ее мнению, эти факторы в совокупности могут существенно повлиять на результат рассмотрения дела.
Она обратила внимание, что Суд уже не раз выражал свою позицию относительно оценки заключений экспертов о том, что оно не может иметь заранее установленную силу, что суд должен также проверять выводы эксперта и ход исследования на соответствие логике и т.д. «Однако до сих пор в большинстве случаев некоторые судьи, когда получают заключение эксперта, доверяют его выводам априори, ведь они не эксперты, а все возражения и попытки стороны указать на несоответствие выводов или нарушения разбиваются о тезис суда, что сторона просто не согласна с выводом. Она выражает надежду, что судьи будут более критично относиться к заключениям экспертов, но сомневается, что для этого достаточно только постановлений Верховного Суда по конкретным делам.
Адвокат полагает, что проблема, поднятая в определении Верховного суда, актуальна, а подобные споры в большинстве случаев не обходятся без проведения судебной оценочной экспертизы, от результатов которой и зависит решение. По его мнению, с выводами ВС сложно не согласиться, поскольку ответчик на протяжении всего разбирательства неоднократно оспаривала результаты проведенной экспертизы, представляя собственную рецензию и ходатайствуя о проведении повторной экспертизы.
Ответчик акцентировала внимание на значительных ошибках, допущенных экспертом. Эти ошибки заключались в некорректном выборе сопоставимых объектов для сравнения ключевых параметров сделки. Суды нижестоящих инстанций не уделили должного внимания этим доводам, что представляет собой процессуальное нарушение, повлиявшее на результат дела. Аргумент ответчика о совершении конкурсным управляющим аналогичной сделки также справедливо заслужил внимание Верховного Суда, поскольку в соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 аналогичные сделки должника должны учитываться при оценке условий оспариваемой сделки.
Юрист признала, что на практике суды часто склонны чрезмерно полагаться на заключения экспертов. Иногда суды даже рассматривают их как единственное надежное доказательство, игнорируя другие доказательства, представленные сторонами. В таких случаях выводы эксперта, по сути, определяют результат дела. В рассматриваемом случае суд пришел к выводу о неравноценности встречного предоставления исключительно на основании судебной экспертизы. При этом суд не учел другие доказательства, которые подтверждали, что сделка была совершена на рыночных условиях.
Эксперт одобряет рассматриваемое определение. Она отмечает, что Верховный Суд, пусть и превысил свои полномочия, оценив доказательства по делу, вместе с тем обратил внимание на материалы, подтверждающие заключение эксперта, и указал на его явные ошибки, а также на необходимость исследования экспертного заключения наряду с другими доказательствами. По её словам, примечательно, что Верховный Суд счёл несущественным тот факт, что покупатель имущества не обжаловал отказ в проведении повторной экспертизы, как это указал суд первой инстанции. Кроме того, в данном конкретном случае ВС применил широкий подход к использованию критерия добросовестности и указал на необходимость оценки действий непосредственно управляющего, заявившего требование об оспаривании сделки.
Эксперт полагает, что будущая практика Верховного Суда побудит управляющих более тщательно проверять сделки на предмет их потенциальной уязвимости для оспаривания в ходе процедуры несостоятельности.
Если Вам требуется рецензия на экспертное заключение, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит Вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
