ВС уточнил нюансы признания сделки с жильем недействительной

Верховный суд отменил решение нижестоящих инстанций, которые признали недействительной сделку с жильем в деле о банкротстве. Сделка была оспорена из-за заниженной стоимости квартиры, однако ВС указал, что этого факта недостаточно.

Отклонение стоимости жилья от рыночной не является достаточным основанием для признания сделки недействительной. Необходимо учитывать все обстоятельства, включая добросовестность покупателя.

Суть спора

Причиной для вынесения определения стало признание недействительной сделки с квартирой в деле о банкротстве. В августе 2023 года жительница Санкт-Петербурга продала свою квартиру за 5 млн рублей, а через два месяца подала заявление о банкротстве. В декабре того же года суд признал ее банкротом.

Финансовый управляющий, действуя в рамках дела о банкротстве, оспорил сделку с квартирой, посчитав ее подозрительной. Основанием для этого стала заниженная стоимость квартиры. Согласно судебной экспертизе, рыночная цена квартиры превышала 9 млн рублей, а кадастровая стоимость составляла 4,8 млн рублей.

Покупательница нашла объявление о продаже квартиры на сервисе объявлений по начальной цене 6,3 млн рублей. В процессе переговоров цена была снижена до 5 млн рублей при условии оплаты наличными. Сделка была оформлена онлайн, а деньги были переданы через банковскую ячейку.

Три судебные инстанции поддержали позицию финансового управляющего и признали договор недействительным. В результате покупательница обратилась в Верховный суд, который встал на ее сторону.

Что решил Верховный суд?

ВС в рамках этого дела установил, что отклонение цены от рыночной не может быть достаточным основанием для признания сделки недействительной.

По мнению ВС, необходимо оценивать все обстоятельства заключения сделки, включая добросовестность покупателя. В частности, покупательница потребовала от продавца документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц и задолженностей по коммунальным платежам. Кроме того, по ее инициативе в договор было включено заверение об отсутствии у сторон признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие 3 года. Продавец предоставила такое заверение, хотя оно не соответствовало действительности, отмечает ВС.

Также Верховный суд указал, что цена сделки превышала кадастровую стоимость квартиры и была согласована сторонами, поэтому не могла быть оценена судом как существенно заниженная.

Обстоятельства заключения договора свидетельствуют о том, что покупатель действовал разумно и проявил необходимую осмотрительность. Продавец же, напротив, предоставил не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения подавать заявление о банкротстве.

Таким образом, нижестоящие инстанции неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и возложили на нее последствия таких злоупотреблений, признав сделку недействительной.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/69ea1b6c9a7947a85bf538e7

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.