Перед тем как приступить к строительству или коммерческой деятельности на земельном участке, необходимо определить его категорию. Использование участка не по назначению может привести к штрафам или другим санкциям.
Категория земельного участка означает, что есть конкретная цель его использования: это земля предназначена для сельского хозяйства, это участок для промышленности, просто лесная земля и др.
Земельные участки делятся на категории в зависимости от их целевого назначения, будь то сельское хозяйство, промышленность или лесоводство. Каждая категория определяется природными, социальными и экономическими характеристиками участка. Использование участка должно соответствовать его категории. В противном случае нарушителей могут оштрафовать или даже лишить участка без выплаты компенсаций.
По словам экспертов, термины «целевое назначение участка» и «категория земли» по сути являются синонимами и обозначают одно и то же.
Однако следует различать понятия «категория земли» и «вид разрешенного использования». Виды разрешенного использования являются разновидностями категорий земли, то есть в рамках одной категории земли могут существовать разные виды разрешенного использования.
Например, в категории «земли населенных пунктов» могут быть выделены различные виды разрешенного использования: под жилую, под общественную застройку и т. д.
В России земли делятся на семь категорий, каждая из которых имеет свои особенности.
Земли сельскохозяйственного назначения предназначены исключительно для сельскохозяйственных целей, таких как выращивание сельхозкультур и разведения животных. На них разрешается различная хозяйственная деятельность: распашка, обработка почвы, возведение хозпостроек, теплиц.
Однако запрещено возводить объекты, не относящиеся к сельскохозяйственной сфере (жилые дома, магазины, заводы и т. д.). Кроме того, запрещается порча и загрязнение плодородного слоя почвы, например, сброс промышленных отходов или неконтролируемое внесение удобрений.
Участки населенных пунктов представляют собой территориальные зоны поселений, включая города и села. В этих зонах разрешено строительство жилья и производственных сооружений, при условии соответствия градостроительному регламенту, который устанавливают местные власти. Эти нормативы могут регулировать такие аспекты, как максимальная этажность зданий, плотность застройки, минимальные площади зеленых насаждений, количество парковочных мест и другие параметры.
Промышленные и специализированные зоны предназначены исключительно для размещения объектов промышленного, энергетического, транспортного и военного назначения. Здесь разрешается строительство заводов, аэродромов, шахт, дорог и аналогичных объектов.
Жилые, коммерческие, медицинские и другие социальные объекты в этих зонах запрещены, поскольку они не связаны с основной целью их использования.
Это участки, которые ценятся из-за уникальной местной природы, их исторического значения, оздоровительного, культурного и т. п. К ним относятся:
Разрешенные виды деятельности:
На охраняемых территориях запрещена любая деятельность, которая может нанести им вред, включая вырубку лесов, охоту и строительство домов, кафе и ресторанов.
Исключением является возведение объектов, необходимых для поддержания заповедного режима, таких как жилые помещения для сотрудников, склады и гаражи для технического обслуживания оборудования, лаборатории.
Разрешены виды деятельности, связанные с лесохозяйством и лесопользованием, включая заготовку древесины, сбор грибов, ягод и орехов.
Запрещены действия, наносящие вред лесам, такие как несанкционированная вырубка деревьев, создание свалок. Нельзя предоставлять эти земли для ведения садоводства.
В земли водного фонда включены акватории водных объектов и их береговые полосы.
Разрешено использование этих территорий для нужд водного хозяйства. Здесь можно рыбачить, набирать воду для питья, производства, полива и т.д.
Запрещено наносить вред водным объектам — например, сбрасывать неочищенные сточные воды, захламлять берега. Также под запретом действия, нарушающие права водопользователей — например, нельзя перекрывать доступ к водоему.
К землям запаса причисляются территории, не отнесенные к остальным категориям. Допускается ограниченное использование для сельского хозяйства или охоты. Могут быть переведены в другие категории после межевания участков и уточнения потенциала территории.
Если участок поставлен на кадастровый учет, его категория зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы узнать эту информацию, можно запросить выписку из ЕГРН в МФЦ или через сайт Росреестра.
Если в выписке из ЕГРН не указана категория земельного участка, ее можно определить следующими способами:
Категория многих участков определяется довольно четко, с опорой на здравый смысл: территории жилой застройки относятся к категории населенных пунктов, вдоль транспортных магистралей и под производственными объектами — к категории промышленности.
Отсутствие указания категории земель в документах, создает неопределенность в отношении допустимого использования земельного участка. Без установленной категории невозможно определить, какие виды деятельности разрешены или запрещены на данной территории.
Без определения категории земельного участка возникают следующие ограничения:
Таким образом, земельный участок, категория которого не установлена, не может быть полноценно использован. Поэтому так важно определить категорию участка. Для этого следует обратиться в Росреестр и его структуры (например, в «Роскадастр»).
Категория земельного участка устанавливается для определения его разрешенного использования. Иногда возникает необходимость перевести участок из одной категории в другую, например, для строительства дома на сельскохозяйственных землях. Вот шаги, которые необходимо предпринять для изменения категории земельного участка:
Для изменения целевого назначения земельных участков необходимо предоставить пакет документов, который обычно включает в себя следующее:
Необходимо предоставить обоснование перевода. Обоснование обычно включает в себя:
Для подачи пакета подготовленных документов доступны следующие варианты:
После получения документов уполномоченный орган проводит их рассмотрение, необходимые согласования и экспертизы на предмет соответствия законодательству.
Как правило, за проведение проверок не взимается плата. Исключение могут составлять специализированные экспертизы, такие как экологическая, требующие привлечения внешних специалистов.
По результатам рассмотрения заявления принимается решение о переводе земель или об отказе в этом. Решение оформляется официальным документом (постановлением, распоряжением и т.п.).
Если принято решение об отказе, заявителю предоставляется обоснованное объяснение.
Срок рассмотрения заявления составляет 2-3 месяца, в зависимости от сложности ситуации. Решение направляется заявителю в течение 14 дней после его принятия.
Если заявитель не согласен с решением, он может обжаловать его в суде.
После одобрения перевода земель информация о новой категории автоматически вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот этап завершает процесс изменения категории участка, и новая категория вступает в силу.
Экологическая экспертиза при переводе земель необходима в случаях, определенных государственными органами (федеральными, региональными или местными) в зависимости от того, кому принадлежит участок.
Экологическая экспертиза проводится, когда:
Среди других экспертиз:
Подача заявления о переводе земли из одной категории в другую бесплатна. Однако могут потребоваться дополнительные расходы на обследование участка специализированными службами. Например, средняя стоимость консультации кадастрового инженера составляет 2000 рублей, а полное сопровождение процесса перевода земли в другую категорию специализированными компаниями может обойтись в среднем в 15 000 рублей.
Основания для отказа в смене категории земли:
Перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные категории, такие как жилые районы, строго регулируется, поскольку они считаются особо охраняемыми государством. Законодательство ограничивает перевод сельскохозяйственных земель в другие категории, разрешая это только в исключительных случаях, предусмотренных законом. Эти исключения включают консервацию земель, строительство социальных и медицинских объектов в случае отсутствия альтернативных вариантов и т. п.
Перевод сельскохозяйственных земель в жилые районы строго ограничен в случаях, когда плодородие местных почв превышает средний показатель по региону.
Аналогичные ограничения действуют и при переводе земель лесного фонда, требуя проведения экологической экспертизы и компенсации ущерба лесному хозяйству.
Перевод земель особо охраняемых природных территорий также значительно ограничен для сохранения уникальных природных комплексов
Перевод других категорий земель обычно проще, чем сельскохозяйственных, при условии отсутствия конфликта интересов и четкой обоснованности необходимости перевода, утверждает эксперт. Например, довольно легко перевести земли населенных пунктов в категорию промышленных (для строительства предприятия) или земли лесного фонда в категорию особо охраняемых природных территорий (например, с целью сохранить леса).
Участки категории запаса перевести в другую категорию можно только после формирования земельного участка. Это включает проведение межевания, постановку на кадастровый сюжет и получение кадастрового паспорта.
Чтобы построить жилой дом на сельскохозяйственных землях, необходимо оформить фермерское хозяйство. Это позволит возвести дом для фермера на указанном участке. Тем не менее, владелец земли должен будет не только вести фермерское хозяйство, но и следить за тем, чтобы участок не простаивал и не зарастал. Также необходимо будет отчитываться о своей деятельности, уплачивать налоги и выполнять другие предусмотренные законом обязательства.
Правила перевода земель из одной категории в другую различаются в зависимости от региона. Например, в Москве и Ростовской области действуют разные правила.
В Москве действует городской закон, который дополняет и конкретизирует нормы Земельного кодекса РФ. Например, перевести сельхозземели в другие категории можно только в исключительных случаях, перевод земель в границах особо охраняемых природных территорий Москвы запрещён.
В Ростовской области процесс перевода земель из одной категории в другую регулируется общими положениями Земельного кодекса РФ.
Относительно сельскохозяйственных земель действуют определенные ограничения, но они менее строгие, чем в Москве. Перевод таких земель в другие категории допускается при соблюдении установленных требований.
Что касается земель, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, их перевод в другие категории возможен, однако для этого требуется проведение экологической экспертизы, которая должна подтвердить допустимость такого перевода.
Источник: https://rg.ru/2024/04/24/kak-opredelit-i-izmenit-kategoriiu-zemli-poshagovaia-instrukciia.html
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения экологической экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
