ВС отменяет исковую давность на иски собственников о признании права общей долевой собственности на помещении в доме

Общество подало в суд иск к Департаменту и Росреестру с требованием признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение.

Кроме того, истец просил признать недействительной регистрационную запись о праве собственности города на данное помещение и обязать прекратить соответствующее право собственности.

Позиции судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, мотивируя это отсутствием у истца полномочий действовать в интересах всех собственников, а также пропуском срока исковой давности, поскольку право собственности Москвы было зарегистрировано в 2006 году. 

• Апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил иск. Он признал помещение общим имуществом на основании технической экспертизы и позиции Верховного Суда РФ по аналогичным делам, отметив, что помещение обеспечивает функционирование инженерных систем дома, не имеет самостоятельного назначения и к нему должен быть обеспечен доступ.
• Кассационный суд отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение первой инстанции, указав, что истец мог предъявить только виндикационный иск, для которого срок подачи уже пропущен.

Позиция Верховного суда

1. Надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственником помещения в многоквартирном доме, на общее имущество является иск к Департаменту о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим. Такой подход обеспечивает восстановление прав истца и других собственников помещений путем исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности города Москвы на спорный объект.

Судебное решение о признании права отсутствующим служит основанием для внесения в Единый государственный реестр записи о прекращении права собственности ответчика на спорный объект.

Защита прав заявителей достигается путем представления в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим, что позволяет исключить это право из публичного реестра.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца через исключение из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

2. Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В связи с этим, согласно положениям абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса, срок исковой давности на такое требование не распространяется.

Данная правовая позиция соответствует позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирных домах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 года. Согласно данному пункту, срок исковой давности не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, при условии, что владение этим имуществом собственниками не было утрачено.

При этом спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома

Судебные акты были отменены в части отказа в удовлетворении требования Общества.

Принято новое решение — признать право собственности города Москвы на нежилое помещение отсутствующим.

Определение от 25.07.2025 по делу № А40-88564/2023 (305-ЭС25-2385)

Источник: https://t.me/vs_court

Если вам требуется проведение строительно-технической судебной экспертизы, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.