Рынок жилья в нашей стране появился относительно недавно, после введения бесплатной приватизации в 1991 году, и обладает множеством особенностей по объективным причинам. Кроме того, следует отметить, что данный рынок характеризуется недостаточным государственным контролем, что создает благоприятные условия для различных мошеннических схем. Каким образом можно свести к минимуму возможные риски при покупке недвижимости?
Итак, после накопления достаточной суммы или взятия кредита на покупку квартиры, финансовая сторона вопроса решена. Но как обстоят дела с организационной и практической сторонами?
Квартиру можно купить на первичном рынке жилья — в новостройке, по договору долевого участия в строительстве. Проще говоря, можно оплатить жилье еще на стадии строительства и ждать завершения работ и ввода дома в эксплуатацию. Важно отметить, что здесь риск мошенничества минимален. В настоящее время соглашения о долевом участии между гражданами и застройщиками детально регламентированы законом и проходят государственную регистрацию.
Совсем другая ситуация возникает, когда квартиры в новостройках не продаются напрямую застройщиком, а через посредников. Посредническая организация приобретает квартиры на этапе строительства, а затем перепродает их. Здесь имеется определенный риск для покупателей, поскольку они могут быть не в курсе всех отношений между посредником и застройщиком. В случае неустранимых разногласий между сторонами, например, если посредник не полностью оплатил квартиры, застройщик имеет право расторгнуть договор, вернуть себе квартиры и продать их другим лицам. Иногда перед соглашением с покупателем существуют целые цепочки других договоров с различными организациями, включая сложные условия, разбираться в которых не каждому юристу по силам.
Давайте рассмотрим подробнее ситуации, связанные с покупкой квартир на вторичном рынке жилья. В этом случае точно не стоит расслабляться.
Обычно, когда люди намереваются приобрести квартиру, они обращаются в агентства недвижимости. Однако цены там могут быть довольно высокими. Поэтому многие предпочитают самостоятельно искать подходящий вариант через объявления в газетах и в интернете.
Не хочется подвергать сомнению профессионализм риелторов и призывать к подозрениям по отношению к ним. Однако, основываясь на практике, важно подчеркнуть, что в случае возникновения неприятных «сюрпризов» при покупке квартиры, риелтор не понесет никакой ответственности. В конце концов, основная задача риелтора — предложить клиенту подходящий вариант. Риелтор получает комиссию за сделку, но после ее завершения он не несет ответственности за последующие события.
В рекламе агентства недвижимости обещается проведение проверки юридической чистоты квартир. А Вы задумывались о том, как это осуществляется? Ведь эти агентства не являются организациями, на запросы которых государственные учреждения обязаны отвечать. С общими знаниями законов и пониманием возможных рисков Вы сами сможете проверить юридическую чистоту желаемой Вами квартиры не хуже, чем профессиональный риелтор. Возможно, у Вас это даже получится лучше, поскольку агентства имеют множество клиентов, а штат сотрудников ограничен. Вы же являетесь единственным клиентом, и никто, кроме Вас самих, не будет так же тщательно заботиться о Ваших интересах. Всегда лучше не доверять важные дела случаю, особенно такие, как покупка квартиры. Не стоит забывать, что даже с риелтором рядом Вам придется внимательно вникнуть во все детали этой сделки.
Наконец, после осмотра выбранной квартиры и тщательной оценки, Вы пришли к выводу, что она подходит. Первым шагом стоит удостовериться, что квартира, которая Вас интересует, действительно продаётся её реальным владельцем. Для этого запросите у продавца предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на жилье. Рекомендуется избегать ведения переговоров с владельцем по телефону или через электронную почту – лучше встретиться лично. Важно вести все переговоры напрямую с владельцем квартиры с самого начала, предпочтительно избегая посредников, чтобы избежать «испорченного телефона». В случае необходимости общения с посредником, рекомендуется делать это в присутствии собственника, чтобы избежать возможных недопониманий в будущем.
К правоустанавливающим документам, подтверждающим права на квартиру, относятся следующие: договор о передаче квартиры в собственность, свидетельство о собственности, полученные при приватизации жилья, а также договоры купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о государственной регистрации права. Важно помнить, что свидетельство о праве на собственность не является правоустанавливающим документом и договоры о приобретении этой недвижимости собой не заменяет.
В зависимости от конкретной истории квартиры какие-то из перечисленных документов продавец непременно должен иметь.
После этого рекомендуется получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и совершаемых с ней сделок (сокращённое название — ЕГРП).
Чтобы получить выписку из ЕГРП, можно лично обратиться в местное управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии. Для этого достаточно предъявить свой паспорт и оплатить небольшую сумму за выдачу документа. Общим правилом является открытость информации из ЕГРП, доступной для всех заинтересованных лиц. Из выписки ЕГРП можно узнать, сколько раз квартира меняла владельцев, кто был её первым владельцем, и кто в настоящее время является собственником, а также на каком основании. Основания собственности включают в себя приватизацию, куплю-продажу, обмен, дарение и наследование.
Выписка представляет собой отчёт, в которой Вы сможете ознакомиться с полной историей квартиры начиная с 1998 года. Этот период достаточен для проверки. К слову, до 1998 года сделки с недвижимостью оформлялись через БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Не рекомендуется приобретать квартиру, которая за последнее время часто меняла своих владельцев, поскольку это может свидетельствовать о её «палёности» — владельцы по каким-то причинам старались избавиться от неё. В отчёте ЕГРП также содержится информация о общих характеристиках квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер) и ограничениях (обременениях) жилья, если таковые имеются. Например, можно узнать, не находится ли квартира под арестом или находится ли в залоге.
Конечно, квартира, предназначенная для продажи, должна быть свободной от каких-либо обременений. Если они существовали недавно, но в настоящее время они сняты (что отражено в выписке из ЕГРП), также не рекомендуется принимать лишние риски. В практике случались ситуации, когда покупатель требовал отмены ареста на квартиру в процессе продажи, даже если квартира ещё была предметом судебного спора. Поэтому важно соблюдать следующее правило: продавец должен предоставить основные документы на жилье. Проверьте информацию, указанную в этих документах.
Особое внимание следует уделить изучению расширенной выписки из домовой книги, которую продавец квартиры обязан предоставить по Вашему запросу, так как Вам её не выдадут.
По этому документу можно проследить по датам, кто из жильцов и когда выписывался или вновь прописывался (регистрировался) и на каком основании, есть ли несовершеннолетние, кто и когда служил в армии, находился в местах лишения свободы, выбывал в интернат, наконец, кто и когда из бывших жильцов умер. Эта информация необходима покупателю для защиты на будущее от возможных претендентов на проживание в квартире.
Особое внимание следует обратить на дату выдачи этих документов: они должны быть недавними, не старше нескольких дней, чтобы быть актуальными.
Для сведения: в общих чертах термины «прописка» и «регистрация» означают одно и то же, если не углубляться в юридические тонкости. Ранее в нашей стране существовала постоянная и временная прописка, а в настоящее время используются термины регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания.
Самым распространенным видом мошенничества в сфере недвижимости является подделка документов. Например, мошенники могут завладеть правоустанавливающими документами на чужую квартиру и попытаться ее продать, используя фальшивую доверенность. Такие документы могут быть подделаны на цветном принтере, и качество часто бывает отличным. Такие «документы» отличить от подлинников практически невозможно!
Иногда случается, что арендатор выдаёт себя за собственника квартиры и размещает объявления о её продаже по привлекательной цене. Он получает задаток от потенциальных покупателей и, после этого исчезает, съезжая с квартиры. Поэтому помните ещё одно важное правило: никогда не оставляйте свой паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру (или дом) без присмотра посторонним лицам.
Ещё один распространённый вид мошенничества — продажа квартиры с использованием дубликатов документов. Мошенник-продавец предоставляет дубликаты документов, которые легко подделать в больших количествах, заключает договоры купли-продажи с несколькими покупателями, получает деньги до регистрации сделок и исчезает. Не вносите задаток, если у вас нет уверенности в надежности продавца квартиры.
Это денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии будущей сделки, причем данная сумма всегда должна быть включена в общий платеж. После получения задатка продавец по закону лишается права передать квартиру другому лицу. Однако на практике многие нечестные люди злоупотребляют задатком в своих интересах. Обычно, сценарий развития событий, следующий: покупателя подвергают стрессовой ситуации, торопят, утверждают, что на квартиру уже есть целая очередь заинтересованных лиц, что «это отличное предложение, срочно нужно решать», стимулируя его заплатить определенную сумму без каких-либо гарантий. Для убедительности будущим покупателям выдают расписку о получении задатка и копии документов на квартиру. После получения задатка от нескольких людей, квартиру в итоге могут продать кому-то одному, оставив остальных ни с чем.
Практический совет: если Вас торопят, просят внести задаток, рекомендуется приостановиться. Скажите себе «Стоп», медленно проведите в уме отсчет до десяти и внимательно обдумайте свои мотивы для передачи своих денег неизвестному лицу без ясных обязательств. Важно реалистично оценить ситуацию: рынок недвижимости на данный момент насыщен, цены высоки, и продажа квартиры может быть не менее сложной, чем ее приобретение. Порядочный продавец не будет создавать давление и настаивать на мгновенном переводе средств, поскольку он привык к терпеливому ожиданию покупателя. Однако, если все же Вы решите внести задаток, помимо письменного соглашения настоятельно требуйте от продавца передать Вам оригинал какого-либо правоустанавливающего документа на квартиру. Это поможет уменьшить вероятность мошенничества и продажи квартиры третьим лицам.
Также нужно обратить внимание на то, что закон различает понятия аванса и задатка. В случае расторжения договора аванс просто возвращается. А если был внесен задаток, то:
Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/577d335c9a7947a78ce989e4?from=copy
При приобретении жилья часто используются сделки с использованием доверенности как от покупателя, так и от продавца квартиры. Однако следует быть внимательным, так как доверенность теряет свою силу и считается недействительной в случае смерти лица, выдавшего ее, ее аннулирования или по истечении срока ее действия.
Что следует учитывать в доверенности? В ней обязательно должна быть указана дата выдачи, иначе она изначально считается недействительной. Также важно, чтобы были указаны полные ФИО доверителя, доверенного лица и нотариуса с их подписями, а также четко перечислены полномочия доверенного лица. Кроме того, документ должен быть заверен печатью нотариуса. Бывали случаи, когда в суде выяснялось, что доверенности заверяли бывшие нотариусы, уже лишенные лицензии, но по каким-то причинам имевшие бланки и печати.
Для проверки рекомендуется попросить дать Вам копию доверенности. Это не должно задеть честного человека, так как это стандартная практика в деловых вопросах, а не личное обвинение.
Чтобы убедиться, что доверенность действительна и не была аннулирована, рекомендуется обратиться к указанному в доверенности нотариусу лично или подать заявление в Нотариальную палату. Такой запрос считается обычным и не вызовет удивления.
Практический совет: будьте осторожны с генеральными доверенностями, поскольку они предоставляют держателю широкие права, и он может действовать от имени доверителя без его ведома. Даже при наличии доверенности рекомендуется провести беседу с лицом, выдавшим ее, чтобы удостовериться в его намерениях.
Необходимо учитывать, что совершение сделки купли-продажи квартиры, где владельцами являются несовершеннолетние дети, возможно только при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства. К сожалению, государственный контроль над лицами, находящимися в группе риска, не всегда является строгим. Эта категория включает алкоголиков, наркоманов, одиноких больных, несовершеннолетних детей без попечения родителей и недееспособных граждан. Вокруг таких людей часто крутятся мошенники, стремясь использовать их в своих корыстных целях.
Совершеннолетнего человека можно объявить недееспособным в судебном порядке, если его психическое состояние мешает осознавать последствия своих действий. Для этого необходимо получить судебное решение, после чего назначается опекун для недееспособного. Все сделки, включая те, связанные с недвижимостью, могут осуществляться только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
Однако возникают ситуации, когда гражданин-владелец, никогда не признававшийся судом недееспособным, не находящийся на учете у психиатра и не проявляющий признаков слабоумия в общении с Вами, продает квартиру. Через полгода он обращается в суд с исковым заявлением о признании этой сделки недействительной и требует вернуть ему квартиру, утверждая, что из-за душевного расстройства он не осознавал своих действий.
Как поступить в такой ситуации покупателю квартиры? Единственный вариант — обратиться за помощью в суд. В этом случае суд обязательно определит проведение либо амбулаторной, либо стационарной судебной психиатрической экспертизы. Прежде чем экспертиза будет назначена, собираются необходимые данные для специалистов: запрашиваются медицинские документы, характеристики места работы и жительства истца, проводится допрос свидетелей как со стороны истца, так и ответчика. В общем, рекомендуется собрать максимальное количество информации, чтобы эксперты могли предоставить объективный анализ. В случае, если заключение экспертизы будет не в Вашу пользу, внимательно изучите его — возможно, Вы обнаружите основания запросить повторную или комплексную экспертизу в другом учреждении.
Гарантировать на 100%, что Вам не придется столкнуться с подобными ситуациями, невозможно. Участковый врач или специалист из психоневрологического диспансера не могут раскрывать информацию о здоровье своих пациентов. Поэтому рекомендуется следующее: если у Вас возникли даже небольшие сомнения относительно психического состояния продавца квартиры, особенно если он пожилого возраста, живет в одиночестве или проявляет какие-то странности в поведении, то лучше отказаться от сделки и искать другую квартиру. Или, в случае необходимости, запросите у продавца справку, подтверждающую, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Согласно закону, право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента регистрации сделки в ЕГРП. Следовательно, покупатель должен произвести оплату после завершения данной регистрации. При передаче денег важно получить расписку от другой стороны, подтверждающую получение суммы.
Существует мнение, что для дополнительной защиты денежные средства стоит передавать в присутствии родственников или знакомых, желательно с большим числом свидетелей, чтобы они могли подтвердить это в случае необходимости в суде. Однако следует отметить, что, согласно закону, свидетельские показания не могут подтверждать денежные расчеты в суде. Суд не имеет права вызывать свидетелей для подтверждения или опровержения факта передачи денег. Признаются любые другие доказательства, за исключением свидетельских показаний.
Деньги можно передать наличными при участии нотариуса и оформить это в виде нотариально заверенного документа. Однако, опыт показывает, что более надежным способом является осуществление платежей через банковскую ячейку. При этом рекомендуется выбирать банк, который составляет подробный список вложений. Процесс оплаты основывается на том, что банк открывает ячейку только при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи. Также возможно осуществить расчеты при помощи аккредитива.
Важно не поддаваться уговорам продавца и не указывать заведомо заниженную стоимость недвижимости в договоре. Продавцу это может быть выгодно, так как налог на доход будет рассчитан с меньшей суммы. Однако, в случае расторжения сделки или ее признания недействительной, Вам вероятно вернут не фактически уплаченные за квартиру деньги, а только сумму, указанную в договоре купли-продажи.
После прочтения этой статьи у Вас могут возникнуть сомнения относительно реальности приобретения жилья без обмана. Однако не следует излишне усугублять ситуацию: если бы всё было настолько плохо, рынка недвижимости в таком объеме не существовало бы. По статистике оспариваются 3% сделок. Если Вы демонстрируете себя как грамотного и внимательного покупателя, мошенники будут избегать контактов с Вами. Как говорится, кто предупреждён, тот вооружён.
Источник: https://m.nkj.ru/archive/articles/25310/
Если у вас возникли вопросы касаемо проведения психологической экспертизы, как в судебном, так и внесудебном порядке, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
