Новое постановление Пленума Верховного касается правил рассмотрения судебных споров о самовольных постройках. Судейский запрет на вынесение решений о сносе построек, нарушающих правила или возводимых без соответствующего разрешения, представляет собой значительное изменение правоприменительной практики. Кроме того, Верховный Суд уточнил процедуру предъявления исков о признании права собственности на самовольные постройки.
Это новое постановление заменит разъяснения, действующие с 2010 года и касающиеся защиты вещных прав, новый документ содержит 47 пунктов, то есть имеет более детальный характер.
Следует отметить, что постановление пока не принято: после обсуждения проект направлен на доработку. Вероятно, окончательное утверждение разъяснений ожидается к концу 2023 года.
В своем изложении Пленум Верховного Суда напоминает о необходимости соблюдения хотя бы одного из критериев, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса:
Пленум подчеркивает, что этот перечень является исчерпывающим, и органы государственной власти не имеют права устанавливать дополнительные признаки самовольных построек.
Согласно Верховному Суду, статус самовольной постройки может быть присвоен на любом этапе ее возведения, начиная от сооружения фундамента. Даже реконструкция уже построенного здания может привести к признанию его самовольной постройкой.
Пленум подчеркивает, что регистрация постройки в ЕГРН не является препятствием для подачи иска о ее сносе. Суды, рассматривающие такие иски, определяются местоположением спорного объекта. Если вопрос о сносе самовольной постройки не может быть решен без одновременного урегулирования вопроса о выселении зарегистрированных и проживающих там граждан, спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.
На такие споры распространяется общий срок исковой давности, который начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и определить ответственного ответчика. Пленум разъясняет, что исковая давность не распространяется на требования о сносе или приведении в соответствие установленным требованиям самовольной постройки, представляющей угрозу жизни и здоровью граждан.
Инициатором в иске о сносе незаконной постройки может быть собственник земельного участка, лицо, обладающее другими правами на эту землю, законный владелец постройки или другой человек, чьи интересы нарушаются из-за наличия самовольной постройки. Среди таких лиц могут быть граждане, чья жизнь и здоровье подвергаются риску из-за существования данной постройки.
Ответчиком в таком случае может быть лицо, осуществившее незаконное строительство, текущий владелец постройки, пользователь, арендатор или собственник земельного участка. Если для возведения постройки привлекался подрядчик, то в иске о сносе самовольной постройки ответственность все равно будет лежать на заказчике.
При рассмотрении иска о сносе незаконно построенного объекта суд должен проверить, был ли ответчик осведомлен о наличии ограничений на строительство. Например, если информации об этих ограничениях не было в ЕГРН, а уполномоченный орган выдал разрешение на строительство, то данное сооружение не может быть признано самовольным, и на ответчика нельзя возложить обязанность разрушить его за свой счет без предварительной справедливой компенсации.
Верховный Суд уточнил, что «использование объекта, возведенного в соответствии с утвержденным использованием земельного участка вне его прямого назначения, не является достаточным основанием для признания его самовольной постройкой».
Такое строительство может рассматриваться как самовольная постройка. Однако, в соответствии с рекомендациями Пленума Верховного Суда, следует учитывать принцип пропорциональности, подчеркивая, что снос здания должен быть крайней мерой. Проект постановления утверждает, что необходимость сноса такой постройки обусловливается не только отсутствием разрешения на строительство, но и наличием обстоятельств, которые могли бы препятствовать безопасному использованию или создавать риск нарушения прав третьих лиц.
Важно отметить, что отсутствие разрешения на строительство не должно являться единственным основанием для сноса, если нет других признаков самовольной постройки. Кроме того, отмена разрешения местными властями на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию также не ведет к признанию постройки самовольной.
Строение, возведенное или реконструированное без одобрения других участников долевой собственности, считается самовольным.
Реконструкция многоквартирного дома, которая приведет к уменьшению общего имущества, требует одобрения всех владельцев помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Без этого официальные лица не выдадут разрешение на строительство. Пленум разъясняет, что «реконструкция многоквартирного дома без соответствующего решения или одобрения, а также отсутствие разрешения на строительство, являются основаниями для признания ее самовольной».
Нарушение градостроительных и строительных норм и правил может послужить основанием для демонтажа постройки. Однако, если данное нарушение признается незначительным, не представляет угрозы для безопасности людей и не нарушает права третьих лиц, то существует возможность сохранения постройки. Например, Пленум признает небольшое отклонение от минимальных отступов от границ земельных участков в качестве одного из таких незначительных нарушений.
Независимо от того, требует ли истец сноса постройки или ее приведения в соответствие с нормами и правилами, суд должен рассмотреть вопрос об устранимости допущенных нарушений, включая возможность проведения строительно-технической экспертизы.
Решение суда, касающееся приведения постройки в соответствие правилам, может не содержать конкретных указаний на конкретные строительно-технические изменения, однако обязано определить срок, в течение которого необходимо завершить работы.
ВС объясняет, что решение о приведении незаконной постройки в соответствие установленным требованиям считается выполненным, когда должник получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или уведомление о том, что построенный или реконструированный объект соответствует законодательству о градостроительной деятельности.
Одним из способов решения вопроса о легализации самовольной постройки является получение признания права собственности на нее. Однако такое признание возможно лишь при соблюдении трех условий:
Признание права собственности на незаконную постройку в судебном порядке представляет собой уникальный метод защиты этого права, который может быть использован в случае отсутствия явных и преднамеренных признаков недобросовестного поведения со стороны истца.
Если владелец здания предпринимал шаги для получения необходимых согласований и разрешений, но не смог их получить, и при этом сама постройка не нарушает никаких требований, то за ним может быть признано право собственности. В случае, если выяснится, что застройщик действовал нечестно и обращался за разрешениями лишь формально, суд может отклонить его иск.
Отказ в признании права собственности в судебном порядке не является препятствием для повторного обращения в суд с аналогичным иском — необходимо лишь устранить нарушения, которые помешали выиграть первый процесс.
После того как решение суда о признании права собственности на незаконно построенное сооружение вступает в силу, владелец имеет право использовать объект в сфере гражданского оборота. При этом, согласно Пленуму, ему не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако собственнику необходимо предоставить соответствующие документы для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), например, технический план.
Независимо от того, принял ли суд решение о ликвидации самовольной постройки или о приведении ее в соответствие с установленными требованиями, судебное постановление считается в пользу истца. В обоих случаях расходы по судебному процессу оплачивает ответчик.
Однако расходы, связанные с иском о признании права собственности на самовольную постройку, как правило, несет истец. В случае подачи ответчиком встречного иска или апелляционной жалобы, судебные расходы истца могут быть взысканы с ответчика.
Источник: https://pravo.ru/story/249810/
Если у вас возникли вопросы по соответствию самовольных строений обязательным нормам, наличию или отсутствию угрозы жизни или здоровья граждан, соответствия проектной, рабочей и исполнительной документации— АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
