При покупке недвижимости, человек без специальных знаний может столкнуться с юридическими рисками. В лучшем случае это приведет к дополнительным расходам, а в худшем — к потере права собственности на жилье. Такие риски могут возникнуть из-за вопросов, связанных с законностью владения квартирой, личностью собственника, а также правами других лиц на жилье и другими аспектами. Чтобы уменьшить эти риски, можно проводить сделку через агентство недвижимости или, в случае оформления ипотеки, банк изучит данные об объекте. Если вы решили купить жилье без посредников, важно тщательно проверить документы перед заключением договора купли-продажи.
При проверке паспорта собственника обратите внимание на фотографию в документе. Вы должны быть уверены, что на нем тот же человек, у которого вы покупаете квартиру. Убедитесь, что в паспорте есть все страницы, нет исправлений, а сам документ не просрочен.
Учтите, что с 2023 года доступ к персональным данным в выписке из ЕГРН возможен только с согласия правообладателя. Другими словами, либо владелец недвижимости должен дать согласие на раскрытие данных, либо можно попытаться получить документ через нотариуса, обосновав ему свою необходимость.
Это может быть договор приватизации, купли-продажи, долевое участие, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, дарения, мены или решение суда.
Важно проверить личные данные продавца и убедиться, что они совпадают с данными из его паспорта. Также необходимо обратить внимание на адрес и площадь квартиры.
Этот документ поможет определить, есть ли риск возможного оспаривания прав на объект со стороны третьих лиц. Например, если квартира была унаследована, то есть риск оспаривания завещания другими родственниками в течение трех лет или в редких случаях даже дольше.
Если квартира, которую вы приобретаете, была куплена в браке, необходимо получить согласие на совершение сделки от супруга владельца. Важно, чтобы данное согласие было заверено нотариусом, а также обязательно проверьте указанные в нем данные обоих супругов.
Документ о регистрации граждан в квартире можно получить в МФЦ, паспортном столе или через портал Госуслуг. Перед совершением сделки необходимо убедиться, что в недвижимости отсутствуют прописанные лица.
Если при покупке этой квартиры собственник использовал материнский капитал, убедитесь, что он выделил доли в квартире своим несовершеннолетним детям. Иначе возможен риск того, что в будущем дети, уже достигшие совершеннолетия, или органы опеки, будут оспаривать сделку. Чтобы удостовериться, что материнский капитал не был использован, можно получить справку о его остатке в Пенсионном фонде.
Вы можете получить подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи в управляющей компании, ресурсоснабжающих организациях или в МФЦ.
Юрист рекомендует не только проверить обязательные документы, но также удостовериться в законности перепланировки квартиры. Если перепланировка будет обнаружена при посещении объекта, следует запросить у владельца разрешительные документы на нее.
При самостоятельной проверке юридической чистоты квартиры, в большинстве случаев достаточно убедиться в подлинности предоставляемых продавцом документов.
Возьмите у владельца квартиры выписку из ЕГРН или документы из БТИ и проверьте, что они были заказаны недавно, чтобы быть уверенными в актуальности предоставленной информации.
В документах из БТИ можно узнать о наличии обременений на объекте, нарушениях технических норм эксплуатации здания, перепланировках в квартире, а также о возможном изменении назначения помещения.
В выписке из ЕГРН содержится информация о зарегистрировавшем права органе, кадастровый номер, назначение помещения, данные о владельце и обременениях. Также она содержит сведения о сделках с квартирой, аресте на жилье и прочее. Важно обратить внимание на даты. Согласно закону России, сделки с недвижимостью могут быть оспорены в течение трех лет (в исключительных случаях суд может продлить данный период). Если за это время жилье не участвовало в сделках или судебных спорах, предыдущие владельцы, вероятнее всего, не смогут предъявить права на объект. Если споры возникали, необходимо запросить у владельца судебные акты. В случае, если решение суда еще не принято, лучше дождаться его принятия.
Чтобы проверитьосновные данные об объекте на официальном сайте госуслуг, введите адрес квартиры. Там можно узнать сведения о площади, назначении, виде помещения, данные о кадастровой стоимости, а также о правах и ограничениях (обременении).
Эту можно сделать, получив выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Процедура проверки документов зависит от того, что было основанием для владения недвижимостью.
Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, следует проверить сам договор, запросить документы, подтверждающие факт оплаты (расписку, банковский перевод и т.д.) Это особенно важно, если сделка была заключена менее трех лет назад. Если недвижимость была получена по завещанию, также следует проверить ее на наличие лиц, не знающих о смерти, но которые всё равно имеют право на долю в имуществе в соответствии с законом даже после вступления в наследство нынешнего собственника. Это могут быть пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.
Запросите у владельца квартиры соответствующую выписку из ЕГРН. Это позволит узнать о предыдущих владельцев, количество сделок по передаче прав собственности и наличие каких-либо обременений.
Запросите у владельца квартиры справки формы 9 и 12 о ранее зарегистрированных лицах, проживавших в данном объекте недвижимости.
Проведите проверку технической документации на квартиру, включая информацию о возможных перепланировках. Если таковые имеются, попросите продавца предоставить проекты и технические заключения. При необходимости, эти документы также можно заказать в БТИ.
Кроме того, важно проверить все предоставленные документы и справки, которые предоставляет сторона продавца недвижимости на подлинность, так как существует вероятность подделки. Бывали ситуации, когда владельцы предоставляли поддельные справки, что не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Поэтому рекомендуется тщательно проверять такие моменты. Например, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование было проведено при вас и в день обращения.
Конечно, лучше всего обратиться к квалифицированным профессионалам в области недвижимости, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Людям, не знакомым с рынком недвижимости, будет очень сложно справиться с этим заданием самостоятельно из-за непонимания терминов, названий для справок и документов.
Продать недвижимость может только собственник или лицо, имеющее нотариальную доверенность от владельца. Однако во втором случае могут возникнуть значительные риски, о которых более подробно расскажем ниже. Какие шаги нужно предпринять для проверки собственника?
В мошеннических схемах могут использоваться чужие потерянные паспорта с вклеенными фотографиями. Поэтому рекомендуется проверить базу данных на сайте ГУ по вопросам миграции МВД РФ, используя серию и номер паспорта, чтобы убедиться, что документ не был утерян или недействителен. Юрист отмечает, что часто люди могут сами не знать, что их паспорт недействителен, например, если он был потерян и затем найден, но заявление об утере уже было подано. В таком случае, паспорт в базах МВД документ может числиться как недействительный.
Также важно проверить наличие штампа о регистрации брака в паспорте. Если его нет, то необходимо уточнить у продавца, женат ли он сейчас и был ли женат на момент покупки квартиры. Если человек находится в браке, то для проведения сделки он должен предоставить согласие своего супруга.
Если вы приобретаете недвижимость у юрлица, проверьте информацию о нем в ЕГРН. Название, ОГРН или ИНН компании будет указано в поле «правообладатель». Если же продавец — частное лицо, все сложнее.
С весны 2023 года персональные данные физических лиц в реестре узнать нельзя, но можно попросить собственника написать заявление в МФЦ либо подать заявление через портал госуслуг, чтобы открыть свои данные в ЕГРН. После этого можно запрашивать нужные данные из реестра — также через МФЦ либо портал госуслуг. Вы также можете подтвердить имя собственника через нотариуса, предоставив предварительный договор.
Важно убедиться, что собственник недвижимости не является банкротом и не имеет задолженностей перед кредиторами. В противном случае сделка может быть признана недействительной, деньги заберут для погашения долгов бывшего владельца, а покупатель лишится приобретенного имущества. После недавних изменений в законодательстве продажа любого имущества в течение трех предшествующих признанию человека банкротом лет может трактоваться как как уклонение от выплаты долгов кредиторам. Поэтому необходимо тщательно проверить наличие непогашенных займов, просрочек по кредитам и долгов перед другими лицами и организациями.
Для проверки этих вопросов рекомендуется использовать Единый федеральный реестр сведений о банкротстве или ресурс «Правосудие», который содержит информацию о делах Верховного суда, мировых судей и судов общей юрисдикции.
Также полезно обратить внимание на картотеку арбитража, если рассматривается покупка объекта у предпринимателя.
Проведите поиск в интернете, чтобы узнать, занимается ли человек бизнесом, есть ли у него ООО, или он оформлен как индивидуальный предприниматель (ИП).
Для выяснения наличия исполнительных производств можно воспользоваться базой данных на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов.
Это особенно важно это в случае, если владелец объекта — пожилой человек. Существует риск того, что родственники могут оспорить сделку через суд, если собственника признают недееспособным. Эту тактику часто используют мошенники.
Юрист рекомендует запросить справки, подтверждающие отсутствие регистрации в психоневрологическом или наркологическом диспансере, для проверки дееспособности собственника недвижимости. Он отмечает, что легитимность таких справок невозможно проверить самостоятельно, за исключением сделок, заверенных нотариусом. В этом случае нотариус может запросить информацию из специального реестра о тех, кто был признан недееспособным.
Убедитесь, что продавец не имеет связей с экстремистскими или террористическими организациями, проверив его в перечне Росфинмониторинга. Совершение сделок с таким человеком или компанией может повлечь за собой серьезные наказания, вплоть до уголовной ответственности.
Приобретение жилья у представителя собственника, действующего по доверенности, сопряжено с определенными рисками, поскольку такой документ легко может быть аннулирован в день подписания договора. Это может привести к тому, что сделка будет признана недействительной через суд, и покупателю придется обращаться в суд для возврата своих денег.
Если вы все же решите приобрести жилье у лица, действующего по доверенности, убедитесь, что в доверенности указана дата и право заключать договор. Если владелец квартиры находится в местах лишения свободы или в медучреждении, на документе должна быть подпись руководства указанного заведения. Также обязательно проверьте подлинность доверенности у нотариуса или на сайте Федеральной нотариальной палаты по номеру, дате и лицу, оформившему документ. В другом разделе данного ресурса можно проверить свидетельство о смерти бывшего собственника недвижимости.
Перед заключением сделки важно удостовериться, что владелец квартиры не имеет задолженностей по оплате коммунальных услуг, либо прописать условия погашения долга в договоре. Согласно законодательству, вы не обязаны оплачивать долги предыдущего владельца, это подтверждено статьей 210 Гражданского кодекса РФ. Однако возможны проблемы, например, коммунальные службы могут внезапно отключить воду или электричество без объяснений.
Чаще всего покупателей отпугивает наличие обременения на квартире. Однако специалисты отмечают, что не все обременения являются преградой для заключения сделки купли-продажи. Давайте разберемся, какие бывают виды обременения?
Часто люди продают квартиру, за которую еще не выплатили полностью долг по ипотеке. Приобрести такое жилье возможно, но перед этим необходимо получить одобрение от банка, выдавшего ипотечный кредит. Согласно мнению экспертов, обычно в таких случаях банки идут на встречу.
Существует два способа приобретения такой недвижимости: добровольная реализация и выкуп из-под залога.
При добровольной реализации покупатель вносит деньги в кредитное учреждение для погашения ипотеки или предоставляет задаток продавцу для этой цели, после чего банк удаляет обременение и можно заключать сделку.
В случае выкупа из-под залога банк открывает два аккредитива: на остаток долга и на оставшуюся сумму покупки. После регистрации перехода права собственности ипотека погашается.
Здесь важно установить причину этого запрета. Если дело касается задолженностей за коммунальные услуги, то их можно решить оплатой (это может сделать и покупатель), тогда запрет будет снят в течение недели. Если задолженности имеются перед банком, то речь может идти о перспективе банкротства. В этом случае процесс оформление сделки может затянуться на неопределенный срок. При запрете на совершение регистрационных действий вы не сможете приобрести квартиру в ипотеку.
В этом случае лицо — ребенок, пенсионер, инвалид — имеет право проживать в квартире, независимо от ее владельца, даже после смены собственника. Также это право может быть предоставлено одному из супругов, если он отказался от своей доли в пользу другого при приватизации жилья. Даже обратившись в суд, выселить такие категории людей будет невозможно.
Имущество может быть подвергнуто аресту по решению суда в целях обеспечения уплаты задолженностей его владельцем. Если речь идет о разделе имущества или взыскании долгов в рамках процедуры банкротства, процесс ареста становится еще более сложным. В случае ареста квартиры ее продажа невозможна.
Бывает, что пожилые люди продают свое жилье дешевле рыночной цены с условием получения права проживания в нем до конца жизни и ежемесячных выплат. Приобретение такой квартиры без согласия получателя ренты невозможно. При покупке жилья обязанность выплаты ренты ложится на нового владельца.
Если при долгосрочной аренде сделка зафиксирована в Росреестре, по закону новый владелец не имеет права выселить арендаторов. Данный момент, как правило, решается на этапе заключения сделки, либо варианты решения прописываются в договоре купли-продажи. В случае крайней необходимости, после покупки жилья договор аренды может быть расторгнут при предварительном уведомлении арендаторов за месяц.
Чтобы узнать о наличии различных обременений, можно подать запрос на получение выписки из Росреестра через МФЦ или портал Госуслуги.
Некоторые обременения не подлежат регистрации, например, данные о праве пользования недвижимостью третьими лицами. В таких случаях сделка по данному объекту может быть заключена и переход права собственности зарегистрирован, однако покупателю придется самостоятельно разбираться с третьими лицами.
Кроме того, необходимо проверить, участвует ли квартира в программе реновации и нет ли сведений о ее признании аварийным жильем. Также важно уточнить, не включена ли недвижимость в муниципальные программы, в рамках которой планируется ее снос.
Подробнее: https://rg.ru/2024/03/15/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy.html
АНО ЦСЭ «Рособщемаш» проведёт экспертизы технической документации и установит, насколько технически обоснованы принятые при проектировании и производстве объекта решения, соответствуют ли они нормам проектирования и строительства, а также проверит соответствие построенного объекта проектной документации, рабочей и исполнительной документации, строительным нормам и правилам.
