Верховный суд Российской Федерации дал важное разъяснение для нынешних и будущих покупателей жилья, рассмотрев спор между гражданином и застройщиком.
Проблема заключалась в том, что покупатель получил квартиру меньшей площади, чем ожидалось. В договоре между ними было указано условие о твёрдой цене: стороны договорились, что покупатель оплачивает 3,2 миллиона рублей независимо от реальной площади жилья. Однако после получения квартиры гражданин обнаружил, что ему не додали значительное количество квадратных метров. Взыскание переплаты через суд не увенчалось успехом. Однако Верховный суд исправил это решение. Суд пояснил, что можно договариваться об ориентировочной площади, но необходимо зафиксировать диапазон возможных отклонений.
Наш герой заключил договор долевого участия с некой компанией ООО. Государственное учреждение, отвечающее за обеспечение военнослужащих жильём, предоставило ему средства на покупку квартиры. Застройщик обещал передать дольщику жильё общей площадью 64,81 м², из которых 35,6 м² — жилая площадь. Однако в итоге дольщику досталась квартира площадью 61 м². Через некоторое время покупатель подписал акт приёма-передачи. Спустя 1,5 года он обратился к застройщику с просьбой вернуть 107 000 рублей, так как площадь полученной квартиры оказалась меньше ожидаемой. Застройщик отказался возвращать деньги. Тогда мужчина обратился в районный суд Владикавказа.
В суде истец потребовал признать недействительным пункт договора, согласно которому он не мог требовать перерасчёта стоимости квартиры. Первая инстанция удовлетворила требования истца, так как передача квартиры меньшей площади является нарушением условий договора. Таким образом, дольщик имеет право требовать соразмерного снижения стоимости квартиры.
Однако компания обратилась в Верховный суд Северной Осетии и выиграла дело. Застройщик сумел убедить апелляционный суд в том, что условие о фиксированной цене не противоречит законодательству. Первая инстанция постановила, что площадь квартиры должна быть чётко определена в договоре долевого участия, так как от неё зависит цена — существенное условие договора. Однако апелляционный суд решил, что в таком договоре можно указать и приблизительную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчёта, решил Верховный суд Северной Осетии. Кассационная инстанция подтвердила это решение. Тогда мужчина обратился в Верховный суд Российской Федерации.
Там спор изучили и сказали, что передача дольщику квартиры площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от условий договора.
Дольщик и застройщик могут договориться о фиксированной стоимости квартиры, но в контракте должны быть указаны допустимые отклонения от проектной площади. Застройщик допустил ошибку, не указав в договоре с гражданином пределы колебаний площади квартиры. В этом случае дольщик не может быть лишён права на снижение стоимости жилья, постановил ВС.
Передача квартиры меньшей площади является нарушением условий договора. Следовательно, дольщик может потребовать соразмерного снижения цены.
Эксперты отмечают, что это дело отражает позицию Конституционного суда РФ, согласно которой потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в усиленной государственной защите в отношениях с бизнесом (постановление N 4-П/1999). Юристы утверждают, что это решение является важным и чётким сигналом для застройщиков, которые устанавливают независимую стоимость квартиры от её площади и не определяют допустимую погрешность. По мнению экспертов, позиция ВС обусловлена особенностями строительной отрасли. В этой сфере часто возникают отклонения от согласованной площади как в меньшую, так и в большую сторону. Точное соответствие проекту возможно, но требует затрат, поясняют специалисты.
Определение Верховного суда РФ N 22-КГ21-3-К5.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
