Иногда создается впечатление, что квитанции специально составлены таким образом, чтобы плательщик не мог разобраться, какие конкретно услуги он оплачивает. Однако необычные формулировки не являются злым умыслом: бухгалтерия использует свой специфический язык, который может быть непонятен для обычных людей.
В этой статье объясним, что включает в себя содержание жилья, какие услуги собственник имеет право требовать от управляющей компании на законных основаниях и кто устанавливает тарифы.
Платежи за коммунальные услуги различаются для собственника жилья и тех, кто живёт в квартире по договору найма. Структура оплат описана в ст. 154 ЖК РФ.
Собственники оплачивают:
Арендаторы, помимо перечисленного, оплачивают аренду. В зависимости от условий договора аренды, некоторые из вышеупомянутых услуг могут быть включены в стоимость аренды. Это означает, что арендатор будет оплачивать все услуги, но это может быть или оплата по отдельной квитанции, или увеличенная сумма по договору найма.
В многоквартирном доме (МКД) помещения могут быть как в частной собственности, так и в общей. К частной собственности относятся сами квартиры, а к общему имуществу — лестницы, лестничные площадки, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, лифтовые шахты и прочее. Также к общему имуществу относятся все инженерные сети, такие как разводка воды, газа, отопления и электричества.
Содержание жилого фонда включает в себя поддержание в рабочем состоянии несущих конструкций здания и уход за общим имуществом.
Не следует путать с капитальным ремонтом, который представляет собой отдельные статьи расходов. Содержание жилья связано с текущим ремонтом общего имущества, например, замена фрагмента трубы в подъезде при протечке или «заплатка» на прохудившейся крыши. Капитальный ремонт же подразумевает полную замену крыши или системы отопления.
Перечень работ, которые обязана выполнять управляющая компания, указан в Постановлении Правительства № 290 от 03.04.13. В этот список входят:
Сроки выполнения текущего ремонта указаны в Приложении 2 к Постановлению Госстроя № 170 от 27.09.2003 г. Например, сломанную дверь в подъезде и разбитое окно в зимний период должны заменить в течение суток, а ремонт окна летом должен быть завершён в течение 3 суток. Чтобы УК не отлынивала от своих обязанностей, заявку на ремонт лучше оставлять в письменном виде.
Конкретный перечень обязанностей управляющей компании закреплён в договоре управления, который заключает каждый собственник с МКД.
К содержанию жилья в большинстве случаев не включены проблемы на «личной» территории собственника, то есть внутри квартиры. Исключение составляют общие коммуникации, которые частично проходят через квартиру — их ремонт относится к содержанию жилья.
Например, управляющая компания обязана бесплатно отремонтировать трубу отопления или водоснабжения, если утечка происходит до первого вентиля (крана) в квартире. Однако поломка крана на раковине или течь батареи считаются проблемами собственника.
Если в вентиляционную шахту попадает голубь, управляющая компания должна заниматься его извлечением (чистка вентиляционных каналов). В то же время, если собственник решает тянуть трубу от вытяжки над плитой к вентиляционному отверстию — это его личная проблема.
Кроме того, управляющая компания не несет ответственность за территорию за пределами придомового участка (не относящуюся к общей собственности жильцов), а также за озеленение территории и уход за клумбами.
Единого тарифа не существует. Плата за содержание помещения должна покрывать расходы управляющей компании на все перечисленные работы. Размер суммы в квитанции зависит от следующих факторов:
Управляющая компания предлагает тариф за содержание и ремонт многоквартирного дома, а собственники утверждают его на общем собрании жильцов.
Например, в Самаре по Постановлению 1134 от 14.12.2022 г. жильцы домов со всеми удобствами, с повышенным уровнем благоустройства и комфортности платят за содержание жилья 29,19 рубля за кв. м, и это — самая высокая цена. Жители менее комфортабельных домов будут платить немного меньше.
Иногда собственники недовольны качеством услуг и пытаются наказать управляющую компанию, отказываясь оплачивать квитанции за содержание жилья. Это плохая идея: при подписании договора собственники технически обязались оплачивать услуги.
За пропуск оплаты управляющая компания может начислить пени и штрафы, а также подать в суд. Хотя такие ситуации происходят не часто из-за финансовых и временных затрат на судебные дела. Однако, если долг значительный и собственник игнорирует уведомления о задолженности, вероятность судебного разбирательства возрастает.
Если собственников не устраивает качество обслуживания жилья, у них есть три варианта действий: пожаловаться на действия УК, найти другую управляющую компанию или изменить перечень предоставляемых услуг.
Жалобу можно направить:
Для смены управляющей компании необходимо решение общего собрания собственников (ст. 46 ЖК РФ), при этом нужно собрать не менее 50% голосов от всех собственников квартир в доме.
В качестве альтернативы можно найти другого исполнителя услуг. Например, если собственники считают, что уборка в подъезде должна проводиться чаще, а управляющая компания отказывается это делать, утверждая, что частота уборки соответствует нормативам и оплате, то можно найти нового исполнителя, который предложит приемлемую цену и качество услуг. На общем собрании собственников можно проголосовать за исключение услуги по уборке из договора управления.
Согласно закону (ст. 46 ЖК РФ), договор можно изменить, если большинство участников собрания поддержат изменения. В таком случае тариф за содержание жилья будет снижен, а оплата за уборку будет производиться по отдельной квитанции новому исполнителю.
Сумма в платёжной квитанции не является окончательной истиной. Можно не платить, если за одну услугу пытаются взимать плату дважды — например, когда домофон или вывоз мусора указаны в квитанции управляющей компании отдельной строкой. Если услуга входит в обязанности УК, её стоимость должна быть включена в общую сумму за содержание жилых помещений. Если же у собственников есть отдельный договор с поставщиком услуг, стоимость будет указана в отдельной квитанции от этого поставщика.
Даже если управляющая компания самовольно добавила услуги, просто игнорировать квитанцию не следует, так как она может содержать и законные суммы. Вместо этого лучше написать жалобу, провести общее собрание и принять совместное решение.
Таким образом, управляющая компания несёт ответственность за содержание жилищного фонда. Это включает в себя текущий ремонт, аварийные работы, уход за инженерными системами и общим имуществом.
Полный перечень обязанностей и сумма оплаты за содержание жилья указаны в договоре управления и могут быть пересмотрены на общем собрании собственников.
Капитальный ремонт, работы в пределах квартир и за пределами общедомовой территории не входят в содержание жилья.
Если управляющая компания не выполняет свои обязательства или требует оплату обязательных услуг отдельной строкой, следует подать жалобу и провести собрание собственников для разрешения проблемы.
Источник: https://realty.ya.ru/journal/post/chto-vhodit-v-soderzhanie-zhilya-i-skolko-eto-stoit/
Центр судебных экспертиз «Рособщемаш» проводит как внесудебные исследования, так и судебные экспертизы. Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.
