Сравнение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости является ключевым аспектом в оценке объектов недвижимости. В данной статье мы расскажем о существенных различиях между этими двумя видами стоимости и какие факторы оказывают влияние на их формирование.
Рыночная стоимость недвижимости представляет собой цену, за которую объект недвижимости покупается и продается. Эта цена отражается в объявлениях о продаже и фиксируется в договоре купли-продажи после завершения сделки.
Определение рыночной стоимости лежит в компетенции продавца, а иногда риелтора, если сделка осуществляется через него. Также, в некоторых случаях, оценку стоимости может проводить оценщик, например, при необходимости предоставления оценки банку.
Расчет рыночной стоимости недвижимости зависит от различных факторов, которые можно классифицировать по нескольким критериям:
2. Существенные. Эти факторы касаются самой недвижимости:
3. Второстепенные. В эту категорию включаются факторы, которые, хотя и менее значимые, но могут оказать некоторое воздействие на рыночную стоимость:
Критерии приобретения недвижимости могут различаться, так как разные покупатели могут придавать важность разным аспектам.
Обычно рыночную стоимость устанавливают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если необходим официальный документ с указанием стоимости, потребуется привлечь оценщика.
Государство определяет кадастровую стоимость, которая служит основой для налоговых расчетов по имуществу. Обычно эта стоимость ниже рыночной, но может быть и выше, но редко совпадает с рыночной стоимостью.
Для расчета кадастровой стоимости не требуется осмотр квартиры. Важными факторами учитываются:
Следовательно, две однотипные квартиры в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, даже если одна из них была отремонтирована с дизайнерским подходом и имеет вид на красивый лесопарк, в то время как другая не проходила ремонт более 10 лет и выходит окнами на промышленную зону.
Росреестр осуществляет оценку недвижимости в соответствии с установленным порядком и предоставляет гражданам бесплатно информацию о текущей кадастровой стоимости. Процедура оценки кадастровой стоимости включает следующие этапы:
Важно отметить, что новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января года, следующего за проведением оценки.
Кадастровая стоимость оказывает существенное воздействие на налоговые обязательства, связанные с недвижимостью. Поскольку государство определяет кадастровую стоимость, она становится определяющим фактором для налогообложения при продаже недвижимости и взимания имущественных налогов. Вот несколько областей, в которых кадастровая стоимость играет ключевую роль:
Кроме того, кадастровая стоимость используется при определении размера арендной платы и выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также для других законодательно предусмотренных целей.
Кадастровая стоимость объекта не учитывает уникальных особенностей квартиры. Для нее важна ценовая политика региона на рынке недвижимости и общие параметры, такие как тип недвижимости, площадь квартиры и прочие общие характеристики. Это объясняется тем, что кадастровая стоимость рассчитывается для всей группы однотипных объектов недвижимости.
В отличие от этого, рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта недвижимости, учитывая все особенности конкретной квартиры или дома. Факторы, такие как этаж, наличие лифтов, плохих соседей, близость к школам, состояние ремонта и вид из окна, оказывают влияние на рыночную стоимость. Таким образом, не только площадь и расположение влияют на цену, но и индивидуальные особенности объекта.
Обе стоимости могут изменяться со временем. Кадастровая стоимость пересчитывается каждые 3–5 лет, а в городах федерального значения – каждые 2 года.
Рыночная стоимость подвержена воздействию рынка и может как увеличиваться, так и уменьшаться. Например, если в городе закрывается ключевое предприятие и начинается отток населения, цены на недвижимость снижаются. В обратной ситуации, при появлении нового предприятия и притоке жителей, цены могут повыситься. Строительство новых веток метро, транспортных узлов и торговых центров также способно влиять на стоимость жилья.
Иногда рыночная стоимость может оказаться ниже кадастровой. Это может произойти в ряде случаев, например, срочной продажи недвижимости, резкого оттока из населенного пункта, где находится объект, или из-за ошибки в документах.
Поскольку от кадастровой стоимости зависят налоги, есть возможность оспорить ее. Для этого необходимо:
Основное различие между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что первая устанавливается государством для объектов недвижимости, в то время как вторая определяется самим владельцем и может варьироваться. В случае затруднений с определением рыночной стоимости, владелец может обратиться за помощью к экспертам. Рыночная стоимость, например при продаже объекта, может быть изменена по желанию продавца в любое время.
Государство устанавливает кадастровую стоимость, и изменить ее можно, но это не так просто. Для получения информации о кадастровой стоимости объекта можно воспользоваться данными на сайте Росреестра, заказать выписку из ЕГРН через портал Госуслуг или обратиться в МФЦ. В случае, если собственник считает, что кадастровая стоимость его имущества завышена (что влияет на размер налога на недвижимость), он может подать заявление в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, данные предоставляются в территориальное управление Росреестра. В случае отказа комиссии, можно обратиться в суд.
Источник: https://rskrf.ru/tips/eksperty-obyasnyayut/kadastrovaya-stoimost/
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения экспертной оценки стоимости недвижимости, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
