Иногда человек может унаследовать квартиру, но вместо того, чтобы ей пользоваться, он предпочитает ее продать. Возможно ли выставить недвижимость на продажу сразу? Какие действия должен предпринять наследник? Какие аспекты следует учесть, чтобы избежать возможных проблем и излишних расходов? Эти вопросы мы рассмотрим в данной статье.
Если завещание или закон указывает Вас как наследника, это еще не подразумевает, что Вы автоматически становитесь полноправным владельцем недвижимости. Хотя у вас есть право пользоваться квартирой, жить в ней, приобретать мебель, проводить ремонт и оплачивать коммунальные услуги, Вы не обладаете полными правами на совершение сделок с недвижимостью, такими как аренда, дарение или продажа.
Полноправным собственником наследства становится лицо, которое:
Для получения статуса наследника необходимо обратиться к нотариусу по последнему месту жительства (прописке) умершего. Если оно неизвестно или оно в другой стране за пределами РФ, то по месту нахождения недвижимости, на которую Вы претендуете. При посещении нотариуса важно иметь при себе следующие документы:
Гражданину, считающему себя наследником и желающему заявить о своих правах и начать наследственное дело, предоставляется всего лишь полгода на это. Пропуск этого срока значительно затруднит процесс вступления в наследство, потому что придется обращаться в суд. Кроме того, служители Фемиды часто реагируют с подозрением на такие ситуации и не всегда соглашаются продлить период принятия наследства.
Такие ситуации подвергаются особенно тщательному рассмотрению из-за увеличения случаев мошенничества с имуществом. Особенно это относится к ситуациям, когда у умершего отсутствуют наследники, и, согласно закону, недвижимость должна перейти в собственность государства. Аферисты выискивают подобные квартиры и фальсифицируют документы для вступления в наследство и получения права собственности.
Если вы хотите проверить, открыто ли наследственное дело в отношении имущества интересующего Вас лица, вы можете сделать это, посетив веб-сайт Федеральной нотариальной палаты (раздел «Реестр наследственных дел»). В поиске необходимо указать ФИО умершего владельца недвижимости, а также даты его рождения и смерти.
Для получения свидетельства о праве на наследство необходимо не только предоставить вышеупомянутые документы, но также уплатить государственную пошлину.
Размеры пошлины:
Для расчета суммы пошлины необходимо оценить стоимость недвижимости, что может быть выполнено бюро технической инвентаризации или независимыми оценочными компаниями.
Пример: если стоимость унаследованной вами квартиры оценивается в 5 млн рублей, а Вы являетесь сыном наследника, то пошлина (0,3%) составит 15 тыс. рублей.
Получить свидетельство о праве на наследство можно обратившись к нотариусу с необходимыми документами (заявлением о наследстве, комплектом документов, результатами оценки имущества и квитанцией об уплате пошлины). Напоминаем, что обратиться к нотариусу нужно не позднее, чем в течение полугода с момента смерти наследодателя.
Свидетельство выдается примерно через полгода после смерти наследодателя после сбора всех необходимых документов и уплаты нотариальных пошлин. После получения данного документа можно подать заявление о регистрации права собственности на имущество в Росреестре или ГИБДД (если в состав наследства входит автомобиль).
При вступлении в наследство по завещанию, рекомендуется удостовериться, что у вас есть окончательная версия завещания и перед смертью наследодатель не переписал свое имущество на других людей. Закон учитывает последнюю версию завещания, и, если впоследствии появятся другие наследники, а Вы уже продали квартиру, могут возникнуть серьезные проблемы как у Вас, так и у покупателей, которые, вероятно, захотят оспорить сделку в суде.
После того как наследник приобретает право собственности, он может выставить квартиру на продажу. При нахождении покупателя весь процесс осуществляется обычным образом: внесение аванса за недвижимость, заключение договора и так далее.
Для осуществления продажи унаследованной квартиры необходимо предоставить следующие документы:
Также возможно, что покупатель запросит у Вас следующие документы:
Особо осторожные покупатели могут даже попросить у продавца квартиры справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Разместить объявление о продаже недвижимости можно сразу после получения документа, подтверждающего Ваш статус собственника. Однако это возможно не ранее, чем через 6 месяцев после смерти наследодателя, так как именно этот период требуется для вступления в наследство.
Однако, при наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения 6 месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его часть, не имеется. Для этого необходимо предоставить нотариусу сведения, что других наследников нет.
Важно отметить, что просто являться наследником недостаточно: для успешной сделки без дополнительных расходов необходимо официальное подтверждение срока Вашего владения квартирой. Если же Вы планируете реализовать жилье без уплаты налога, то придется подождать пока пройдет так называемый минимальный срок владения.
Существует два минимальных срока владения в зависимости от вида имущества и некоторых обстоятельств — 3 года или 5 лет. Для движимого имущества срок всегда 3 года.
Рекомендуется воздержаться от выставления квартиры на продажу до момента, когда регистрация недвижимости в Росреестре будет завершена, и выписка из ЕГРН, подтверждающая Ваши права собственности, будет доступна. На этапе показа квартиры потенциальным покупателям и их риелторам потребуется предоставление этого документа, поэтому лучше дождаться его готовности, прежде чем подписывать договор с покупателем.
При этом нужно иметь ввиду, что для покупателя унаследованной Вами недвижимости ее покупка – серьезный риск, так как оспаривание Ваших прав как наследника (и по завещанию, и по закону) имеет весьма высокую вероятность. Поэтому стоимость продажи такой недвижимости, как правило, ниже средней рыночной цены. Стоимость будет выше по истечении исковых сроков оспаривания Ваших прав как наследника.
На этапе продажи владельцу рекомендуется быть полностью открытым как перед риелтором, так и перед потенциальными покупателями. Замалчивание каких-либо деталей, таких как наличие других наследников, которые могут оспорить права на собственность, может вызвать сомнения у покупателя. В случае, если продавец честно и открыто представляет свою квартиру, продажа унаследованной недвижимости будет проходить также гладко, как и в случае обычной продажи, и проблем не возникнет.
После подписания договора начинается процесс оформления регистрации недвижимости. В среднем это занимает около 7 рабочих дней, но иногда процесс может пройти еще быстрее.
Иногда возникают ситуации, когда новый владелец наследует недвижимость, приобретенную наследодателем в ипотеку (и к моменту его смерти ипотека еще не полностью погашена) или находящуюся под залогом. Это создает сложности, так как в соответствии с законом продать такую недвижимость можно лишь при наличии официального согласия кредитора или залогодержателя. Как правило, банк-кредитор предоставляет такое согласие только после полного погашения долга новым владельцем. В случае продажи недвижимости без согласия залогодержателя возможно последующее оспаривание сделки в суде. Если суд признает сделку недействительной, Вам придется вернуть покупателю уже уплаченные им средства.
Иногда наследник получает не полностью квартиру в наследство, а лишь долю в ней. В таком случае он может продать свою долю, но только с учетом интересов других собственников. Есть два варианта:
Иногда владелец доли может столкнуться с трудностью получения ответа от других собственников. Это может быть обусловлено различными причинами, такими как отсутствие связи или нежелание предоставить официальный ответ о покупке или согласии на предполагаемую сделку. Это не означает, что Вы не можете продать свою долю; просто потребуется подождать месяц, поскольку такой срок предоставляется остальным владельцам для принятия решения относительно Вашего намерения. Однако, чтобы избежать будущих проблем, необходимо официально уведомить их о намерении продать свою долю.
Уведомление формируется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению перед отправкой почтой с обязательным уведомлением о вручении (дабы избежать возражений о неполучении). Месячный срок начинает отсчитываться с момента получения уведомления. Важно отметить, что цена, по которой Вы в дальнейшем продадите Вашу долю покупателю, не может быть ниже той, которую Вы указали владельцам других долей в уведомлении.
Опыт судебной практики подчеркивает важность направления уведомления не простым, а заказным письмом с приложенной описью содержимого. В данной описи должен быть детально указан отправляемый документ, в данном случае — нотариально заверенное уведомление о продаже доли. Важно также, чтобы в описи была проставлена печать почтового отделения в качестве подтверждения факта отправки и подпись оператора. В противном случае, в суде будет затруднительно доказать, что в заказанном письме содержался именно указанный документ. Копия описи сохраняется у отправителя для подтверждения при необходимости.
Если Вы унаследовали квартиру в совместной долевой собственности с другим членом семьи и оба желаете ее продать, то необходимо учесть определенные особенности. Все сделки, связанные с такой недвижимостью, могут быть проведены только при участии каждого собственника доли. Поэтому потребуется согласование времени и места для проведения сделки, которое будет удобно для всех участников.
Также стоит отметить, что с точки зрения налогообложения будет более выгодным продавать свои доли по отдельным договорам. В этом случае каждый собственник сможет самостоятельно оформить налоговый вычет на сумму до 1 миллиона рублей.
За сам акт наследования не требуется уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). После того, как вы станете собственником, Вам придется лишь регулярно уплачивать обычный ежегодный налог на недвижимость, который обязаны уплачивать все владельцы квартир, земельных участков и т.д. Однако, если вы решите продать унаследованную квартиру, но стали ее владельцем недавно, следует учесть одну важную деталь.
Налог c продажи не взимается с продавца, если он является владельцем квартиры более 5 лет. В случае, если период владения меньше, применяются следующие ставки:
Однако, если право собственности передано безвозмездно, как, например, при наследовании недвижимости по завещанию, минимальный срок сокращается до 3 лет. Иными словами, наследник, решивший продать недвижимость после трехлетнего периода, освобожден от обязанности уплаты налога.
Обратите внимание, что при расчете трехлетнего периода владения, время начала владения определяется не с момента, когда Вы стали собственником, а с даты смерти наследодателя.
При этом стоит учесть, что продавец недвижимости имеет право на налоговый вычет. В случае продажи квартиры, размер вычета ограничен суммой не более 1 миллиона рублей. Дополнительные сведения о получении вычета и расчетах можно найти на официальном сайте Федеральной налоговой службы.
Источник: https://rg.ru/2023/11/14/kak-prodat-kvartiru-poluchennuiu-po-nasledstvu.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения экспертизы оценки наследованной недвижимости, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
