Свободная перепланировка квартиры: руководство по изменению пространства

По мнению застройщиков, владельцы квартир со свободной планировкой имеют право возводить перегородки по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения свободной планировки не существует в виду того, что сам термин «свободная планировка»не закреплен в законодательных актах.

Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх видов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, а именно:

• внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
• внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
• внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Важно отметить, что первоначальное планирование квартиры определяется после проведения инвентаризации (обмеров) многоквартирного дома.

Перед началом строительства многоквартирного дома проектная документация обязательно проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации должны быть четко указаны все перегородки, размещение коридоров, кухонь, санузлов и других элементов. В противном случае невозможно получить разрешение на строительство многоквартирного дома без прохождения соответствующей экспертизы.

Однако на практике застройщик просто не устанавливает перегородки внутри квартир, что позволяет ему избежать лишних расходов при строительстве и рекламировать жилье, предлагая различные возможности по перепланировке, что делает его особенно привлекательным для потенциальных покупателей.

Тем не менее, перед вводом многоквартирного дома в эксплуатацию обязательно проводится инвентаризация (обмер), которую выполняют специалисты БТИ, Ростехинвентаризации или кадастровые инженеры.

Результаты инвентаризации определяют окончательные площади квартир, на основе которых разрабатываются соответствующие планы помещений.

Если измерения были проведены специалистами БТИ для квартиры со свободной планировкой, то результатом является один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

• на плане квартиры пунктиром обозначаются перегородки, которые на самом деле отсутствуют или условно представлены блоками на полу. В этом варианте выделяются комнаты, коридоры, санузлы и другие элементы.
• либо на плане квартиры выделяются только области санузлов и кухни, а все остальные части помещения указываются как жилая комната.

Таким образом, при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой, нужно отталкиваются именно от этих планов, а именно:

• если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

При создании новой планировки предполагается, что перегородки, обозначенные пунктиром, уже фактически построены. Следовательно, при внесении изменений в планировку необходимо соблюдать все соответствующие юридические и строительные нормы, как при перепланировке обычной квартиры. Например, перемещение или увеличение санузла может осуществляться только за счет нежилых площадей, таких как коридоры или кладовые и т.д.

• в случае отсутствия выделенных коридоров или комнат на плане квартиры любые изменения в расположении или размерах санузла с кухней допускаются только за счет жилой площади, что является недопустимым.

Чтобы избежать этого, в случае необходимости согласования перепланировки в новом строении со стороны застройщика или организации, ответственной за проектирование дома, требуется получение архитектурно-строительного плана квартиры из проекта, который успешно прошел экспертизу. На этом плане должны быть отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые, по факту, не были возведены.

В случае проведения перепланировки в квартире с так называемой «свободной планировкой», необходимо предварительно ознакомиться с планом БТИ для данной квартиры и провести перепланировку с учетом его параметров. В противном случае такая перепланировка может быть признана незаконной из-за большого количества нарушений, допущенных при ее осуществлении.

Также перед тем, как приступить к перепланировке квартиры, следует учесть определенные ограничения и разрешения, а именно:

• запрещено перемещение так называемых «мокрых точек», таких как санузел и кухня;
• нельзя строить конструкции, которые создадут проблемы с доступом к инженерным и коммуникационным системам;
• запрещено вносить строительные изменения, которые могут представлять угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;
• запрещено вмешиваться в вентиляционные каналы или изменять их расположение;
• нельзя объединять балкон и жилое пространство;
• запрещено превращать помещение в жилое без обеспечения доступа к естественному свету;
• разрешено увеличивать площадь санузла за счет коридора;
• разрешено объединение или разделение санузла;
• Разрешена перепланировка комнаты с достройкой одной стены с проемом.

Источник: https://alrf.ru/experts/vse-o-svobodnoy-pereplanirovke-kvartiry/

АНО ЦСЭ «Рособщемаш» проведёт экспертизу технической документации и установит, насколько технически обоснованы принятые при проектировании и производстве объекта решения, соответствуют ли они нормам проектирования и строительства. А также проверит соответствие построенного объекта проектной документации, рабочей и исполнительной документации, строительным нормам и правилам.