ВС защитил арендатора земельного участка, которому запретили построить на нем дом

В Калининградской области гражданка получила в аренду участок под строительство дома. Женщина оформила все необходимые документы. Однако спустя 2 года она узнала, что рядом с этим участком давно уже проложен газопровод и строиться там запрещено. Арендатор попыталась взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные ею арендные платежи, поскольку ошибку допустили чиновники, поставив землю на кадастровый учет. В местной администрации ей отказали в возврате средств, что стало причиной спора, который в конечном счете дошел до Верховного Суда.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что администрация района утвердила границы охранной зоны газопровода, проложенного к местной ТЭЦ. Уже на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет участок, который официально значился как пригодный для строительства дома. Именно этот участок был арендован местной жительницей за 550 тысяч рублей. Через год муниципалитет внес в ЕГРН информацию о запрете на строительство на данной территории из-за соседства с газопроводом.

К счастью, женщина не успела ничего построить на участке — оформляла разрешения, согласования и кредиты. Чиновники предложили ей расторгнуть договор аренды. Она согласилась, но при условии, что ей вернут все, что она успела им заплатить. Администрация отказалась. И тогда арендатор обратилась в суд.

В районном суде истец рассказала, что чиновники по ошибке сформировали участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушили ее права, поскольку она взяла землю под строительство дома, но оказалось, что это невозможно.

Представитель администрации заявил в суде, что гражданка была арендатором, а значит формально пользовалась землей (хотя на участке она ничего не построила и не посадила), а за аренду надо платить. Судья согласилась с этими доводами и отметила, что раз договор аренды продолжает действовать, то арендатор обязана вносить платежи.

Женщина обжаловала отказ. Но решение первой инстанции поддержал областной суд. Он отметил, что истец не начала строительство, а значит, не понесла связанных с этим затрат. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же об этом сообщила арендатору. Тем не менее, гражданка отказалась от расторжения договора и внесла арендную плату. Следовательно, администрация района ей ничего не должна. А вот сама арендатор — обязана платить за аренду. Позже эти выводы поддержала кассация. Тогда женщина обратилась в Верховный суд.

Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание, что муниципалитет поставил участок на кадастровый учет несмотря на то, что о газопроводе там знали еще за год до этого. При этом сведения о запрете на строительство на данной территории были внесены в ЕГРН лишь спустя 3 года. И местные суды не обратили на это внимания.

Кроме того, суд указал, что женщина не может построить на участке дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. В соответствии с статьей 16 ГК – «Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления» и статьей 1069 ГК – «Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» — она имеет право на возмещение убытков. Также гражданка вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи по статье 1102 ГК – «Обязанность возвратить неосновательное обогащение». В результате Верховный Суд отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и велел пересмотреть спор.

Определение Верховного суда РФ N 71-КГ22-5-КЗ.

Вывод

Верховный Суд давно пытается урегулировать эту проблему, однако окончательного решить ее может только законодатель. Именно закон должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Кроме того, этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе минэнерго.

Комплексная проверка участка до заключения сделки (покупки, аренды) является обязательным условием для безопасности капиталовложений. Правовой режим любого земельного участка определяется двумя основными критериями: категории земель и виде разрешенного использования (ВРИ). Однако одной выписки из ЕГРН недостаточно для полного представления о реальном строительном потенциале участка.

Главным документом является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он раскрывает зону допустимого размещения зданий (пятно застройки), а также предельные параметры строительства:

• максимальная этажность и высота объекта;
• предельный процент застройки;
• минимальные и максимальные размеры вновь образуемых участков;
• возможные архитектурные ограничения;
• красные линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования (дороги, инженерные коммуникации, проезды), строительство за пределами которых строго запрещено.

Источник: https://rg.ru/2026/08/26/spor-na-trube.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.