Чердаки, крыши, несущие стены и другие элементы ограждающей конструкции, включая фундаменты и перекрытия, являются частью общего имущества в многоквартирных домах. Для проведения реконструкции этих элементов требуется согласие всех владельцев квартир в доме. Если такое согласие отсутствует, реконструкция считается незаконной согласно решению Верховного суда Российской Федерации.
Высшая инстанция не поддержала решения нижестоящих судов, которые считали законным проведение реконструкции жилых помещений путем добавления дополнительного этажа в многоквартирном доме с общей крышей и фасадом.
Гражданин Вячеслав Агроскин обратился в суд с иском против своего соседа Валентина Соколикова, который провел реконструкцию второго этажа и надстроил третий этаж без необходимых разрешений от других собственников и документации. Это привело к более чем удвоению площади его жилого помещения за счёт уменьшения общедомового имущества.
Истец требовал признать эти изменения как самовольные постройки и потребовал от ответчика вернуть здание в первоначальное состояние.
Агроскин считает, что действия соседа нарушили его права и законные интересы. Он также отметил, что данный многоквартирный дом расположен на особо охраняемой природной территории,входящей в состав природно-исторического парка «Москворецкий». Департамент природопользования охраны окружающей среды города Москвы разрешения на реконструкцию не выдавал.
Однако, Кунцевский суд Москвы отклонил аргументы истца и отказал в удовлетворении его исковых требований, ссылаясь на результаты судебной строительно-технической экспертизы. Экспертиза подтвердила, что сохранение данной постройки не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и интересы других лиц, а сама постройка соответствует стандартам несущей способности, пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, а также требованиям по безопасности зданий и сооружений.
Решения Мосгорсуда и Второго кассационного суда оставили исходное решение суда первой инстанции в силе.
Не согласившись с этими вынесенными судебными актами, Агроскин подал апелляцию в Верховный суд.
В соответствии с первым пунктом статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме имеют общее право на долевую собственность к общему имуществу в этом доме, включая помещения, которые не являются частью отдельных квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Это включает в себя чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, технические подвалы, крыши, а также несущие и ненесущие конструкции дома. Данное положение сходно с позицией Верховного Суда, который подчеркивает, что уменьшение общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции, согласно третьему пункту статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 40 данного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без объединения их с частью общего имущества в многоквартирном доме, необходимо получить согласие всех владельцев помещений в этом доме на проведение указанных работ.
Исходя из вышеупомянутых положений, обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, которая предполагает присоединение к нему части общего имущества, является согласие всех собственников помещений в этом доме.
Согласно заключению Верховного Суда, Соколиков может провести реконструкцию своей квартиры только при условии, что он получит согласие от истца, который является собственником квартиры в этом доме, как требуют статьи 36 и 40 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой считается здание, сооружение или иное строение, которое было возведено или создано на участке земли без соответствующего разрешения в установленном порядке. Это также включает случаи, когда объект строительства нарушает назначение данного участка земли или был построен без необходимых законом согласований и разрешений, а также при нарушении норм и правил градостроительства и строительства, как указывает Верховный суд.
Он напоминает о том, что согласно статье 1, пункту 14 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение характеристик объекта капитального строительства, таких как высота, количество этажей, площадь, объем, включая надстройку, перестройку и расширение.
Выводы экспертов подтверждают, что спорный объект обладает признаками, соответствующими понятию реконструкции, установленному законодателем в упомянутой выше норме.
Согласно объяснениям, представленным в пункте 28 решения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 с названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к случаям самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой появляется новый объект, отмечает Верховный Суд.
Судебные органы при рассмотрении данного дела установили, что работы, выполненные Соколиковым, включая изменения на втором этаже, строительство дополнительного этажа в жилом доме с общей кровлей и фасадом, представляют собой реконструкцию. Эта реконструкция влияет на общее имущество всех собственников в этом доме, и не было получено согласие от Агроскина на её проведение.
Тем не менее, суды, хотя они установили эти важные юридические факты для данного дела, не применили соответствующие нормы жилищного законодательства в связи с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, как указывает Верховный суд.
При установлении судами совокупности вышеперечисленных признаков незаконной реконструкции жилого помещения в условиях, когда Соколиков не предпринял действий по получению разрешения на такую реконструкцию, высшая инстанция пришла к выводу, что у суда не было законных оснований отклонить иски Агроскина.
В итоге, верховная инстанция отменила оспариваемые судебные решения и направила дело на повторное рассмотрение в Кунцевский суд Москвы (дело № 5-КГ23-124-К2 в Верховном суде).
Источник: https://rapsinews.ru/publications/20231101/309347684.html
Если у вас возникли вопросы по соответствию обязательным нормам жилых, нежилых помещений, зданий и сооружений, самовольного строительства, проектной, рабочей и исполнительной документации, выполненных работ — АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
