ВС обобщил практику по делам об оспаривании сделок

Верховный суд РФ обобщил судебную практику по делам об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилье — от квартир, проданных под давлением мошенников, до дарения недвижимости в преддверии банкротства. Обзор, подготовленный по поручению председателя ВС Игоря Краснова после резонансного дела певицы Ларисы Долиной, защищает обманутых собственников, но одновременно ограждает добросовестных покупателей. Документ также акцентирует внимание на том, что одних лишь ссылок на действия мошенников недостаточно для отмены сделки.

Сделки под влиянием мошенников

ВС указал, что сделка купли-продажи квартиры, совершенная под влиянием мошенников, может быть признана недействительной по иску потерпевшего, если покупатель знал об обмане.

Согласно статье 179 Гражданского кодекса (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств), обманом считается и умолчание о значимых обстоятельствах, а при обмане со стороны третьего лица сделку можно аннулировать, когда другая сторона знала или должна была знать о нем. В приведенном деле мошенник, выдавая себя за сотрудника Центробанка и правоохранительных органов, убедил собственницу срочно продать квартиру. Поскольку сделка проходила через риелторское агентство, которое действовало в интересах преступников, суд пришел к выводу, что покупатель знал об обмане.

При оспаривании продажи жилья суд должен оценить, насколько заблуждение было существенным для конкретного продавца, приняв во внимание его положение, состояние здоровья и значение недвижимости. Так, апелляция встала на сторону одинокой пожилой женщины, у которой не было другого жилья и которая продала квартиру существенно ниже рыночной цены. Поскольку покупателем являлся директор агентства недвижимости и он не мог не понимать, что продавец действует под влиянием заблуждения.

Верховный Суд подчеркнул, что если суд признает сделку недействительной как совершенную под влиянием обмана, то он обязан применить двустороннюю реституцию, если стороны успели обменяться предоставлениями. Это подразумевает возврат каждой стороной всего полученного. В деле пожилой женщины, продавшей квартиру под влиянием мошенников, апелляция ограничилась возвратом жилья продавцу, не решив вопрос о возврате денег покупателю. ВС счел это нарушением норм материального права.

В то же время сделку нельзя признать сделку мнимой только потому, что продавец стал жертвой мошенников. Для этого необходимо установить, что обе стороны не собирались создавать реальные правовые последствия. В одном из споров мужчина, продавший квартиру под влиянием аферистов квартиру и получивший за нее полную оговоренную сумму, требовал признать договор мнимым. Но суды, поддержанные высшей инстанцией, отказали. Последовательные действия по продаже и получение денег исключают мнимость. При этом дальнейшее распоряжение продавцом полученными средствами не имеет значения.

Психическое состояние продавца 

Отдельный блок обзора Верховного Суда посвящен сделкам, которые оспариваются на основании статьи 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Заявление о том, что человек действовал под психологическим давлением, само по себе не свидетельствует о недействительности сделки. В таком случае бремя доказывания лежит на истце, а уклонение от психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в иске. Именно так завершилось резонансное дело Ларисы Долиной. Певица, ссылавшаяся на воздействие третьих лиц, отказалась пройти экспертизу, и суд, поддержанный высшей инстанцией, отказал в признании сделок недействительными. При этом следует учитывать и добросовестность покупателя, и его возможность распознать заблуждение продавца. 

Одно лишь наличие психического заболевания не говорит о недействительности сделки — необходимо установить, лишало ли оно способности понимать свои действия именно в момент ее совершения. Например, в одном из дел экспертиза установила, что собственница доли в участке и домах в момент продажи находилась в ремиссии и действовала осознанно и последовательно, и в итоге суд отказал в иске.

Если психиатрическая экспертиза установила неспособность продавца понимать свои действия, суд не вправе отвергнуть ее выводы и разрешить вопрос самостоятельно, без проведения повторного исследования. В одном из дел апелляция, отклонила заключение экспертизы о психическом расстройстве продавца со ссылкой на свидетельские показания и отсутствие учета у психиатра. Такое решение нарушило процессуальный закон, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила это решение.

Кроме того, Верховный Суд указал, что расписка, выданная недееспособным продавцом, не может служить безусловным доказательством получения им денег. Например, покупатель дома, добивавшийся после отмены сделки взыскания уплаченных средств, представил напечатанную расписку. Однако в спорный период продавец не понимал значения своих действий, сумма в расписке не значилась, а указанная дата не совпадала с пояснениями покупателя. Дело было направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Наследники и правопреемство

Верховный Суд разъяснил, что наследники вправе оспорить сделку наследодателя исключительно после его смерти и только если она не была оспорена при его жизни.

Например, дочь пыталась оспорить дарение квартиры, совершенное ее матерью в пользу внучки, ссылаясь на психическое расстройство дарительницы. Однако при жизни матери, не признанной недееспособной, дочь никаких прав на это имущество не имеет, а значит, и оснований для иска.

При этом смерть истца не лишает его наследника права требовать пересмотра дела о сделке с жильем по вновь открывшимся обстоятельствам. К примеру, производство по иску женщины, оспаривавшей продажу дома и участка, в 2017 году прекратили из-за ее смерти и отсутствия сведений о правопреемниках. Принявшая наследство племянница как правопреемник вправе требовать пересмотра. Верховный Суд направил ее заявление на рассмотрение в суд первой инстанции.

Общая собственность и регистрация 

При оспаривании сделок с совместной собственностью суд должен проверить, знал ли покупатель, что продавец распоряжается имуществом без согласия второго собственника. К примеру, бывший супруг продал общую квартиру в счет долга, а новый собственник перепродал ее. Высшая инстанция, отменяя решение в пользу бывшей жены, указала, что одной ссылки на злоупотребление правом недостаточно — необходимо доказать, что приобретатель был осведомлен об отсутствии согласия сособственника.

Росреестр не вправе оценивать законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи и ставить под сомнение основанные на нем права. Например, совладелец квартиры оспаривал регистрацию продажи доли постороннему лицу в обход преимущественного права покупки. Однако поскольку договор был удостоверен нотариусом, проверявшим извещение сособственника, регистратор не мог давать сделке правовую оценку.

В то же время сам собственник может воспрепятствовать переходу права. Росреестр не зарегистрирует отчуждение, если:

• владелец заявил, что оно происходит против его воли;
• владелец заранее запретил регистрацию без личного участия.

В обзор вошли оба случая:

• отказ в регистрации по заявлению продавца, потерявшего паспорт;
• отмена регистрации, проведенной без личного участия собственника вопреки внесенной в ЕГРН отметке.

Оспаривание сделок при банкротстве 

Верховный Суд разъяснил, что дарение должником своего жилья можно признать недействительным как подозрительную сделку, если доказана цель причинить вред кредиторам. Например, суд отменил дарение квартиры родственнику, так как на момент сделки имущества должника — поручителя по кредитам — не хватало для погашения долга. При этом одаряемый как заинтересованное лицо предполагается осведомленным о противоправной цели.

Отклонение цены от рыночной само по себе не делает подозрительной сделку должника. Его необходимо оценивать вместе со всеми обстоятельствами. Финансовый управляющий пытался оспорить продажу квартиры, цена которой отклонялась от рынка более чем на 20%, но, поскольку она превышала кадастровую стоимость, а покупатель действовал разумно и осмотрительно, высшая инстанция в иске отказала.

Также не удастся оспорить дарение доли в единственном жилье, если при возврате в конкурсную массу она все равно будет защищена исполнительским иммунитетом. Например, суд отказал финансовому управляющему в оспаривании дарения должником сыну 1/4 доли в праве на единственное пригодное для проживания жилье. Поскольку это действие не уменьшает конкурсную массу и не причиняет вреда кредиторам.

Источник: https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20260701/311997211.html

Если у вас возникли вопросы касаемо проведения оценки имущества, а также психологической или почерковедческой судебных экспертиз, АНО ЦСЭ «Рособщемаш» предоставит вам необходимую поддержку и поможет разрешить все вопросы и проблемы.