Top.Mail.Ru
В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости? - Expert Portal.ru

В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости?

В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости?

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости является ключевым аспектом в оценке объектов недвижимости. В данной статье мы расскажем о существенных различиях между этими двумя видами стоимости и какие факторы оказывают влияние на их формирование.

Рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость недвижимости представляет собой цену, за которую объект недвижимости покупается и продается. Эта цена отражается в объявлениях о продаже и фиксируется в договоре купли-продажи после завершения сделки.

Определение рыночной стоимости лежит в компетенции продавца, а иногда риелтора, если сделка осуществляется через него. Также, в некоторых случаях, оценку стоимости может проводить оценщик, например, при необходимости предоставления оценки банку.

Особенности определения рыночной стоимости

Расчет рыночной стоимости недвижимости зависит от различных факторов, которые можно классифицировать по нескольким критериям:

  1. Общие. Они охватывают общее состояние рынка недвижимости в конкретном регионе и включают в себя такие аспекты, как:
  • состояние рынка недвижимости;
  • спрос и предложение в регионе;
  • наличие социальной и транспортной инфраструктуры;
  • вид застройки;
  • экологическая ситуация.

2. Существенные. Эти факторы касаются самой недвижимости:

  • площадь жилья;
  • этаж;
  • планировка;
  • состояние квартиры;
  • размер каждой комнаты;
  • смежный или раздельный санузел и другие подобные характеристики.

3. Второстепенные. В эту категорию включаются факторы, которые, хотя и менее значимые, но могут оказать некоторое воздействие на рыночную стоимость:

  • вид из окна;
  • высота потолков;
  • наличие балкона или лоджии.

Критерии приобретения недвижимости могут различаться, так как разные покупатели могут придавать важность разным аспектам.

Обычно рыночную стоимость устанавливают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если необходим официальный документ с указанием стоимости, потребуется привлечь оценщика.

Особенности кадастровой стоимости

Государство определяет кадастровую стоимость, которая служит основой для налоговых расчетов по имуществу. Обычно эта стоимость ниже рыночной, но может быть и выше, но редко совпадает с рыночной стоимостью.

Для расчета кадастровой стоимости не требуется осмотр квартиры. Важными факторами учитываются:

  • район расположения;
  • возраст здания;
  • используемые строительные материалы;
  • экономическая обстановка в населенном пункте;
  • площадь жилья.

Следовательно, две однотипные квартиры в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, даже если одна из них была отремонтирована с дизайнерским подходом и имеет вид на красивый лесопарк, в то время как другая не проходила ремонт более 10 лет и выходит окнами на промышленную зону.

Росреестр осуществляет оценку недвижимости в соответствии с установленным порядком и предоставляет гражданам бесплатно информацию о текущей кадастровой стоимости. Процедура оценки кадастровой стоимости включает следующие этапы:

  1. Проверка анонсируется я в интернете и СМИ.
  2. Сбор данных о недвижимости, включая анализ ее эксплуатационных характеристик, а также оценку наличия инженерной и транспортной инфраструктуры.
  3. Подготовка отчета.
  4. Публикация акта с результатами проверки в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
  5. Проверка данных собственниками в течение 30 дней, с возможностью сообщения в Росреестр об обнаруженных ошибках через Госуслуги.
  6. Утверждение результатов проверки.

Важно отметить, что новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января года, следующего за проведением оценки.

На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость оказывает существенное воздействие на налоговые обязательства, связанные с недвижимостью. Поскольку государство определяет кадастровую стоимость, она становится определяющим фактором для налогообложения при продаже недвижимости и взимания имущественных налогов. Вот несколько областей, в которых кадастровая стоимость играет ключевую роль:

  • Налог на имущество. Налог рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и взимается ежегодно. Налоговая ставка зависит от типа недвижимости и может колебаться в пределах от 0,1 до 2 от кадастровой стоимости.
  • Земельный налог. Взимается ежегодно и колеблется от 0,3 до 15% от кадастровой стоимости в зависимости от типа земельного участка.
  • Налог при передаче недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.

Кроме того, кадастровая стоимость используется при определении размера арендной платы и выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также для других законодательно предусмотренных целей.

Различия между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость объекта не учитывает уникальных особенностей квартиры. Для нее важна ценовая политика региона на рынке недвижимости и общие параметры, такие как тип недвижимости, площадь квартиры и прочие общие характеристики. Это объясняется тем, что кадастровая стоимость рассчитывается для всей группы однотипных объектов недвижимости.

В отличие от этого, рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта недвижимости, учитывая все особенности конкретной квартиры или дома. Факторы, такие как этаж, наличие лифтов, плохих соседей, близость к школам, состояние ремонта и вид из окна, оказывают влияние на рыночную стоимость. Таким образом, не только площадь и расположение влияют на цену, но и индивидуальные особенности объекта.

Обе стоимости могут изменяться со временем. Кадастровая стоимость пересчитывается каждые 3–5 лет, а в городах федерального значения – каждые 2 года.

Рыночная стоимость подвержена воздействию рынка и может как увеличиваться, так и уменьшаться. Например, если в городе закрывается ключевое предприятие и начинается отток населения, цены на недвижимость снижаются. В обратной ситуации, при появлении нового предприятия и притоке жителей, цены могут повыситься. Строительство новых веток метро, транспортных узлов и торговых центров также способно влиять на стоимость жилья.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Иногда рыночная стоимость может оказаться ниже кадастровой. Это может произойти в ряде случаев, например, срочной продажи недвижимости, резкого оттока из населенного пункта, где находится объект, или из-за ошибки в документах.

Поскольку от кадастровой стоимости зависят налоги, есть возможность оспорить ее. Для этого необходимо:

  1. Обратиться к независимым оценщикам, которые определят реальную стоимость недвижимости и дадут рекомендации к её изменению кадастровой стоимости в данном регионе.
  2. Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости или в суд для оспаривания стоимости, если была допущена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.

Выводы

Основное различие между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что первая устанавливается государством для объектов недвижимости, в то время как вторая определяется самим владельцем и может варьироваться. В случае затруднений с определением рыночной стоимости, владелец может обратиться за помощью к экспертам. Рыночная стоимость, например при продаже объекта, может быть изменена по желанию продавца в любое время.

Государство устанавливает кадастровую стоимость, и изменить ее можно, но это не так просто. Для получения информации о кадастровой стоимости объекта можно воспользоваться данными на сайте Росреестра, заказать выписку из ЕГРН через портал Госуслуг или обратиться в МФЦ. В случае, если собственник считает, что кадастровая стоимость его имущества завышена (что влияет на размер налога на недвижимость), он может подать заявление в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, данные предоставляются в территориальное управление Росреестра. В случае отказа комиссии, можно обратиться в суд.

Источник: https://rskrf.ru/tips/eksperty-obyasnyayut/kadastrovaya-stoimost/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения экспертной оценки стоимости недвижимости, как в судебном, так и внесудебном порядкеАНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.

Анастасия Завьялкина

Обратный звонок
Обратный звонок
Форма обратного звонка WordPress