Могут ли граждане, которые купили квартиру у мошенников и остались ни с чем, в суде защитить свои права?
Все больше россиян сталкиваются с проблемами из-за действий телефонных мошенников. Они не только регулярно обчищают счета своих жертв, но и вынуждают их продавать недвижимость. В интернете можно найти много историй о пострадавших, включая не только самих жертв, но и добросовестных покупателей, которые в результате лишаются как квартиры, так и денег. Как защитить своё право на бывшее жильё жертвы мошенников? Можно ли заранее распознать подозрительную сделку?
Вот типичный для 2024 года сценарий: после обычной купли-продажи квартиры вдруг выясняется, что жильё не простое, а с подвохом и надо бы его вернуть обманутому продавцу. Тот стал жертвой мошенников и в действительности избавляться от квартиры не хотел. Да и денег за неё даже не увидел — всё ушло преступникам.
Россияне, выражая свое недовольство на форумах и в социальных сетях, задаются вопросом: каким образом покупатель должен был знать о скрытых проблемах, возникших после сделки? В судебной практике такие ситуации часто оставляют покупателей не только без квартиры, но и без реальной возможности вернуть потраченные деньги — процесс возврата может затянуться на годы. Действительно ли всё так плохо?
Можно ли защитить себя от претензий жертвы мошенников
В таких ситуациях обманутые продавцы часто обращаются в суд с требованием о признании сделки недействительной. И, как отмечает юрист, в большинстве случаев суды встают на их сторону.
Судебная практика признает, что мошенники, используя разные уловки, заставляют людей продавать квартиры, вводя их в заблуждение. Фактически эти люди лишены своей воли в отношении продажи жилья, даже если они подписывают все необходимые документы.
Сделка, которая происходит без согласия собственника на отчуждение имущества, считается недействительной, что в итоге может привести к возврату сделки в первоначальное состояние.
В дополнение к существенному заблуждению, существуют ещё две причины, по которым сделку могут признать недействительной:
- продавец не понимал значение своих действий или не руководил ими;
- продавец совершил сделку под влиянием обмана, насилия или угрозы.
Истцу придётся представить доказательства в суде, если причиной стало непонимание своих действий или невозможность контролировать их. Для этого потребуется подтверждение медицинского диагноза, заключение судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания и т. д. Доказать подобные обстоятельства на практике представляется непростой задачей — они должны быть убедительными и не вызывать сомнений.
Если речь идёт о введении в заблуждение, то потребуются совершенно иные доказательства.
Необходимо представить доказательства, подтверждающие, что продавец совершил сделку под влиянием заблуждения. В качестве доказательств могут служить медицинские диагнозы, заключения судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания, факт возбуждения уголовного дела, а также распечатки телефонных звонков и сообщений, доказывающие обман, преклонный возраст, наличие доверительных отношений с покупателем и т.д.
Важно, чтобы эти обстоятельства были убедительными и не вызывали сомнений. Наличие лишь одного факта, что истец находится в преклонном возрасте, недостаточно для подтверждения обмана.
В процессе разбирательства суды учитывают следующие аспекты:
- психическое и эмоциональное состояние человека, который был обманут при продаже квартиры;
- единственное ли жильё он потерял (да, это может разжалобить суд);
- степень осмотрительности, проявленной покупателем.
Последний аспект особенно важен для тех, кто стал новым владельцем недвижимости с подвохом.
Согласно закону, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение… было настолько неочевидным, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью.
Фактически, покупателю придется доказать, что он осуществил тщательную проверку недвижимости и предпринял все необходимые шаги для подтверждения достоверности сделки. Однако, если он, например, был привлечен низкой ценой объекта или согласился заплатить за квартиру наличкой и не заметил тут подвоха, то ему будет трудно добиться успешного исхода.
Поможет ли статус добросовестного покупателя
В случаях подобного рода ответчики высказывают возмущение: мы, в конце концов, являемся законопослушными покупателями и действовали в соответствии с законом, следовательно, проблемы предыдущего владельца нас не должны касаться. Однако на практике этот аргумент не всегда работает так, как ожидается.
Согласно закону, статус добросовестного приобретателя может быть присвоен, если выполнены несколько условий:
- за имущество заплатили (а не получили бесплатно);
- имущество было приобретено у лица, которое не имело права на его продажу;
- покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не обладал правом на продажу данного имущества.
В соответствии с законом, даже добросовестный приобретатель может быть обязан вернуть имущество собственнику, если жилье было отнято у последнего иным способом, кроме его собственной воли, поясняет юрист.
Иными словами, имущество было изъято из владения собственника без его согласия или безвозмездно. В этом случае статус добросовестного приобретателя не гарантирует сохранение имущества, и квартира может быть изъята.
Судебное мнение будет зависеть от обстоятельств конкретного дела. Тем не менее, аргумент о добросовестном приобретателе не всегда будет иметь определяющее значение.
Удастся ли вернуть хотя бы деньги
Если сделка признается недействительной, все возвращается к исходному состоянию, что называется реституцией. Согласно закону, в случае, когда квартира возвращается первоначальному владельцу, покупатель, в чьих действиях не нашли злоупотребления правом, имеет право требовать возврата оплаченной за недвижимость суммы. Однако возникает вопрос: кто должен производить этот возврат — продавец или мошенники?
Покупатель должен вернуть квартиру продавцу, а продавец обязан вернуть полученные от покупателя деньги. При этом факт перечисления денег мошенникам продавцом не учитывается. С другой стороны, деньги могут потребовать только продавцы, которые осуществили перевод в пользу мошенников. Однако часто мошенники находятся за границей, что делает возврат средств практически невозможным.
Это мнение разделяют и другие специалисты в сфере юриспруденции. Возмещение денег, потраченных на приобретение недвижимости в результате оспариваемой сделки, у мошенников маловероятно. Как правило, полученные ими средства моментально конвертируются в наличные или передаются третьим лицам (которые могут быть невиновными), а затем снимаются в наличку.
Но и с продавца деньги получить не так просто, поскольку он уже передал их мошенникам и остался без средств. Более того, если спорная квартира является единственным жильем пострадавшего, приставы не смогут продать ее для погашения долга.
Единственным вариантом будет получение небольших сумм с пенсии ежемесячно, но это не является решением проблемы, учитывая, что прожиточный минимум для продавца должен быть сохранён.
Таким образом, хотя продавец будет признан потерпевшим в уголовном деле о мошенничестве, на практике это будет означать, что пострадает покупатель квартиры.
Как защитить себя при покупке недвижимости
В случае, когда исход сделки предвидится неблагоприятным для покупателя, как ему обезопасить себя заранее от такого развития событий? Юристы предлагают ряд важных рекомендаций.
Не покупать квартиру у пенсионеров
Лучшая схватка — та, которой не было. Сделка с пожилыми людьми уже по себе носит определенные риски, поэтому лучше предварительно избегать подобных сценариев.
Учитывая, что мошенники в таких случаях используют хитрые уловки и выдумывают ложную историю о продаже квартиры от имени владельца, проверить это довольно сложно.
Например, пенсионерка может быть заинтересована в продаже своей квартиры по привлекательной цене, чтобы, например, быть ближе к родственникам, которые ее ждут, и поэтому она спешит. В реальности такой сценарий может быть вполне достоверным, и кто же не поверит?
Сравнивать с рыночной ценой
Экстремально низкая цена объекта (часто продаваемого людьми под влиянием мошенников для быстрого завершения сделки) должна вызывать подозрения у потенциального покупателя.
Если цена не соответствует текущему рынку, это должно быть объективно обосновано, например, с учетом состояния самого объекта недвижимости.
Не торопиться
В сделках с недвижимостью спешка создаёт дополнительные риски.
Основным инструментом мошенников является скорость: чем меньше времени на раздумья, тем выше вероятность обмана. Они нацелены на то, чтобы диктовать условия и контролировать ход событий. Чтобы обезопасить себя, важно не поддаваться на провокации и устанавливать свои собственные правила.
Запросить юридическую экспертизу
Проверка необходима не только из-за риска стать жертвой мошенников, но и из-за других потенциальных проблем. Например, возможны претензии со стороны бывших и нынешних супругов владельца, лиц, прописанных в когда-то приватизированной квартире, но не получивших свою долю по разным причинам и тому подобное.
Запросить выписку из ЕГРН необходимо для отслеживания истории квартиры. Особое внимание следует уделить приобретению недвижимости, переданной продавцам по договору дарения или наследству. Например, если продавец унаследовал квартиру менее трех лет назад, существует риск того, что владение этой недвижимостью может быть оспорено другими лицами.
Если наблюдается множество переходов прав собственности на данную квартиру, это также может вызвать сомнения, поскольку несколько сделок купли-продажи могли быть осуществлены с целью замаскировать другие операции или вывести имущество из конкурсной массы должника, если он находится в процедуре банкротства.
Кроме того, следует осуществить проверку самого продавца: выяснить его участие в судебных разбирательствах, исполнительных производствах, а также изучить его кредитную историю. Полезно также запросить справки о состоянии здоровья, чтобы убедиться в отсутствии заболеваний или расстройств, которые могут помешать заключению сделки.
Привлечь нотариуса
Эксперт со стороны может выявить сомнительные аспекты сделки и придать договору вес.
Само соглашение следует оформить в нотариальной форме, предпочтительно у нотариуса, который заведомо незнаком ни продавцу, ни иным лицам. Это может повлечь за собой дополнительные расходы, но повысит шансы доказать отсутствие порока воли у продавца, ибо нотариус при наличии любых сомнений в удостоверении сделки откажет.
Подписание договора у нотариуса должно осуществляться лично продавцом, без участия представителя по доверенности, даже если этот представитель является родственником продавца.
Платить официально
Ещё один аргумент, который сыграет покупателю на руку, это легальная покупка.
Важно не соглашаться на участие в каких-либо «серых» схемах оплаты, когда в договоре указывается только часть общей суммы. Все финансовые операции следует проводить исключительно безналичным способом и только на банковский счет продавца.
Предпочтительно проводить финансовые операции с использованием банковских инструментов. Сейчас очень распространены так называемые «безопасные сделки», при которых продавец получает оплату только после регистрации перехода права собственности на покупателя. Этот подход позволяет продавцу, который стал жертвой мошенничества, пересмотреть свое решение до завершения сделки. В целом, мошенникам не подходит такой метод, так как им нужны деньги немедленно, пока их жертва ничего не заподозрила.
Важно оставаться спокойным и придерживаться заданного плана. Чем более тщательно покупатель готовится к сделке, тем меньше вероятность стать жертвой мошенников.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения психологической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
