В свое время, когда государства в жизни граждан РФ было мало, граждане делали со своим жильем много разного им нужного, но вот совершенно не согласующегося с интересами соседей по всему дому в целом. И были случаи разрушения многоквартирных домов по причине таких вот самовольных перестроителей, которые сносили и несущие и ненесущие стены в своих квартирах, врезались в общие коммуникации, сносили вентиляционные короба, переносили окна и двери и делали много чего, чего обычный человек просто не додумается, да и поленится делать.
Но сейчас порядок в этой сфере наводится, поэтому поэтому призываем: хотите сделать перепланировку, реконструкцию, ремонт — проконсультируйтесь, и, как разумные люди — заранее, перед тем, как что-то делать. И сделайте все правильно. Это как Правила дорожного движения, только в строительстве — проще и дешевле соблюдать.
А если изменения в жилье уже внесены и для узаконивания надо совершать юридические телодвижения и для тех, кто уже идет в суд, Верховный суд выпустил обзор практики по делам о перепланировке и реконструкции жилых помещений.
Выводы, которые он сделал, важны для того, чтобы понимать исход дела, которое уже находится на рассмотрении суда. Или для того, чтобы понять, как правильно узаконить перепланировку. И получится ли вообще ее узаконить. А в каких случах лучше вообще все вернуть в первоначально состояние, пока никто из ответственных лиц вашу самодеятельность не увидел, потому что в самых крайних случаях такая самодеятельность может закончится изъятием родного гнезда по решению суда.
Итак, дошедшая до Верховного суда заявительница обжаловала отказ чиновников согласовать произведенную ею перепланировку. При этом имелись экспертизы, которые доказывали, что она все нормы при перепланировке соблюла, и поэтому никаких препятствий для согласования перепланировки нет. Суды всех инстанций с ней согласились и признали, что местная жилищщная инспекция зря обидела гражданку, отказав с согласовании перепланировки.
Однако инспекция дошла до Верховного суда, который обратил внимание на то, что в своей собственной квартире гражданка может и ничего не нарушила, но ее перепланировка привела к тому, что туалет и ванна переместились и теперь находятся прямо над кухней соседей. И теперь если от гражданки что-то потечет, то потечет не по техническим шкафам, а непосредственно по жилым помещениям всех тех соседей, которые расположены под гражданкой. Конечно, такая перепланировка запрещена и инспекция была права, когда отказалась ее согласовывать.
Отдельный интерес вызывает позиция экспертов, которые гражданке толи не сказали о таких тонкостях, толи не вышли за пределы ее квартиры по каким-то причинам, тут можно только гадать.
Верховный же суд сказал буквально следующее: «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел». Ранее рассматривавшие дело суды по каким-то причинам в этот вопрос вникать не стали, хотя инспекция наверняка в отзыве на иск об этом писала, да и в обжалуемом отказе на это указывала.
По другому делу, проанализированному Верховным судом, семья разросла свою первоначально однокомнатную квартиру с 28 до 60 кв.м., первый же этаж. Сама по себе эта пристройка соответствовала строительным нормам и правилам, что вполне удовлетворило суды. Но Верховный суд обратил внимание на то, что, изменив, свою квартиру, семья изменила и остальной дом, то есть провела его реконструкцию, поскольку за пределами здания возвела капитальные строения на земле, которая семье не принадлежала, то есть их пристройка обладает признаками самовольной постройки: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки», напомнил Верховный суд.
А поскольку суды нижерасположенных инстанций в этом вопросе не разбирались, Верховный суд вернул это дело в первую инстанцию, чтобы выяснить — если согласие остальных жильцов на то, чтобы отдать часть придомовой территории под эту застройку, какие конкретно виды переделок произведены — переустройство, перепланировка, реконструкция, что имеет принципиальный характер, поскольку самовольную реконструкцю указонить задним числом не получится ни при каких условиях.
Еще по одному делу предпринимательница соединила нежилое помещение в квартирой на первом этаже, с согласия общего собрания собственников. Но все равно получила отказ в согласовании проведенной перепланировки в инспекции и обратилась в суд, который ее поддержал.
Но Верховный суд указал, что реконструкция предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства. И поручил судам разобраться, что же в данном деле произошло — перепланировка, ремонструкция или переустройство и снова напомнил, что реконструкцию без предварительного согласования делать запрещено.
На наш взгляд, все приведенные случаи — наглядный пример того, как не надо работать экспертам и как не надо поступать клиенту. Мы свечку не держали, но полагаем, что коллеги вряд ли не задались вопросом мокрых зон для нижерасположенной квартиры и вряд ли не подсказали клиенту, что тут все не просто. Но клиент упорно шел к цели, не считаясь с установленными правилами и нормами. Не удивительно, что цели своей он так и не добился, но кучу времени и денег потерял. Но ведь клиенту хочется и надо. А специалисты какие-то глупости говорят и про какие-то нормы что-то доказывают. И страшное слово «нельзя» произносят, что раздражает клиента. А потом получается что да — нельзя. Но деньги потрачены, время тоже, все уже обжились, а тут раз — и последствия.
Поэтому снова напоминаем про правила дорожного движения: дешевле — когда правильно.