Бывают случаи, когда из собственников жилого дома проводит реконструкцию без согласия других участников долевой собственности и без необходимых разрешительных документов.
Верховный суд считает это нарушением правил и признаком недобросовестном поведения: в деле № 18-КГ23-169-К4 ВС РФ разъясняет, в каких случаях проведение реконструкции жилого дома одним из его собственников рассматривается как злоупотребление правом и нарушение прав другого собственника жилья.
Эксперты отмечают, что владение недвижимостью по общей долевой собственности подразумевает дополнительные ограничения и считают логичным решение Верховного Суда Российской Федерации признать реконструкцию спорного дома без предварительного разрешения злоупотреблением правом.
С марта 2013 года Андрей Ведяев и Надежда Черняева владеют долями в земельном участке площадью 633 кв. м и двухэтажном доме общей площадью 156,2 кв. м: Андрей — 31 650/63 300 в участке и 6/12 в доме, в то время как Надежде Черняевой принадлежит доля в участке 26 375/63 300 и доля в доме 6/12.
В ноябре 2021 года Андрей Ведяев возвел пристройку к своему жилому дому, что привело к увеличению общей площади дома до 207,2 квадратных метра. После этого он обратился в суд с требованием к администрации Ейского городского поселения Ейского района и Надежде Черняевой о сохранении реконструированного состояния дома, признании права собственности на него, изменении своей доли в общей долевой собственности на жилой дом с 6/12 до 617/1000, а Надежды Черняевой – с 6/12 до 383/1000. Также он требует признания обоими сособственниками права общей долевой собственности на спорный объект в указанных долях. В обоснование своих исковых требований Андрей Ведяев утверждает, что реконструкция дома не нарушила права Надежды Черняевой, а общая площадь застройки уменьшилась с 47% до 44%. Он отмечает, что Надежда Черняева, проживающая в Москве, не отреагировала на его предложение о выдаче согласия на реконструкцию, из-за чего он не мог осуществить свое право на реконструкцию вне судебного порядка, так как для этого требуется совместное обращение совладельцев к местным органам самоуправления.
При рассмотрении данного дела судом была проведена судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения технического состояния жилого дома, который был подвергнут реконструкции. Согласно результатам экспертизы, реконструкция жилья включала в себя демонтаж веранды и пристройки, а также строительство новой пристройки и мансардного этажа над частью жилого дома, что привело к увеличению площади дома с 156,2 до 207,2 квадратных метров. Эта реконструкция соответствует нормам и правилам в области строительства, градостроительства и пожарной безопасности, за исключением требований, установленных в пункте 7.1 СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», которые определяют, что расстояние от границы участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 метров, а до хозяйственных построек — 1 метр. В данном случае расстояние от объекта экспертизы до границы земельного участка составляет всего 0,5 метра, вместо установленных 3 метров.
Таким образом, согласно заключению, реконструированный объект не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Однако он не соответствует установленным параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки Ейского городского поселения, поскольку реконструкция привела к сокращению санитарно-бытового «разрыва» от жилого дома до земельного участка (0,5 м вместо 3 м) и увеличению процента застройки земельного участка (44% вместо установленных 40%).
В результате реконструкции изменилось соотношение долей в праве долевой собственности на жилой дом. Доля Надежды Черняевой, учитывая фактически занимаемую площадь, составила 383/1000, а доля Андрея Ведяева после реконструкции и учета фактически занимаемой площади – 617/1000.
Суд удовлетворил иск Ведяева со ссылкой на возможность сохранения спорного жилья в реконструированном состоянии и признания за истцом права собственности на реконструированный дом, а также изменения долей собственников в праве общей долевой собственности на этот дом. При этом он подтвердил, что площадь застройки земельного участка в результате произведенной реконструкции уменьшилась с 47% до 44%. Он также счел, что реконструированное жилье находится в границах земельного участка, принадлежащего как истцу, так и ответчику на праве общей долевой собственности. Этот участок имеет категорию и вид разрешенного использования, позволяющие строительство и эксплуатацию объекта соответствующего функционального значения. В результате реконструкции не обнаружено угрозы для жизни и здоровья граждан. Апелляция и кассация поддержали это решение.
При изучении кассационной жалобы Надежды Черняевой, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда подчеркнула, что строительство объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, а также реконструкция недвижимого имущества, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, должны осуществляться с согласия всех участников общей собственности. В случае отсутствия такого согласия, реконструкция считается самовольной. Следовательно, произведенная реконструкция жилого дома, находящегося в долевой собственности, без предварительного согласия второго собственника также рассматривается как самовольная.
Верховный Суд также отметил, что реконструкция спорного дома была выполнена без разрешительной документации. Согласно ч. 2 ст. 51 Гражданского кодекса РФ, требуется получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.
Важно отметить, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в рассмотрении иска о признании права собственности на самовольное строение. Однако суд должен установить, принимали ли лицо, создавшее постройку, необходимые меры для ее легализации, включая получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Также важно установить, был ли законным отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующего разрешения или акта. Если застройщик не предпринимал никаких действий для получения разрешения на строительство как до начала работ или реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку – это доказательства того, что строение не нарушает права и законные интересы других лиц, не представляет угрозу их жизни и здоровью. Однако эти условия имеют правовое значение только в случае положительного разрешения вопроса о факте обращения в уполномоченный орган за разрешением на строительство (или реконструкцию) до начала работ. В данном случае ВС отметил, что доказательства обращения истца к ответчику и государственным органам с запросом на соответствующее согласие и разрешение до начала реконструкции в материалы дела не представлены.
Согласно ответу начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения от 4 июля 2014 года, который содержится в материалах дела, при осмотре дома 30 июня 2014 года было выявлено, что Андреем Ведяевым проведена реконструкция объекта путем строительства пристройки к его части жилого дома. Однако он не обратился за подготовкой градостроительного плана в управление архитектуры и не получил разрешение на реконструкцию жилья. Управление архитектуры уведомило его о необходимости соблюдения градостроительного законодательства при проведении строительных работ.
В то же время, Верховный Суд отметил, что из уведомления управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения от 1 сентября 2021 года и письменного обращения к Надежде Черняевой от 5 августа 2021 года следовало, что Андрей Ведяев обратился за согласием на реконструкцию и необходимыми разрешениями на строительство как к ответчику, так и в государственные органы уже после завершения реконструкции дома. Осуществление им реконструкции без предварительного получения согласия от другого собственника и без соответствующих разрешений в обход установленного законодательства с целью легализации изменений в объекте недвижимости исключительно через суд является признаком недобросовестного поведения и злоупотребления правом. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рассматривается как исключительный способ защиты прав, который применяется только в случае отсутствия очевидных признаков явного и преднамеренного недобросовестного поведения со стороны истца.
В данном случае, как подчеркнул Верховный Суд, нижестоящие судебные инстанции не провели оценку доводов Надежды Черняевой относительно предполагаемого недобросовестного поведения Андрея Ведяева и злоупотребления им правами. Надежда Черняева возразила против удовлетворения иска, указывая на то, что нарушение ее прав и законных интересов заключается в сужении прохода между строением и забором с 1 метра до 0,5 метра, что является следствием проведенной Андреем Ведяевым реконструкции. Поскольку данный проход используется для доступа к дому и земельному участку Надежды Черняевой, его уменьшение создает заметные неудобства для всех проживающих в данном домовладении лиц, а также представляет потенциальную угрозу безопасности в случае чрезвычайных ситуаций, так как выход из помещения и работа специальных служб при таком узком проходе будут затруднены. При этом заключение экспертизы не содержит расчетов прочности конструкций. Эти расчеты были необходимы, учитывая, что истец внес изменения в несущие конструкции домовладения и построил мансардный этаж, который не был предусмотрен в проекте и техническом паспорте. В такой ситуации Андрей Ведяев, нарушая правила, провел реконструкцию жилого дома без согласия другого совладельца и без разрешения от органов государственной власти, что привело к нарушению прав и законных интересов участника общей собственности Надежды Черняевой, как указано в определении.
Также указано, что спорный дом является общей собственностью Надежды Черняевой и Андрея Ведяева, причем у каждого из них по 6/12 доли. Нижестоящий суд, признавая право собственности истца на 617/1000 доли реконструированного жилого дома, произвольно изменил доли собственников в жилье. Согласно статье 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором между всеми участниками долевой собственности можно установить порядок определения и изменения их долей в зависимости от их вклада в образование и рост общего имущества. Если участник долевой собственности провел неотделимые улучшения за свой счет и в соответствии с установленным порядком использовал общее имущество, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество согласно статье 245 Гражданского кодекса РФ. Пункты 1 и 2 статьи 252 Кодекса предусматривают, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению, и участник долевой собственности имеет право требовать выделения своей доли из общего имущества.
Верховный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции, признавая право истца на 617/1000 доли жилого дома без законных оснований и с нарушением законных прав Надежды Черняевой, фактически перераспределил доли собственников дома. Это привело к уменьшению доли Надежды Черняевой в праве общей долевой собственности на спорное имущество без ее согласия. В связи с этим Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат, комментируя выводы Верховного Суда, пояснила, что владение объектом недвижимости на основе общей долевой собственности влечет за собой дополнительные ограничения. Она отметила, что практически все действия, связанные с объектом, должны осуществляться с согласия всех собственников или после соблюдения преимущественного права. Под реконструкцией признается любое изменение, такое как изменение высоты, этажности, площади или объема объекта, в том числе надстройка, перестройка или расширение здания. Для проведения реконструкции жилого дома, помимо соблюдения градостроительных норм, необходимо получить согласие долевого собственника на работы, затрагивающие общедолевой объект недвижимости. Адвокат подчеркнула, что Верховный Суд РФ правильно указал на то, что права одного долевого собственника не могут иметь приоритет над правами другого собственника. Самостоятельная реконструкция без получения необходимых согласований как с долевым собственником, так и с уполномоченными органами может привести к негативным последствиям, вплоть до требования возврата всего в первоначальное состояние.
Согласно мнению эксперта, в данном случае суды необоснованно изменили размеры долей собственников дома, что привело к нарушению прав второго собственника жилья. Она отметила, что согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на случаи самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект.
Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможны, если единственными признаками самовольной постройки у такого объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, должно предпринять меры для получения указанных разрешений или акта ввода объекта в эксплуатацию, но уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче этих документов. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создавать угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26). Использование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует согласия всех участников этой собственности. Участник долевой собственности, который за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес неотделимые улучшения в общее имущество, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В данном контексте важно соблюдение установленного порядка, который был проигнорирован истцом в рассматриваемом деле, при этом суды не уделили должного внимания данному факту.
Адвокат отметил глубокое вовлечение судей Верховного Суда в анализ рассматриваемого спора. Он отметил, что решения нижестоящих судов ранее соответствовали существующей судебной практике, где суды часто назначают судебно-строительную экспертизу и принимают решения на основе выводов экспертов относительно соблюдения строительных норм. В данном случае Верховный Суд оценил мнение второго собственника здания, который возражал против реконструкции, а также факт отсутствия предварительного разрешения на строительство от местной администрации.
Признание реконструкции без предварительного разрешения суд признал злоупотреблением правом, что является логичным. Также отмечено несогласие суда с тем, что у второго собственника по факту просто самовольно, без его согласия, отобрали размер доли в праве собственности, что как минимум влияет на процесс управления общим имуществом, «размыв» ее увеличением общего размера площади здания. Верховный Суд обоснованно пришел к выводу о нарушении прав второго собственника.
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества и его раздела, а также проведения финансовой, строительно-технической или землеустроительной экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
