В последнем обзоре судебной практики первый кассационный суд общей юрисдикции дал важное разъяснение: реконструкция жилого дома не является основанием для признания появления нового объекта. Это означает, что владелец имеет право продавать реконструированный дом как старый и освобождается от уплаты налогов.
Гражданка Ш. в 1998 году приобрела дом, построенный в 1958 году, площадью 43,9 квадратных метра, по нотариально удостоверенному договору. «Право собственности на данный объект недвижимости, согласно действующему законодательству, не было зарегистрировано, — отмечено в обзоре. Чтобы улучшить жилищные условия, гражданка Ш. провела реконструкцию с возведением пристроек. Судебным решением 2017 года за ней было признано право собственности на жилой дом общей площадью 137,2 квадратных метра, и данное право собственности было зарегистрировано в 2018 году».
В 2020 году женщина продала свой дом. Налоговые органы пришли к выводу, что она не прожила в нем пять лет, что освободило бы её от уплаты налогов. Юридически она владела домом 2 года 1 месяц и 24 дня: с 9 января 2018 года по 3 марта 2020 года. В результате ей был начислен налог в размере 193 787 рублей.
Однако кассационный суд не согласился с таким решением. Основной вывод суда заключается в том, что реконструкция жилого дома не означает создание нового объекта и не лишает владельца его права владения им. Следовательно, минимальный срок владения недвижимостью рассчитывается не с момента реконструкции, а с момента возникновения права собственности у продавца на данный объект.
Кассация также подчеркнула другие важные аспекты: решением суда 2017 года было подтверждено заключение договора купли-продажи жилого дома 1998 года с признанием Ш. владельцем недвижимости в отреставрированном состоянии; государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь удостоверяет его наличие, но не устанавливает момент его возникновения. Как утверждается в обзоре, факт того, что после заключения сделки Ш. не оформила свой юридический статус владельца жилого помещения, не является доказательством отсутствия у нее права владения и пользования указанным имуществом. Она длительное время несла ответственность за его обслуживание и фактически осуществляла полномочия собственника.
Другими словами, важно, чтобы женщина пришла в Росреестр в любое время. Нотариальный договор утверждает, что она давно является владельцем дома. Реконструкция не обнулила счет времени. «Гражданка Ш. провела реконструкцию жилого дома с добавлением пристроек, что привело к изменению характеристик существующего недвижимого объекта, а не к созданию нового, — объясняют в суде. — Поскольку в результате реконструкции право на владение и пользование имуществом не прекратилось, новый объект не был создан. Таким образом, денежная сумма, полученная административным истцом от продажи дома, не подлежит налогообложению, поскольку объект недвижимости находится в собственности Ш. уже более пяти лет».
Аналогичные выводы ранее были сделаны Верховным судом России. Он отмечает два ключевых аспекта: в определенных ситуациях государственная регистрация не устанавливает право, а лишь подтверждает его существование. В таких случаях минимальный срок владения следует рассчитывать не от даты регистрации права собственности, а от фактической даты начала владения недвижимостью.
Важность этого разъяснения важна в ситуациях, когда права на недвижимость возникли до введения в действие закона о регистрации прав (до 31 января 1998 года), но по каким-то причинам были зарегистрированы позднее или возникли в силу закона, а не через государственную регистрацию. В таких случаях срок исчисляется с фактической даты возникновения права собственности.
К примеру, гражданин получил право собственности на земельный участок в 1992 году на основе решения органа местного самоуправления, однако лишь в 2022 году зарегистрировал эти права. Если произойдет продажа участка в тот же 2022 год или позднее, не требуется уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку фактическое владение участком возникло намного раньше, и регистрация лишь подтвердила существующие права.
Другой пример: если наследодатель умер 01.02.2019, оставив после себя квартиру, его наследник вступил в права наследования. Однако государственная регистрация права собственности на квартиру может произойти только через год после его смерти. Трехлетний срок минимального срока владения будет исчисляться не с даты регистрации права собственности, а с даты смерти наследодателя. Это связано с тем, что в силу закона принятое наследство принадлежит наследнику с момента открытия наследства, независимо от даты его фактического принятия и государственной регистрации. Требования налоговых органов об уплате НДФЛ в таких случаях будут незаконны.
Можно рассмотреть еще один интересный случай, когда квартира находилась в совместной собственности умершего наследодателя и его супруги. В такой ситуации происходит преобразование права совместной собственности в единоличную, и срок начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента первоначального приобретения квартиры любым из супругов. Еще одним важным аспектом являются разъяснения Верховного суда РФ о том, что реконструкция объекта капитального строительства означает изменение его параметров, замену или восстановление несущих строительных конструкций, но не создание нового объекта.
Таким образом, необходимо принимать во внимание минимальный срок владения, начиная не с момента проведения реконструкции, а с момента возникновения права собственности на дом (то есть до начала реконструкции). Если этот срок превышает 5 лет, то уплата налога не требуется.
Хотя на практике часто происходит так, что в процессе реконструкции старый дом просто сносится, а затем воздвигается совершенно новое строение. Вероятно, такие пояснения могут способствовать уклонению от уплаты налогов при несоблюдении минимального срока владения.
Законодательство для реконструкции объектов капитального строительства предусматривает такие же шаги, что и для строительства с нуля. Весь процесс включает получение разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, последующий кадастровый учет и государственную регистрацию нового объекта капитального строительства. Когда речь идет о строительстве и реконструкции объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС), процедуры выдачи разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию упрощаются в виде более легких этапов, таких как уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также об окончании работ.
Если у вас возникли вопросы по соответствию обязательным нормам проектной, рабочей и исполнительной документации, выполненных работ — АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
