Верховный суд вынес определение по делу № 18-КГ23-226-К4, в котором, в частности, напомнил, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не нужно получать разрешение.
Один из экспертов считает, что данное определение должно еще больше ориентировать нижестоящие суды в сторону применения «дачной амнистии». Второй заметил, что в этом деле нижестоящие суды не учли категорию земли и не разобрались в применимом праве в рассматриваемом споре.
Администрация муниципального образования «Городской округ город-курорт Сочи» обратилась в суд с иском к Валерию Ледовскому о сносе самовольной постройки. По мнению истца, на принадлежащем ответчику участке, относящемся к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «дачное хозяйство», находится недостроенный трехэтажный дом. Строительство дома велось без разрешительной документации. На основании данных местного департамента архитектуры и градостроительства, администрация не смогла предоставить информацию о выдаче разрешения или уведомления на строительство или ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. В связи с этим, администрация просит суд обязать Ледовского снести постройку за его счет и взыскать судебную неустойку в размере 10 тысяч рублей за каждый день задержки исполнения решения суда.
В ходе судебного разбирательства была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно ее результатам, спорный объект является отдельным зданием высотой не более 12 метров, предназначенным для постоянного проживания. Как отмечено в экспертном заключении, это строение соответствует параметрам, установленным в документации по планировке территории, правилах землепользования и застройки, строительных и санитарных нормах и правилах, не нарушает законные права и интересы третьих лиц и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. На основе этих выводов экспертов суд отклонил иск, указав, что строительство спорного здания без разрешительной документации само по себе не является достаточным основанием для его сноса. Суд также отметил, что жилое здание, расположенное на садовом участке, относится к категории строений, для которых не требуется получение разрешения на строительство — следовательно, упрощенная процедура оформления прав на такой объект не имеет ограничений по срокам.
Апелляционный суд, в свою очередь, отменил это решение и удовлетворил иск администрации. Таким образом, апелляционный суд счел, что Валерий Ледовский не получил разрешение на возведение спорного объекта от местного органа власти в установленном порядке и акт о вводе объекта в эксплуатацию, следовательно, этот объект капитального строительства является самовольной постройкой и должен быть снесен. Апелляция отметила, что ответчик не представил доказательств принятия мер для получения разрешения на строительство и акта о вводе объекта в эксплуатацию. Кассационный суд поддержал выводы апелляции.
Валерий Ледовский, не согласившись с решением апелляционного и кассационного судов, обратился в Верховный суд. Рассмотрев кассационную жалобу, Коллегия по гражданским делам Верховного суда напомнила, что с 4 августа 2018 года не требуется получать разрешение на строительство или реконструкции для индивидуального жилищного строительства. Вместо этого, необходимо уведомить уполномоченный орган о планах строительства или реконструкции объекта (пункт 1.1 части 17 статьи 51 и 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, заключил Верховный суд, апелляция сделала неправильный вывод о необходимости получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию без учета вышеуказанных правовых норм.
Согласно Закону о государственной регистрации недвижимости, до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на жилой дом или садовый дом, построенный на земельном участке, предназначенном для садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства на территории населённого пункта, или для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства, и соответствующий требованиям к объекту ИЖС, установленным пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса, на основании только технического плана и документа, подтверждающего право на земельный участок, без регистрации права заявителя на земельный участок в ЕГРН. В этом случае информация об объекте, кроме данных о его площади и расположении на участке, указывается в техническом плане на основании проектной документации (если имеется) или декларации согласно части 11 статьи 24 закона. При этом, не требуется наличия уведомления о планируемом строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома или уведомления об окончании этих работ. В таких случаях государственный кадастровый учет и (или) госрегистрация прав на жилой или садовый дом осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
В данном случае одним из важных и требующих доказательства обстоятельств является определение того, применимы ли к строению, возведенному ответчиком, учитывая категорию земли и вид разрешенного использования, положения части 12 статьи 70 закона о государственной регистрации недвижимости. В соответствии с ними, объекты ИЖС могут быть возведены без соблюдения порядка, установленного статьей 51.1 градостроительного кодекса. Поэтому регистрация права собственности на них осуществляется только на основе технического плана, составленного на основе декларации, оформленной и заверенной владельцем земельного участка, а также правоустанавливающего документа на этот участок. Однако это обстоятельство, которое имеет важное значение для правильного решения спора, апелляционный суд оставил без установления и юридической оценки. В связи с этим Верховный суд отменил решение апелляционного и кассационного суда и отправил дело на повторное рассмотрение в апелляционном суде.
В то же время, правовые позиции, рассматриваемые в данном деле, перекликаются с пунктами 3 и 7 постановления №44, включая те, которые посвящены упрощенному порядку легализации или «амнистии» дачных домов. Все правовые нормы уже были изложены в законе до утверждения этих разъяснений, так что остается непонятным, почему низшие судебные инстанции не приняли во внимание вид разрешенного использования участка «дачное хозяйство» и вывод экспертизы о соответствии объекта документации по планировке территории и правилам землепользования и застройки. В свете данного определения Верховного Суда суды, вероятно, еще больше будут ориентированы на применение «дачной амнистии». Однако следует отметить, что Верховный Суд не оставил в силе решение суда первой инстанции, а направил дело для повторного апелляционного рассмотрения с указанием выяснить, можно ли отнести спорный объект по его характеру и с учетом вида разрешенного использования участка к объектам упрощенной легализации. Возможно, это потребует дополнительного исследования объекта, соотнесения его с видом разрешенного использования и подготовки соответствующего технического плана, – т.е. выполнения ответчиком минимально необходимых процедур, предусмотренных законом.
Адвокат АK №22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии Александр Немов дал положительную оценку определению Верховного суда. Суды низшей инстанции продемонстрировали формальный подход в рассмотрении дела. На протяжении многих лет судебная практика придерживалась мнения, что, хотя закон предусматривает необходимость получения разрешения на строительство перед началом строительства, применение такой серьезной меры, как снос здания, следует использовать только в исключительных ситуациях, когда здание представляет угрозу для окружающих, не соответствует строительным нормам, и т.д. Такие выводы кажутся логичными и направленными на защиту частных и общественных интересов. В определенный момент судебная практика немного изменилась, и суды начали принимать решения о сносе зданий, если у них не было предварительного разрешения на строительство. Кроме того, удивляет, почему суды низшей инстанции не учли тип земли, как указал Верховный суд, поскольку они не разобрались в применимом праве в этом споре.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
