В начале текущего сентября жители дома на Студенческой улице оказались в неожиданной ситуации: собственник квартиры на первом этаже утверждал, что холл подъезда принадлежит ему и приступил к строительству перегородки между холлом и лестницей. Это не просто беспочвенное утверждение: документы из БТИ подтверждают, что подъездный холл действительно является частью его квартиры. Остается вопрос, как до этого дошло и что городу теперь делать с этой сложной ситуацией.
Дом №34 на Студенческой улице представляет собой типичное здание, построенное до начала Второй мировой войны: пятиэтажное с плоскими постконструктивистскими фасадами, все довольно утилитарно.
На фасаде есть двери, которые напоминают входы в подъезды (в сталинских домах были также парадные выходы на улицу, в противовес черным, со двора). Однако на самом деле эти двери ведут в коммерческие помещения, расположенные на первом этаже. Неизвестно, было ли так всегда, или когда-то очень давно нежилые помещения первого этажа присвоили себе когда-то существовавшие парадные двери, и никто не может вспомнить или найти соответствующих документов, чтобы узнать историю этих изменений.
Теперь входы в жилые подъезды дома доступны исключительно со двора, и это решение ориентировано на практичность, но не на эстетику. В начале 1980-х годов были установлены лифты, и с точки зрения архитектурного и эргономического дизайна это не было выполнено с особым успехом. Например, второй подъезд вызывает недовольство из-за своей неудобной структуры: в его центре находится лифтовая шахта, справа от нее расположена входная дверь (которую владелец квартиры пытается забрать у дома), а слева находится так называемый технический вход, который предлагается жильцам в качестве альтернативы.
Этот вход представляет собой небольшую платформу, которая находится на трех ступенях ниже уровня земли (из-за накопления асфальта на протяжении многих лет). За этими ступеньками находится узкая дверь, примерно 60 сантиметров в ширину, и она не имеет никакой защитной крыши или других удобств. Этот вход совершенно не подходит для инвалидных колясок, детских колясок, тележек и носилок, а также неудобен для переноски тяжелой мебели.
«Я уже не могу в точности вспомнить, как все выглядело сорок лет назад. Возможно, в тот момент здесь действительно была дверь, и, возможно, когда устанавливали лифт, шахта лифта просто уменьшила ее размеры вдвое». — рассказывает Татьяна Ребельская, которая поселилась в этом доме ещё в 1980 году. «А когда устанавливали лифт, квартиру на первом этаже, которую сейчас купил этот человек, освободили, а на месте кухни создали новый вход.»
По словам Татьяны Ребельской, первый этаж в этом доме без подвала, имеет свои особенности: коммуникации проложены прямо в полу, здесь часто влажно, и есть проблемы с насекомыми. В общем, на первом этаже не было «нормальных» квартир. Квартира номер 11, которую сейчас приобрел этот человек, изначально была служебной и использовалась для проживания дворников, так же, как и квартира в другом подъезде. В одной из этих квартир позднее была создана библиотека и так далее. Судьбы этих помещений развивались по-разному: например, во второй из дворницких квартир до сих пор проживают родственники работника ЖКХ, который приватизировал ее ещё в 90-х годах.
В 2021 году город продал с аукциона квартиру номер 11. Вот здесь и начинается нечто удивительное: оказалось, что планы БТИ, по которым ориентируется Росреестр, не подвергались изменениям с советских времен. И что удивительно — согласно этим планам, подъездной холл площадью 10 квадратных метров считается частью 11 квартиры.
Евгений Василевский, собственник 11-й квартиры, обращает внимание на это обстоятельство и утверждает, что у него есть полное право вернуть целостность своей жилплощади. Главная загадка здесь заключается в том, что ни «Жилищник», ни БТИ, ни Росреестр, ни Мосжилинспекция не могут найти способ оспорить вполне действительный, хоть и давний документ. Вероятно, это дело придется рассматривать на более высоком уровне, таком как Департамент городского имущества или мэрия, прежде чем удастся достичь какого-либо компромисса.
Еще более интересной эту ситуацию делает то, что согласно жителям второго подъезда, «горячая фаза» этой истории началась с крупного ремонта, который Василевский начал после покупки квартиры.
Из акта осмотра, проведенного Мосжилинспекцией, видно, что речь идет о серьезном капитальном ремонте квартиры в старом доме с перепланировкой. Были выявлены перемещения ненесущих стен и созданы новые санузлы в жилых комнатах. Вероятно, хотя и не с полной уверенностью, речь шла о превращении одной большой квартиры в три студии, такая практика часто применяется к большим старым квартирам в Петербурге.
И вот, представьте себе, как выглядит старое устройство подъезда в официальном документе от Мосжилинспекции: «По неизвестным причинам помещение №7 используется как общественное место (вход в подъезд №2 осуществляется через окно с открывающимся заполнением)». Решение инспектора: «Привести планировку в соответствие с документами технического учета».
Мосжилинспекцию пригласили в квартиру по жалобе соседей, которых беспокоили крупные ремонтные работы. Эти соседи также подозревали, что в доме может быть открыт хостел или несколько студий. В конечном итоге, когда инспекторы, наконец, посетили квартиру, хозяин, по-видимому, решил следующее: «О, так вам хочется вернуть всё в исходное состояние? Отлично, в таком случае, я заберу себе подъездный холл, ведь по документам это до сих пор считается частью моей квартиры!»
Что в данном случае сможет успокоить ситуацию, на данный момент остается неясным. Официальные ответы «Жилищника», Росреестра и БТИ звучат так: да, действительно, произошла такая история, и согласно документам владелец квартиры имеет право на часть подъезда. Они обещают соседям улучшить и расширить «альтернативный» вход, который находится слева от лифта. Однако сами жители дома откровенно говорят, что лучшим решением было бы вернуть хозяину деньги и больше не иметь с ним никаких дел.
На самом деле, существует решение, которое представляется компромиссным и легким. Учитывая текущую ситуацию, можно было бы прокладывать прямой выход из квартиры №11 на улицу, а не во двор, особенно учитывая, что исходно такой выход был предусмотрен в проекте, и в соседних подъездах он физически был. В то же время, дверь, ведущую из квартиры в подъезд, можно было бы заделать, чтобы исключить любые потенциальные контакты и конфликты. Однако для успешного выполнения этого плана необходимо договориться и действовать согласованно со всеми заинтересованными сторонами.
Если у вас возникли вопросы по соответствию объекта технической документации, является ли имущество общедомовым или местами общего пользования, являются ли производимые работы перепланировкой, капитальным ремонтом или реконструкцией, соответствию работ, проекта нормам, являются ли работы безопасными — АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
