ВС защитил право бизнеса на выкуп земли под объектами недвижимости

Коллегия по экономическим спорам запретила чиновникам изменять свою позицию после согласования параметров земельного участка с владельцем здания. Верховный Суд отметил, что администрация не вправе отказывать в выкупе участка из-за предполагаемой несоразмерности с объектом, если ранее она утвердила его площадь на этапе предварительного согласования. Эксперты полагают, что это решение обеспечит защиту бизнеса от необоснованных отказов при выкупе земли и поспособствует формированию единообразной судебной практики по таким спорам.

Суть спора

Индивидуальный предприниматель Олег Толкушкин с 2012 года является владельцем одноэтажного гаража площадью 894,8 м², расположенного в поселке Радужном Коломенского района Московской области. Данный объект используется как пункт технического осмотра автотранспортных средств.

В июне 2021 года предприниматель подал в администрацию городского округа Коломна заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1473 м². После получения отказа от администрации он оспорил это решение в Коломенском городском суде. В декабре 2021 года суд поддержал предпринимателя и обязал администрацию согласовать предоставление участка. В результате выполнения судебного решения администрация в сентябре 2022 года издала постановление о предварительном согласовании. Однако, когда в октябре 2022 года Толкушкин вновь обратился с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов, он снова получил отказ.

В ответ на это предприниматель снова подал иск в арбитражный суд, чтобы оспорить решение администрации (дело № А41-47699/2023).

Что решили суды?

Суды всех трех инстанций отказали предпринимателю, указав на несоответствие площади запрашиваемого земельного участка размеру объекта недвижимости. Они также отметили, что в решении Коломенского городского суда от 14 декабря 2021 года не была установлена конкретная площадь участка, необходимая для эксплуатации объекта.

Важным аргументом стало отсутствие ходатайства предпринимателя о проведении экспертизы для определения необходимой площади участка. Кроме того, суды пришли к выводу, что установленный вид разрешенного использования земельного участка «Размещение автомобильных дорог» не соответствует фактическому использованию участка в качестве пункта технического осмотра.

В жалобе в Верховный суд Толкушкин отметил, что исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земли без торгов содержится в статье 39.16 Земельного кодекса, и в данной норме не указано, что отказ может быть основан на несоразмерности площади участка и объектов на нем.

Позиция ВС

Экономколлегия не согласилась с мнением нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Верховный суд отметил, что предварительное согласование имеет преюдициальное значение. По мнению коллегии, администрация, определив площадь участка и вид его разрешенного использования на этапе согласования, проверила эти характеристики на соответствие действующему законодательству. Таким образом, повторное оспаривание этих параметров на этапе предоставления участка является недопустимым.

Важным аспектом данного решения стал анализ правового режима территории. Верховный суд установил, что участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, где правила землепользования и застройки допускают хранение автотранспорта, размещение объектов дорожного сервиса и ремонт автомобилей в качестве основных видов использования. Поэтому использование участка в качестве пункта технического осмотра соответствует разрешенным видам использования.

Верховный суд уделил особое внимание правам собственника. В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка. При этом он не ограничен в выборе основных и вспомогательных видов использования объекта и может делать этот выбор без дополнительных разрешений, если использование соответствует градостроительным нормам.

В заключение экономколлегия напомнила о процедуре предоставления участка, установленной статьей 39.14 Земельного кодекса. После выполнения требований по постановке участка на кадастровый учет уполномоченный орган обязан принять решение о его предоставлении, основываясь на исчерпывающем перечне оснований для отказа, предусмотренном статьей 39.16 Земельного кодекса. Судьи также подчеркнули необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и тесно связанных с ними объектов.

С учетом этих разъяснений дело было возвращено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, заседание назначено на 18 февраля.

В чем проблема с предоставлением участков?

Юрист отмечает, что практика отказов в предоставлении земельных участков из-за несоразмерности площади зданиям стала привычной. По его словам, суды опираются на позицию ВС от 2015 года, согласно которой площадь участка должна определяться в зависимости от его функционального использования для эксплуатации объектов.

Эксперт указывает на системную проблему: вопрос несоответствия площади участка рассматривается практически в каждом деле об отказе в предоставлении участка в собственность. При этом суды часто поднимают этот вопрос по своей инициативе, даже если такой аргумент не содержится в основаниях для отказа.

В этом контексте определение Верховного суда не изменяет существующую практику — необходимость проверки соразмерности остается. Однако Верховный суд установил важное правило: площадь и вид разрешенного использования участка, согласованные на этапе предварительного согласования, не могут быть оспорены при рассмотрении вопроса о предоставлении этого же участка. Эксперт поясняет, что эту позицию можно рассматривать как проявление принципа эстоппеля — запрета на противоречивое поведение. Надеемся, что суды примут эту позицию во внимание, поскольку в настоящее время собственники, которые долгое время арендуют участок и всегда считали его соразмерным, сталкиваются с необоснованными заявлениями уполномоченного органа о несоразмерности участка, когда решают его выкупить.

Определение Верховного суда должно положительно сказаться на единообразии подходов в судебной практике, касающейся возможности получения отказа в предоставлении земельного участка, когда имеется предварительное согласие, выданное тем же органом.

Эксперт отмечает, что этот судебный акт восстанавливает статус-кво собственников недвижимости и их право выкупа земельных участков без проведения торгов. На практике местные администрации зачастую стремятся отказать в реализации этих прав.

Верховный суд не предложил нового подхода к вопросам отказа в предоставлении участка в случае несоответствия его площади размеру здания. Суд лишь указал на явные ошибки, допущенные нижестоящими инстанциями и администрацией.

Предпринимателю принадлежит нежилое помещение, которое является лишь частью здания, что подтверждается данными публичной кадастровой карты.

Несмотря на это, экономколлегия пришла к выводу, что индивидуальный предприниматель, владеющий объектом недвижимости, имеет приоритетное право на предоставление в собственность спорного земельного участка. Однако в статье 39.20 Земельного кодекса, на которую ссылается Верховный суд, четко указано, что исключительное право на приобретение земель в собственность или аренду принадлежит собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Таким образом, либо коллегия решила существенно расширить применение пункта 1 статьи 39.20 ЗК на любые объекты недвижимости, включая незавершенное строительство, либо допустила некорректное обобщение.

Эксперт считает, что это определение не окажет значительного влияния на практику. Тем не менее, надеемся, что при новом рассмотрении суды учтут указанные аспекты и более четко выскажутся по вопросу прав собственников помещений на землю в подобных ситуациях.

Источник: https://pravo.ru/story/256669/

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической или землеустроительной судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.