Top.Mail.Ru
Могут ли отказать в выплате компенсации при разделе земельного участка в общей долевой собственности? - Expert Portal.ru

Могут ли отказать в выплате компенсации при разделе земельного участка в общей долевой собственности?

Могут ли отказать в выплате компенсации при разделе земельного участка в общей долевой собственности?

Верховный Суд указал, что отказ во взыскании компенсации из-за несоразмерности переданного имущества противоречит закону положениям ГК, так как стороны были равными собственниками и их права были законно зарегистрированы и не оспорены.

Эксперты отмечают, что недопустимо устанавливать порядок пользования земельным участком в соответствии с фактически сложившимися отношениями исключительно на основании того, что он учитывает конфликтные отношения сторон, сложившиеся в течение длительного времени. Другие эксперты отметили, что ВС учитывал необходимость удовлетворения потребностей каждой из сторон, учитывая расположение построек на участке и расходы на переоборудование по каждому из вариантов раздела.

ВС опубликовал определение по делу № 41-КГ23-62-К4, в котором было пояснено нижестоящим судам, что отказ во взыскании компенсации из-за с несоразмерности переданного имущества не соответствует требованиям статьи 252 ГК.

Покупка квартир и их реконструкция

По договору купли-продажи от 15 мая 2012 года Марина Тищенко стала владельцем квартиры 1 общей площадью 23,8 кв. м в двухквартирном доме, расположенном на земельном участке площадью 1040 кв. м, который был разделен на две части забором. В том же доме Людмила Москвич приобрела квартиру 2 по договору от 28 декабря 2012 года.

В 2019 году Марина Тищенко провела реконструкцию дома. Она снесла свою квартиру и затем построила новый индивидуальный жилой дом общей площадью 181 квадратный метр. Решением от 11 марта 2020 года Батайский городской суд Ростовской области признал за ней право собственности. Людмила Москвич также осуществила реконструкцию своей квартиры, после чего решением Батайского городского суда от 20 декабря 2021 года ей было признано право собственности на жилой дом общей площадью 54,4 квадратных метра. Суд также установил, что на части земельного участка, принадлежащей Людмиле Москвич, был построен жилой дом площадью 157,4 квадратных метра.

Постановлением администрации г. Батайска с Мариной Тищенко и Людмилой Москвич заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым женщины в общую долевую собственность по 1/2 доли занятого их домами земельного участка площадью 1040 кв. м.  Для того, чтобы определить наличие технической возможности раздела земельного участка Батайский городской суд назначил судебную экспертизу. Однако, согласно заключению экспертов от 7 октября 2022 года, раздел земельного участка домовладения в соответствии с долями собственников технически не представляется возможным из-за архитектурно-планировочного решения застройки и расположения инженерных коммуникаций.

Вместе с тем эксперты пришли к выводу, что существует техническая возможность разработать два варианта раздела земельного участка, которые близки к идеальным долям собственников. Согласно первому варианту, Марина Тищенко получит участок № 1 площадью 449 кв. м, что на 71 кв. м меньше, чем ее идеальная доля, а Людмила Москвич получит участок № 2 площадью 591 кв. м, что на 71 кв. м больше, чем ее идеальная доля. В случае раздела земельного участка по данному варианту, Людмила Москвич возмещает Марине Тищенко приблизительно 323 тыс. руб. за разницу в стоимости участка, выделяемого каждому из собственников, от стоимости земельного участка, соответствующего их идеальным долям. При втором варианте раздела участка Марина Тищенко получит участок № 1 площадью 315 кв. м, что на 205 кв. м меньше, чем ее идеальная доля, и Людмила Москвич возместит Марине Тищенко приблизительно 932 тыс. руб.

Попытка разделить земельный участок

Марина Тищенко подала иск в суд против Людмилы Москвич, требуя разделить земельный участок и прекратить права общей долевой собственности на него. Она утверждала, что участок уже фактически разделен забором, но она получает только его часть, которая не соответствует ее идеальной доле. В уточненном иске Тищенко просила выделить ей в натуре земельный участок № 1 площадью 449 кв. м в границах, указанных в варианте № 1 заключения экспертов, и взыскать с Людмилы Москвич денежную компенсацию в размере около 323 тыс. руб. за несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности, а также прекратить право общей долевой собственности на земельный участок.

Людмила Москвич подала ответный иск в суд, заявляя, что на момент приобретения сторонами своих квартир в 2012 году спорный участок был разделен забором из штампованного металла, который предыдущие собственники использовали для регулирования сложившегося порядка использования участка. Такой же порядок пользования участком был сохранен Мариной Тищенко и Людмилой Москвич. В 2018–2019 годах Марина Тищенко с разрешения Людмилы Москвич демонтировала старое ограждение и установила на его месте новый забор из металлического профиля.

Таким образом, по мнению Людмилы Москвич, спорный земельный участок фактически разделен на две самостоятельные части, где она использует 730 кв. м земли, а также реконструированный жилой дом площадью 54,4 кв. м и самовольно построенный жилой дом площадью 157,4 кв. м. Марина Тищенко, в свою очередь, пользуется 310 кв. м земли и жилым домом площадью 181 кв. м. На основании этого, женщина запрашивает раздел земельного участка в соответствии с фактическим порядком пользования и прекратить право общей долевой собственности.

Суд отклонил иск Марины Тищенко, но удовлетворил иск Людмилы Москвич, так как пришел к выводу, что в отношении участка сложился определенный порядок пользования по соглашению его прежних сособственников, учитывая расположение принадлежащих каждому из сособственников строений, инженерных сооружений и установленных ими заборов, разделяющих земельный участок. Он решил разделить земельный участок в соответствии с предложенным экспертом вариантом №2, а не идеальными долями.

Суд пришел к выводу, что отсутствуют основания для взыскания в пользу Марины Тищенко денежной компенсации за отклонение стоимости выделяемой ей в натуре части земельного участка от стоимости ее идеальной доли, так как такой части земельного участка, соответствующей идеальной доле в праве, ни у Марины Тищенко, ни у ее предшественников в праве не было. Таким образом, раздел общего имущества на основе существующего порядка пользования земельным участком не нарушает имущественные права Марины Тищенко и не требует взыскания денежной компенсации с Людмилы Москвич. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали решение первой инстанции.

Верховный суд указал на ошибки нижестоящих инстанций

Марины Тищенко обратилась к Верховному Суду с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС разъяснила, что в соответствии с п. 3 ст. 3, п. 1 ст. 11.2, п. 1, 2 ст. 11.5 Земельного кодекса, п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон, может быть осуществлен либо в точном соответствии с размером долей в праве общей долевой собственности, либо с отступлением от размера этих долей, когда отсутствует техническая возможность выделить части земельного участка в строгом соответствии с принадлежащими сособственникам долями. Верховный Суд подчеркнул, что эксперты предложили два варианта раздела спорного земельного участка, и в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела и какие стороны должны их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Верховный суд пояснил, что важными для разрешения спора являлись размер долей сособственников в праве общей долевой собственности на земельный участок, возможность выделения сторонам частей земельного участка, соответствующих принадлежащим им долям, нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, размер расходов на переоборудование по каждому из предложенных вариантов раздела земельного участка. Однако суд первой инстанции не установил эти обстоятельства и разделил участок исходя из фактического использования, что противоречит правовым нормам.

Суд первой инстанции отказал Марине Тищенко в удовлетворении иска о взыскании денежной компенсации за отклонение стоимости выделяемой ей в натуре части земельного участка от стоимости принадлежащей ей идеальной доли. Суд первой инстанции с учетом раздела участка исходя из сложившегося порядка пользования пришел к выводу о том, что право на взыскание указанной компенсации у Марины Тищенко не возникло, поскольку часть земельного участка, соответствующая идеальной доле, в пользовании Марины Тищенко никогда не находилась, в связи с чем она не лишается части своего имущества. В то же время, Верховный Суд отметил, что в соответствии с первым абзацем пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом это положение не означает отказа в взыскании указанной компенсации из-за невыполнения собственником соответствующей части земельного участка и направлено на защиту имущественных интересов участника долевой собственности, который фактически лишается права на часть своего имущества.

ВС обратил внимание, что при разделе общего имущества сторонам переданы земельные участки неравнозначной площади, однако Марина Тищенко не отказалась от получения денежной компенсации, а Людмила Москвич согласилась уплатить компенсацию при фактическом разделе земельного участка по варианту № 2, предложенному экспертами. Поэтому выводы суда об отказе во взыскании в пользу Марины Тищенко компенсации не соответствуют положениям ст. 252 ГК и фактически установленным обстоятельствам, поскольку стороны являлись равнодолевыми собственниками имущества, их право было зарегистрировано в установленном законом порядке и не оспорено. В связи с этим ВС отменил судебные решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Мнения экспертов

По мнению специалистов, в разрешении споров данной категории суды зачастую уделяют большое внимание фактическому порядку пользования общим имуществом сособственниками, хотя напрямую норма ст. 252 ГК на это не указывает. Отмечается практическая значимость определения и его ценность в том, что высшая судебная инстанция напомнила судам о приоритете при разделе общего имущества не сохранения фактически сложившегося порядка, а стремления к разделу в точном соответствии с размером долей сособственников. Другими словами, всякое отступление от указанного идеала должно быть обоснованно и соразмерно отсутствию технической возможности выделить соответствующие идеальные части.

Также отмечается, что ВС среди юридически значимых для данной категории споров обстоятельств указал на нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, а также на размер расходов на переоборудование по каждому из вариантов раздела. Однако эти обстоятельства должны учитываться исключительно с учетом разумной экономически обоснованной технической возможности раздела, а не с учетом предыдущего порядка пользования.

Адвокат согласен с высказанной Верховным Судом позицией о необходимости взыскания компенсации за неравноценный раздел независимо от использования собственником соответствующей части. Отказ нижестоящих судов в вынесении такой компенсации не имеет законного обоснования, но, как показывает судебная практика, все же встречается. Поэтому решение этого вопроса на уровне прецедента Верховного Суда заслуживает только поддержки.

Как отметил юрист, ВС напомнил порядок раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон по делу: раздел земли должен быть произведен пропорционально доле каждого из сособственников в праве общей долевой собственности либо с отступлением от размера долей в случае отсутствия технической возможности выделить долю в точном соответствии с принадлежащими собственникам долями. Позиция ВС соответствует правоприменительной практике судов в случае, если эксперты предложили вариант раздела, максимально приближенный к идеальным долям собственников. Однако нижестоящие суды отступили от этой практики, выбрав второй вариант раздела, который лишил одного из собственников части его доли и привел к финансовым потерям. Этого можно было избежать, применив п. 4 ст. 252 ГК.

Хочется отметить важное заключение ВС о необходимости учитывать нуждаемость каждой из сторон при разрешении подобных споров о разделе имущества с учетом расположение строений на земельном участке и затраты на их переоборудование), которые стороны понесут в результате раздела земельного участка. Это позволит судам руководствоваться принципом прекращения общей долевой собственности и предоставления каждому владельцу возможности свободно распоряжаться имуществом с наименьшими затратами.

Как отмечает юрист, в случаях разногласий по разделу общего имущества всегда возникает вопрос о выборе наилучшего метода раздела земельного участка. На практике суды обычно отдают предпочтение тому варианту использования земельного участка, который наилучшим образом соответствует долевому соотношению сторон в праве собственности или установившемуся порядку использования земельного участка.

Согласно определению ВС, выбор способа раздела земельного участка должен быть обоснован и учитывать интересы обеих сторон. Установление порядка пользования земельным участком исключительно на основе сложившихся конфликтных отношений длительное время недопустимо. Судам необходимо проверять нуждаемость каждой стороны, с учетом расположения строений на земельном участке, размер возникающих расходов на переоборудование, соблюдение установленных нормативно-технических требований. При учете всех обстоятельств вариант раздела участка, обеспечивающий минимальную разницу между реальной и идеальной долями, может быть более предпочтителен, чем раздел в соответствии со сложившимся порядком пользования.

Также отмечается, что определение ВС указывает на необходимость компенсации в случае несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности в обязательном порядке, должна устраняться выплатой соответствующей компенсации. Сложившаяся судебная практика по данному вопросу являлась устойчивой, поэтому довольно странно, что нижестоящие суды пришли к выводу о неиспользовании части земельного участка без выплаты компенсации. В случае раздела земельного участка с отступлением от размера долей обязательно должен решаться вопрос о выплате денежной компенсации в зависимости от увеличения или уменьшения размера выделяемой доли, так как долевая собственность является идеальной правовой конструкцией. Кроме того, размер денежной компенсации должен быть определен судом не только на основании расчетов экспертов, но и других факторов. Например, расходов на изоляцию различных компонентов. Отсутствие учёта этих обстоятельств при разрешении судебного спора означало бы нарушение основополагающего гражданско-правового принципа – равенства участников регулируемых отношений.

Источник : https://www.advgazeta.ru/novosti/mozhno-li-otkazat-v-vyplate-kompensatsii-pri-razdele-zemelnogo-uchastka-v-obshchey-dolevoy-sobstvennosti/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества и его раздела, а также проведения финансовой, строительно-технической или землеустроительной экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.

Анастасия Завьялкина

Обратный звонок
Обратный звонок
Форма обратного звонка WordPress