Новый закон внес изменения в правила взыскания ущерба с застройщиков. В частности, срок гарантии, в течение которого клиенты могут предъявлять претензии по объекту долевого строительства из-за обнаруженных дефектов, сокращается до трех лет. Эти изменения вступят в силу с 1 сентября.
Ранее гарантийный срок составлял не менее 5 лет. По уже заключенным договорам срок гарантии останется прежним. Согласно старым нормам, гарантийный срок на квартиру был 5 лет, а на оборудование — 3 года.
С 1 сентября 2024 года законом устанавливается единый гарантийный срок для самого объекта долевого строительства и для технологического и инженерного оборудования, которое входит в его состав.
Речь о системах отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, видеонаблюдения, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, дымоудаления и т.д.
Хотя гарантийные сроки равны (3 года), порядок их исчисления различается, что может привести к ситуациям, когда гарантия на квартиру еще не истекла, а на оборудование уже закончилась. Это связано с тем, что трехлетний срок на квартиру (машиноместо, кладовку или другой объект долевого строительства) начинается с момента подписания акта приемки-передачи этого объекта, а трехлетний срок на технологическое и инженерное оборудование, а также на другое общее имущество в доме, исчисляется с момента подписания первого акта приемки-передачи всего объекта долевого строительства в многоквартирном доме. Поэтому эти сроки будут не совпадать.
Застройщик обязан передать клиенту объект долевого строительства, который соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных норм и иным обязательным требованиям.
Если какие-либо из этих условий не выполнены, обнаружены отклонения от указанных требований или недостатки, не предусмотренные договором, это является основанием для предъявления к застройщику претензии по качеству. Гарантийный срок необходим для выявления таких недостатков в процессе эксплуатации.
Если участник долевого строительства обнаруживает недостатки, он имеет право по своему выбору потребовать:
По общему правилу застройщик не отвечает за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его элементов отделки, нарушения требований технических регламентов или по другим причинам, которые освобождают его от ответственности.
Принятый закон значительно меняет направление судебных споров между дольщиками и застройщиками по договору участия в долевом строительстве. Ключевым моментом является то, что требования Закона о защите прав потребителей в части штрафов и неустоек не распространяются на отношения, возникающие на основании договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, размер неустойки за просрочку устранения недостатков, а также за невыполнение требований по снижению цены договора и возмещению расходов дольщика на исправление дефектов был уменьшен. Теперь он составляет 1/150 ключевой ставки от стоимости расходов или суммы возмещения за каждый день просрочки, но не более стоимости таких расходов.
Приемка квартиры — важный этап, к которому следует относиться внимательно. Понятно, что в связи с вносимыми изменениями размер возможных неустоек и штрафов может быть снижен, однако это все же не повод отдавать этот вопрос на самотек. Также важно помнить, что по уже заключенным договорам, даже если акты приемки-передачи еще не подписаны, гарантийный срок остается прежним. Изменения затронут только новые договоры. Поэтому не стоит соглашаться на изменения в договорах долевого строительства, если застройщик предложит сократить гарантийный срок до 3 лет. Правовых оснований для внесения таких изменений нет.
Очень часто застройщики, пользуясь юридической неграмотностью дольщиков, в одностороннем порядке подписывают акты приемки-передачи квартиры, даже имеющей существенные недостатки.
Важно правильно проводить приемку квартиры. В законе есть понятие «уклонение от принятия», правовым последствием которого и является подписание застройщиком одностороннего акта без каких-либо нарушений. В таком случае дольщику придется доказывать недостатки в суде. Чтобы избежать этого, при обнаружении недостатков участник долевого строительства должен письменно потребовать от застройщика составления акта о несоответствии и на основании этого отказаться от подписания передаточного акта. Правильное оформление документов поможет в будущем подтвердить свои права в суде.
Роспотребнадзор по-прежнему вправе привлекать застройщиков к административной ответственности за нарушение Закона о защите прав потребителей.
Центр судебных экспертиз «Рособщемаш» проводит как внесудебные исследования, так и судебные экспертизы. Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
