В апреле 2024 вступают в силу изменения в законодательстве, регулирующие перепланировку квартир. Ряд СМИ и экспертов утверждают, что правила становятся строже и проведение определенных видов перепланировки становится невозможным. Специалисты Росреестра пояснили, что меняется в действительности.
Росреестр отмечает, что изменения не касаются порядка получения разрешения на перепланировку помещений в многоквартирном доме или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот. Как и прежде, для оформления перепланировки необходимо подготовить документы и обратиться в органы власти, после чего внести изменения в сведения о помещении, где была перепланировка.
Законом уточняется определение перепланировки в соответствии с действующими положениями Жилищного Кодекса (статья 40), в частности, указывается, что является итогом таких работ, и что после завершения перепланировки требуется внести соответствующие изменения в ЕГРН (в отношении границ или площади помещения), либо провести государственный кадастровый учёт и регистрацию прав на вновь образованные помещения.
Также законом устанавливается момент, с которого перепланировка считается завершённой. До внесения изменений этот вопрос не был урегулирован. Теперь указано, что перепланировка считается завершённой с момента внесения изменённых данных в ЕГРН.
Необходимо различать виды строительных работ. Ремонт, реконструкция и перепланировка являются разными понятиями и регулируются различными федеральными законами, предполагая различный объем работ и юридические последствия.
В частности, ремонт не влияет на характеристики помещений и, соответственно, не требует обращения в Росреестр, его согласование не требуется. Реконструкция и перепланировка требуют согласования, так как они предполагают изменение характеристик помещения.
Например, перепланировка включает перенос и разборку внутренних перегородок, создание новых дверных проёмов, добавление или расширение окон, увеличение жилой площади за счёт подсобных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и ванных комнат.
Реконструкция, в отличие от перепланировки, предполагает изменение основных характеристик и параметров объекта недвижимости, таких как площадь, высота и количество этажей. Например, строительство пристройки к жилому зданию или создание мансардного этажа.
Реконструкция должна проводиться в соответствии с разрешением на строительство, которое должно быть получено до начала работ.
Раньше считалось, что перепланировка – это изменение планировки жилого помещения в многоквартирном доме, которое требовало внесения изменений в технический паспорт помещения. После принятия закона эта связь между перепланировкой и необходимостью внесения изменений в паспорт была устранена, что также упростило существующую процедуру.
Теперь перепланировка определяется как изменение границ и (или) площади помещения, а также создание новых помещений, включая случаи, предусмотренные статьей 40 Жилищного кодекса, и (или) изменение внутренней планировки помещения (включая изменения без изменения границ или площади).
Ряд СМИ сообщали о том, что владелец обязан получить не только акт приёмки, но и новый технический план от кадастрового инженера, а затем подать документы в Росреестр. Такой порядок действовал до принятия нового закона, уточняют специалисты Росреестра, и он не соответствует его новым положениям.
Теперь технический план, составленный по результатам перепланировки, должен быть подготовлен до получения акта приёмочной комиссии. Это необходимо для того, чтобы компетентный орган (обычно это органы местного самоуправления) мог самостоятельно подать в Росреестр заявку на проведение государственного кадастрового учёта или регистрации права владельца на перепланированное помещение после утверждения акта приёмочной комиссией.
Таким образом, собственнику после завершения перепланировки не нужно тратить время на предоставление в Росреестр документов для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
По мнению экспертов Росреестра, оснований для роста коррупционного рынка по согласованию перепланировок нет, поскольку подготовка технического плана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами — ИП, так и коммерческими юридическими лицами, в штате которых имеется не менее двух кадастровых инженеров.
Высказывания о возможном росте числа «незаконных» перепланировок необоснованны, поскольку закон не изменяет порядок согласования перепланировок, подчёркивают в Росреестре. В ведомстве напоминают, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме считаются незаконными, если они проведены без соответствующего согласования или с нарушениями проекта переустройства или перепланировки.
Введённые изменения, по мнению Росреестра, напротив, делают процесс перепланировки более прозрачным и гарантируют предоставление достоверной информации о характеристиках помещений заинтересованным лицам.
Как отмечают специалисты Росреестра, статья 40 Жилищного кодекса России с самого начала устанавливала, что объединение помещений происходит в соответствии с главой 4 ЖК РФ, то есть, в порядке перепланирования помещений.
Таким образом, положения нового закона не являются нововведением и не создают дополнительных трудностей для владельцев помещений, желающих изменить границы своих владений или создать новые помещения в многоквартирном доме.
Росреестр напоминает о том, что помещения в многоквартирных домах являются объектами гражданского оборота. Любой покупатель помещения заинтересован в получении точной информации как о назначении помещения, так и о его границах и внутренней планировке.
В результате перепланировки жилья часто происходят изменения ключевых характеристик объекта недвижимости. К примеру, в связи с перемещением, удалением и возведением новых перегородок может измениться общая площадь жилья — как в сторону уменьшения, так и увеличения. При этом, если общая площадь помещения увеличивается, возрастает его кадастровая и рыночная стоимости, и, следовательно, налог на недвижимость тоже. Более того, подобная перепланировка повлечёт за собой изменения содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости графических данных о помещении (план помещения).
Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных свойствах объекта, сведения о лицах, обладающих правами на этот объект, о его кадастровой стоимости, ограничениях и подтверждают право собственности на недвижимость. Если возникнет необходимость продажи квартиры или получения наследства, а ЕГРН будет содержать данные до перепланировки, несоответствие между данными в представленных для регистрации документах (например, площади квартиры в договоре покупки-продажи) и данными ЕГРН станет основанием для приостановки регистрационных действий, — подчеркивают специалисты ведомства.
Закон, как подчеркивают в пресс-службе Росреестра, нацелен на защиту прав собственности граждан и обеспечение включения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений.
Источник: https://rg.ru/2024/03/28/rosreestr-razveial-mify-pro-novyj-zakon-o-pereplanirovkah.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
